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富力地产(2777.HK)财务管控效果显现,全年股息率高达 14.4%

格隆汇 04-02

近期,伴随全球不确定加剧,投资者风险偏好持续下降,沙石俱下,过去一周 " 超跌 " 使得港股估值具备吸引力。房地产行业逐渐出台利好政策,该板块率先出现反弹,有望持续受到关注。

3 月 26 日当天午间,富力地产(2777.HK)发布 2019 年业绩报告:2019 年营业收入为人民币 908.1 亿元,同比增幅为 18%;归属股东净利润 96.72 亿元,同比增长 15.54%。2019 年度营收及净利实现双增长。业绩公布至今,公司股价受到业绩带动累计上涨 6.7%,同期恒指则累计下跌 2.5%。

同时,公司 2019 年全年股息率达到 14.4%,公司的估值已具备吸引力,下面根据最新的年报信息分析公司未来发展前景及投资价值。

一、开发业务稳定发展,酒店与物管成为新动力

我们先来回顾一下富力地产的业务发展情况。

富力集团成立于 1994 年,总部位于广州,经过 20 余年高速发展,已成为以房地产开发为主营业务,同时在酒店发展、商业运营、文体旅游、互联网产贸、医养健康、物业服务、设计建造及创新服务平台等领域多元发展的综合性集团。

从公司的收入结构来看,地产开发依然是公司的主营业务,但是今年酒店和物业管理业务迎来爆发式增长。

截至 2019 年 12 月 31 日,2019 全年富力地产营业额 908.1 亿元,增长率为 18%;其中,物业销售营业额 796.9 亿元,占收入比重为 88%;物业投资、酒店运营及其他收入 111.2 亿元,占比收入比重 12%。

先看,主营物业开发业务。

公司的物业开发收入主要源于住宅物业的开发与销售。根据年报数据显示,公司 2019 年物业开发业务增速为 20%,近 5 年保持平稳增长,复合增速达到 18.3%。

富力秉承以人为本的人居设计理念,以精装修为特色,率先在全国推行户型、室内装修、建筑立面、园林、配套等设计建造标准化,形成一系列宜居社区产品线。

截止 2019 年底,富力地产已进驻国内外超过 140 个城市和地区,累计拥有超过 420 个精品项目。销售方面来看,2019 年全年,富力地产权益销售规模为 1381.9 亿元,同比增速为 5%。其中,在一线及二线城市项目销售金额人民币 884 亿元,占比约 64%。

根据克而瑞 2019 年 1-12 月中国房地产企业销售榜显示,2019 年,富力地产权益销售金额达到 1381.5 亿元,位列行业 TOP15,稳定在行业第二规模梯队,长期受益于市场集中度提升。

其次,再看看公司的酒店业务。

富力从 2004 年开始进入高端酒店行业,携手国际酒店品牌,将先进的酒店管理服务引入中国,在全国打造多个标杆项目。2017 年,富力收购万达商业 70 余家酒店。

同时,富力携手万豪集团、凯悦集团、洲际集团、希尔顿集团、雅高集团、亚朵集团等几大国际豪华酒店集团,将领先的酒店管理和服务引入中国,在全国打造了多个标杆酒店项目。

从营收上看,酒店板块在把万达酒店组合并入公司后,地产收入增长至 71 亿收入附近。其中由于酒店组合以高档酒店为主,因此为公司提供十分稳定的现金流,是一项高质量的业务板块。

二、财务能力持续优化,降负债力度持续升级

回顾了公司业务发展情况后,再来看看公司近期的财务数据情况。

对于地产企业的财务能力,市场最为关注的是公司融资端的现金流状况。对于这方面,近年富力地产 " 降负债 " 策略的力度持续加强。

关于降负债方面,公司联席主席李思廉在业绩会上,给出了明确的表态。管理层目标在今年内可以将净负债率在目前的水平下,再下降 15% 到 185% 左右;在 3 年左右,将净资产负债率降到 150% 以内。

从净负债率指标上可以看到,公司可以通过三个方面进行降负债:1)增加现金;2)减少负债;3)以及增加净资产。

增加现金方面,富力地产的现金储备持续提升。截至 2019 年年底,公司持有的现金及现金等价物为 384.4 亿元,同比增长 11%。

减少负债方面,房地产企业通常有三个步骤:减缓土地投资——保持债务置换——加快债务偿还。其中核心是减缓土地投资和保持融资能力。

减缓土地投资方面,公司具备优势。2019 年公司购地成本支出约为 240 亿元,亦只占全年协议销售额的 18%。该比率在 2018 年是 28%,2017 年为 71%,2016 年是 29%。土地支出占现金流比例快速下降。

