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禹洲地产扩张难掩增速疲态 毛利、毛利率连续两年下滑

31 日晚间,禹洲地产发布 2019 年度业绩报告。2019 年度合约销售金额再创新高达到 751.18 亿元,且同比增幅高达 34.13%。长三角地区依然是禹洲地产主战场,贡献合约销售金额占比约 64.93%。

经营业绩显示,禹洲地产期内营业收入 232.40 亿元,同比下降 4.38%。净利润 39.66 亿元,净利润的同比增幅仅为个位数。归属股东净利润 36.05 亿元,同比微增 2.88%。

物业销售收入较去年同期微降 4.89%,至 2019 年的 224.70 亿元。而物业管理收入、酒店经营收入较去年同期变化不到。

其他收入合计约 21.67 亿元,较去年同期出现大幅增长。其中,出售附属公司获得收益约 14 亿元。

扩张的背后 增速出现疲态

期内毛利较 2018 年同期下降 18.42%,约为 60.91 亿元。而 2018 年较 2017 年同期毛利降幅为 2.81%。

禹洲地产 2018 年毛利率较 2017 年下滑 4.68 个百分点,至 30.72%,随后在 2019 年再度下滑 4.51 个百分点,至 26.21%。毛利、毛利率均已连续两年下滑。

禹洲地产在业绩报告中披露,其销售及分销成本,达到 6.59 亿元,按年增长 43.65%。

而行政开支则上升到 10.90 亿元,较 2018 年同期增长 79.92%。禹洲地产表示,该增长主要为业务扩展导致雇员人数增加,以及为激励并打造高效运营团队,从而优化了员工的薪酬结构。

此外,其他开支中,还计提了 1.89 亿元的商誉减值,导致期内开支成本同比激增 490%,达到 3.10 亿元。

销售费用、行政开支、以及其他开支三项数据在年内的大幅增长,拖累了禹洲地产的业绩增速空间。

此外,销售成本较 2018 年同期上升 1.84%,约 171.49 亿元。

短债稳健背后 疯狂的优先票据

禹洲地产业绩报告披露显示,期末在手现金及现金等价物约 294.90 亿元,较去年同期增加 8.27%。受限制的现金约 61.02 亿元。

截至报告期末,禹洲地产的总借贷、公司债券及优先票据结余方面,剔除合营企业承担部分外,合计约 543.67 亿元。其中约 12.39 亿港元、199.44 亿人民币元、331.83 亿美元。

此外,一年内到期债务约为 152.71 亿元,现金短债比为 2.33 倍。

截至期末,禹洲地产的平均借贷成本为 7.12%,淨負債比率為 65.64%。

2019 年报告期内,禹洲地产的公司债券、计息银行及其他借款均出现不同程度的下滑,而优先票据却激增 201.57%。

在已披露的多只境外优先票据中,利率区间为 6.0-8.625%,债借款周期为 3 年至 6 年期。发行规模多为 5 亿美元。

而在禹洲地产披露的合计债务方面,其中人民币占比 36.68%,美元及港币占比则高达 63.32%。

截至期末,禹洲地产的总土地储备 2012 万平方米。156 个项目分布于六大都市圈 33 个城市,平均楼面成本 6074 元。其中 43.3% 的土地储备位于长三角地区、21.3% 位于厦门福州等地、18% 位于环渤海区域。

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