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售楼部 : 开放→回暖 , 隔着 1100 万武汉人的“戒备之心”

搜狐焦点 04-06

4 月 8 日,期待以久的武汉售楼部 " 复活 ",可以分时分批接待购房者。

此时此刻,2020 年在过去一个季度后,武汉楼市真正意义按下重启健。

下定、认筹、签合同,市场启动的发令枪一响,开发企业将各显神通 " 回血 "。

其实,早在去年底,武汉楼市已经开始降温。此次疫情,按下 2 个多月暂停健,无疑雪上加霜。

马上,售楼部可能会有人气,有生机。但我们还是得问,开放多久后,才会 " 暖和 " 起来?

一个月,二个月,甚至更长,亦或要熬到下一个春天。

湖北省房地产经济学会专家委员殷跃建教授坦言:房地产要真正回暖,不是看这个城市卖了多少地,而要看能留住多少人。

当冰封楼市,遇到这届 " 惜命派 " 购房人

自从房企陆续复工,就已经开始了案场和办公区的全面消杀,并制定特殊时期看房流程,为售楼部开放做准备。不久之后,符合防控要求的售楼部将开门迎接线下来访。

但是到目前为止,小区的管控依然比较严格,在出门买菜都需要速战速决的前提下,你会不会出门看房?

" 我不会像以前那样‘踩盘式’看房了。" 我的朋友范薇,总是和我相约 " 踩盘 ",每次都会看至少 3-4 个同片区项目,她表示疫情期间自己慢慢接受了线上看房的模式,某平台的 VR 实景展示比较值得参考," 我会在线上筛选出更偏好的项目和户型,再有选择地去售楼部。不过,现在即便售楼部开放了,我也不会轻易出门完成这种‘高风险非必须’动作。"

图源网络

" 无可无不可,除非有非常值得入手的项目。但是目前没有买房的冲动,我不会选在这个时候背上房贷。" 佛系买家苏准表示,都行可以没关系。不管别人怎么做,反正自己不出手。

如果不出意外,徐佳杰在年后准备一开春就把大东门的老房子挂上网卖掉,今年置换一套新房。" 今年不要说换房,能把这套房以预期价格卖掉就谢天谢地了。现在房子挂出去,即便我肯在价格上让步,也毫无意义,首先中介门店都没有正式复工,其次,小区的封锁管理依然严格,也没法上门带看,退一万步,就算小区开放了,也未必有买家敢上门看房,作为房东经历过非常时期,对外来访客也存在担忧和顾虑。在被迫患上‘社交恐惧症’的时候,对线下看房这件事,比较抗拒,毕竟和小命比起来,房子算个啥?"

通过和几位有买房或置换打算的购房人交流,大多人选择了 " 惜命式 " 买房——外面看上去还是不太安全,先线上了解再说。

事实上,售楼部开放之后,我们去现场看房真的和以前是一样的体验么?参考一个简单场景:你现在去超市买菜,和疫情以前是一样的模式么?

首先,你要多花至少 10 分钟做好防护再出门;

到了超市,至少要多花 5 分钟扫健康码,测温,如果超市限流需要排队,那这个时间再无限延长;

进入卖场,没有闲情逸致瞎逛,必须目标精准眼疾手快,尽量缩短逗留时间,如果实在找不到酱油在哪里,必须要问导购员,他远远看到你有靠近的趋势,就会防备地退后一大步,再隔着口罩一遍喊一边指 " 前面!左转!货架中间!" 怕人堪比怕老虎。

如果是去售楼部看房,完成这个动作的难度,恐怕比超市买酱油的难度10 倍。

毕竟看房你需要了解的信息量,可不止 " 在哪里,多少钱 " 这么简单,每次和置业顾问交流的时间至少需要 20-30 分钟,据统计,每说服一位客户买房,需要沟通 4-7 轮,也就是说从看房到成交,你们累计的相处时间大约 1.5-3 小时,而这段时间你们都各自戴着口罩,隔着 1 米的距离 " 相互喊话 "。既耗费体力,还影响效率和看房体验。

有多少人会屡次克服这些困难去买房?

" 雪上加雪 ",这届开发商的至暗时刻,才刚开始

售楼部开放,代表楼市要暖了么?

事实上,去年年底开始,楼市已经有降温趋势。销售面积虽然有小幅增长,但成交均价却呈现下滑,这说明一部分项目迫于业绩和回款,不得不偷偷降价。

针对这样的基本情况,再经历两个月的停滞期,雪上加霜已经不足以形容武汉楼市的困境, " 雪上加雪,深深冰封 " 都不过分。

那么冰冻三尺,需要多久才能解冻?