但是在招拍挂减缓的同时,公司并未减弱在投资速度,主要因为旧改土储的加速转化。截至 2019 年末,富力地产的土地储备为 5790 万平方米。去年新增 938.9 万平方米,该公司还透过在 3 个城市的城市更新项目转化了 179 万平方米土地。

" 今年我们转化土地储备是以旧改为主 ",业绩会上,公司管理层表示 2020 年降加快速度推动城市更新项目,并预计每年约 500 万平方米以上的土储实现转化。目前,富力在全国范围拥有已签约合作城市更新项目 70 个,约合可售面积超 4000 万平方米。而短期目标系尽快转化约 1000 万平方米,对应货值约 2000 亿元。

而公司的融资能力也在持续提升,以保证公司融资端现金流循环的保持平稳。

从长短债结构上看上看,公司有息债务中,一年内到期债务占比为 32%,一年至五年到期债务占比为 57%,五年后到期债务为 11%。值得注意的是,公司融资成本保持较低水平,2019 年公司银行贷款组合平均利率为 5.54%。

保持融通的融资能力,使得公司有效的实行债务置换。

公司 2019 年融资渠道保持多元且通畅,公司新增合共 27 亿美元两年至五年期固定利率为 8.125% 至 9.125% 的优先票据、人民币 58 亿元 90 至 270 日期固定利率为 4.83% 至 5.66% 的超短期融资券、人民币 90 亿元四至五年期固定利率为 5.60% 至 7.00% 的境内公开公司债券。

同时,公司正加速进行债务偿还。公司合共处理了人民币 245.5 亿元的境内可回售债券,其中人民币 14.3 亿元回购的部份已悉数偿还,剩余人民币 231.2 亿元已顺利展期。

此外,年报显示,2020 年第一季度,公司已通过发行新的为期四年的 4 亿美元的优先票据以解决未来的债务到期问题,并将所得款项用作赎回于二零二一年到期的美元优先票据。最终结果是整体资产负债状况并无重大变化,但重点是将到期日期延长至二零二四年。公司亦于 2020 年第一季度内,获得中国银行间市场交易商协会的批准发行不超过人民币 50 亿元的定向债务融资工具。

最后,公司的净资产正得到快速提升。企业净资产的提升,而地产企业由于销售与交付存在滞后,所以公司会积累大量未结转收入计入负债项目中,这部分不但抑制了净资产的增长,同时使得地产企业的净资产增长失真。

此外,公司在 2019 年 12 月 19 日,宣布配售 2.73 亿股新 H 股,共计募资 37.35 亿港元。股权融资不但使得公司净资产得以充实,同时使得现金更为充裕,进一步降低了公司负债水平。

总体而言,2019 年以来,富力已进入降负债的发展 " 通道 ",公司账面超过 384.4 亿元现金,及未来预计 1500 亿权益销售带来的回款足够支撑公司实现财务平衡,进行平稳的风险把控。

结尾:业绩与派息有保障,估值处 "低估 "状态

展望 2020 年,公司定立 1520 亿元的协议销售目标。这一目标受到高质量的土储支撑。

截至 2019 年底,权益土地储备货值约 7450 亿元,可售面积约为 5790 万平米,大比例分布在经济中心地带、高价值地区,足够支撑富力集团未来四至五年业务发展需要。

充足的货源保障,确保了富力 2020 年新项目推盘及购地计划。年报披露,2020 年富力可售资源约为人民币 2700 亿元,足以保证人民币 1520 亿元的协议销售目标。

同时,公司酒店业务及物管业务迎来高质量发展,公司整体盈利能力保持平稳。截至 2019 年,富力归母净利润为 96.7 亿元,同时公司毛利率保持平稳,达到 32.8%,物业销售毛利率达 34.9%。

在利润持续增长背景下,公司持续保持具备吸引力的分红派息。年报显示,富力 2019 年末期股息每股人民币 0.86 元,全年股息每股人民币 1.28 元。截至 2020 年 4 月 1 日收盘,公司股价为 10 港元,即年末股息收益率为 9.7%,全年股息收益率为 14.4%,远远高出同行水平。

因此,2020 年 2 月 17 日,富力集团被纳入恒生中国高股息率指数比重最高的成分股 top10,彰显企业超强的盈利能力,也体现了公司努力确保业绩持续增长和派息,持续回馈投资者的意愿。

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