某地产公司营销总说,全球经济受挫,中国不能独善其身,房地产如果不刺激,难!今年受疫情影响,刚需缩水是肯定的,改善会依旧缩水,这行情况没有政策的刺激,想回暖,遥遥无期。

一地产公司总经理坦言:楼市复苏两个维度,价格,销量。今年要么牺牲价格保量,要么保价格牺牲量。去化情况可能武昌好于汉口,汉口好于汉阳。6-7 月应该会有一波回暖 " 假象 ",8-10 月迎来至暗时刻。

也有地产公司营销总持中立意见:武汉只会不好不坏,国家不会放水,也不会让地产死掉,温和的,波澜不惊的。

一位正在筹备售楼部准备工作的项目营销总表示,首先没有降息,其次国外疫情凶猛,导致出口企业亏损,预计 5 月会出现企业倒闭潮,失业率上升。第三,股市会大幅下跌,也使客户观望情绪浓厚。后疫情时代,客户观望情绪浓厚,预计要复苏也要到 10 月开始。

对于房地产这样的高周转行业,资金紧张是未来很长一段时间需要面对的难题,至暗时刻总会过去,但现在才刚刚开始,有一批人未必等得来光明。

重建城市信心是当务之急,未来楼市,不看卖了多少地,要看能不能留住人

" 武汉楼市受疫情影响短期难以恢复,一是经济增速下降,影响消费能力;二是心理影响,信心不足,预期不看好,外来购房者减少,下半年才会逐步恢复。" 湖北省社会科学院经济研究所所长叶学平这样认为。

湖北房地产经济学会专家委员殷跃建表示,目前我们看到的地产项目复工、拍地、成交都只是皮毛,不足以评价疫情对楼市的影响。在危机蔓延全球的情况下,现在做判断还为时尚早,至少要等到下半年,估计能勉强恢复元气,才是时候客观理性地评价对未来走势的影响。

过去 8 年里,武汉的经济发展高度依赖房地产,但这必须有一个前提,城市净流入人口不断增大,购房需求不断攀升。

武汉市统计局网站 3 月 29 日发布的《2019 年武汉市国民经济和社会发展统计公报》显示;

2019 年末全市常住人口 1121.20 万人,比上年末增加 13.1 万人;

再看看前几年的数据:

2018 年武汉常驻人口 1108.1 万人,比上一年增加 18.81 万;

2017 年武汉常驻人口 1089.29 万,比上年增加 12.67 万;

相比 2018 年,增加人数下滑了 30%,而武汉的目标是 1700 万,甚至 2500 万,我们离目标还差了一大截,就已经表现出疲软乏力,在越来越多的城市都放开落户政策," 人口零和游戏 " 下,我们还能留住多少人?

这样的情况下,重建城市信心和信誉是当务之急。" 反正向南漂向北漂都是漂,如果一定要背井离乡,肯定要选择一个更优越的城市。" 这是众多毕业生的想法。

还是那个更古不变的真理——房地产市场短期看金融,中期看土地,长期看人口。

2020 年是百万大学生留汉的第四年,会不会遭遇滑铁卢式的打击?

房地产的 " 暖 ",和人口 " 热 " 密切相关,未来的楼市,不是看卖了多少地,而要看留住多少人。

重建城市信心,擦亮 " 武汉 " 这块招牌,势在必行。

进入恢复期,重点城市积压需求得到释放

在其他已经进入恢复期的城市,总有一些 " 大卖 "" 回暖 " 的信号传来。它们真的具有 " 原地复活,一键回血 " 的本领么?

根据米宅地产研究员的数据显示,一线城市新房市场复苏较快。深圳、上海、北京的成交量环比持续上扬。

先来说深圳,可以看出,新房成交量已经基本恢复到去年的水平,满血复活无疑。

3 月 7 日,招商蛇口太子湾开盘,推出 104 套公寓,均价 11 万,总价 2000 万起,当天全部售罄。之后又在线上加推 14 套,第二批 4000 万起,正式选房 8 秒之后,消控表全线飘红,再次秒清。

好像一切都没有发生过,这样的愈合力,实在令我等羡慕。但其实,这样的基础,是基于深圳的特殊性——

首先,住宅贵且稀缺,尤其是地段好的项目,特别少。所以,在很多核心地段,项目选择开发公寓,单价比住宅低,让人 " 买得起 "。

其次,深圳对公寓的调控不如北上广那样严格,有钱没名额,可以买公寓。也就是说深圳积压了大量的需求,都在公寓这个缺口得到了释放。

参考其他城市,全国一线城市、强二线城市,纷纷出现回暖行情。" 回暖 " 的前提,不是需求的从天而降,而是过去两个月,被压抑的需求集中释放了。

客观来说,这些都是局部市场的惯性规律,并不能代表市场全面回暖。

这些城市给武汉的启示是,在城市生活完全恢复正常后,被压制的需求会 " 喷涌 ",此后的市场高开高走。

但在武汉,这一切的前提是,1100+ 万武汉人放下戒备,走出家门。同时,对城市有期待,对未来有信心,愿意与城市共生长。

过去的 9 年,武汉连续进入全国销售量三甲之后,2020 年武汉楼市终于慢了下来,或许这回意外实现 " 软着陆 ",让楼市更具健康力和生命力,还一个平稳上升,可持续发展的中国房地产市场。

2020 年,已经过了 1/4,这一年最主要的任务还是回血," 活下去 "。当然,我们更期待这个英雄城市的满血复活。

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