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嘉定房价周期性波动 这里 5.4 万均价开 2 次去化率都过 8 成

新浪乐居 03-30

导语 | 受到疫情影响,上海楼市陷入了冰封状态。但春暖花会开,冬日凝冰终有消融之日,随着各大售楼处陆续复工,网签恢复,市场向好发展。在这特殊时刻,乐居发起新一年线上探春活动,带来上海各区深度置业报告。近期,我们线上探春了上海西北侧以第三产业为主的区域——嘉定。

呈周期性波动 探秘成交价浮动的背后

嘉定区 2019 年至 2020 年 2 月房价走势

嘉定区 2019 年 1 月到 2020 年的成交均价自 1 月份起逐步下滑至 4 月份的 35625 元 / 平后,平均每 2-3 个月呈线一次较有规律的周期性波动。其中,高峰成交金额均约 4.3 万元 / 平,低峰成交金额约 3.7 万元 / 平,上下波动幅度达约 6 千元。那么,是什么导致了嘉定楼市成交价规律性波动呢?

结合乐居的历史数据来看,嘉定楼市 2019 年 6 月、10 月以及 2020 年 1 月前后的 3 次峰值和这两个项目的开盘似乎存在着某种联系。

其一,是西郊金茂府6 月热卖。目前在售的西郊金茂府(备案名:金茂嘉园)项目曾经历 2 次开盘,一次时间节点在 6 月 22 日,另一次开盘时间节点在 11 月 8 日。其中,6 月份开盘时,该项目均价约 4.6 万元 / 平,推出的 632 套房源 6 月签约了 411 套,去化率约 65%。

其二,是保利云上的高热度。保利云上(备案名:云禧名邸)是一个 2019 年乃至 2020 年一开即火的项目,该项目均价基本保持在 5.3 至 5.4 万元 / 平。在 10 月份的认筹中,其 322 套房源签约了 283 套;今年 1 月,其 263 套房源签约了 220 套,去化率均超过 80%。

从时间节点上来看,西郊金茂府、保利云上热销的时间点于嘉定地区 2019 年 6 月、10 月以及 2020 年 1 月成交房价的 3 个峰值时间点完全吻合。换言之,正是这两个项目一定程度上拉高了嘉定基本维持在 3.6 万元 / 平上下的成交均价,并使其突破了 4 万元 / 平。

数据说明:

1、" 嘉定区 2019 年至 2020 年 2 月房价走势 " 图数据来源于 " 中原地产 "

2、西郊金茂府、保利云上项目签约数据来源于 " 网上房地产 ";

3、以上数据仅供参考;

新城房源居多 安亭、嘉定新城或成新盘主力

2020 年嘉定在售、加推、尾盘、新盘项目占比

结合目前嘉定新房市场在售、尾盘及待加推的房源情况来看,嘉定新城凭借 13 个在售项目、2 个尾盘项目、2 个待售项目占据了整个嘉定区楼市的半壁江山。其中,在售及尾盘的项目整体均价在 3.1 至 4.3 万元 / 平范围内。结合项目的分布来看,嘉定区房价呈现出从西至东、从北至南逐渐递增的形态。

2018-2020 年出让普通商品房用地一览

另一方面,结合 2018 年迄今嘉定地区普通商品房的拿地情况来看,除去 3 幅已建成项目并处于在售、尾盘状态的地块,剩余的 8 幅地块中有 3 幅地块位于安亭板块,还有 2 幅地块位于嘉定新城板块,这两地或将成为了未来新盘供应的主力。在这 5 幅地块中,嘉定区安亭镇 JDC30401 单元 12A-03A 地块已标记为嘉宝新力梦之晴华庭项目,嘉定区嘉定新城(马陆镇)复华园区 06-01 地块已标记为上坤 · 云栖麓项目,看来离开盘已然不远了。

1、以上新盘项目数据均来源于乐居楼盘数据库;

2、2018-2020 年出让普通商品房用地一览来源于乐居土拍数据库;

嘉定星级置业板块推荐——安亭

嘉定新城房源较多,不过笔者觉得未来嘉定楼市安亭板块或将是当地的新星。这是为什么呢?我们先看看这张图。

嘉定 2040 规划重点区域及周边环境示意图

上文中,曾提到均价约 5.3 至 5.4 万元 / 平的保利云上项目,但开盘当月去化率均超过 80%。相比较嘉定地区大多项目房价约 3.1 至 4.3 万元 / 平,且更近地铁的双重优势,是什么吸引了那么多购房者购买保利云上项目呢?笔者猜测,是规划。

保利云上位于《嘉定区江桥镇总体规划暨土地利用总体规划(2015-2040)》文件中指出的嘉定区江桥镇规划区域范围内,西南侧享受 " 北虹之星 " 区域规划,规划有高端国际社区、九年一贯制名校、邻里中心、艺术馆等公共配套设施以及轨交 14 号线(预计 2021 年底通车)、嘉闵线(预计 2026 年通车)双重轨交配套,整体来看配套设施齐备。

该区域西邻安亭板块、南临青浦区华新镇板块及大虹桥区域、北邻上海市副中心嘉定新城。自驾方面,该区域主要依靠南侧京沪高速的自驾配套,抵达大虹桥通达性较好。同时,作为嘉定规划重点区域,该地区房价较青浦徐泾约 5.8 万 / 平的新房均价更低,价格优势更明显。

不过随着保利云上进入尾盘状态、文通拾里间去化过半,未来还有什么地方可以获得如此的便捷性么?综合配套、便捷性以及价格来看,安亭或将是未来嘉定不错的选择。安亭区域北侧有 11 号线、曹安公路于南侧京沪高速的交汇的位置,抵达两侧直线距离约 1.5 公里以内,通过京沪高速向东行驶约 8 公里可达嘉定 2040 规划区域,此外通过该高速可自驾方式快速抵达大虹桥,通达性较好。结合房价来看,安亭区域目前房价约在 3.3 万元 / 平上下,相比嘉定整体的楼市均价较低,性价比较高。

2020 年度春季行动 嘉定最值得关注楼盘

随着嘉定诸多新盘先后入市,未来嘉定的嘉定新城、安亭或将成为当地两大主战场。

未来,安亭或主打均价更低,享受江桥规划辐射、大虹桥辐射的双重宏利。诸如 2 字头的万科西郊都会、均价在 3 万元 / 平上下的安亭瑞仕日月光伯爵湾等项目或成为当地不错的选择,周边二手房价不足 3 万元 / 平的新盘安亭新镇也值得期待。

另一方面,作为未来嘉定副中心持续发展的嘉定新城江将供应嘉宝梦之月嘉宝梦之星嘉宝梦之缘景庭西郊金茂府等项目。这些均价在 3.8 万元 / 平上下的项目拥有更便捷的生活设施并靠近嘉定地标建筑——上海国际赛车场。

综合来看,安亭、嘉定新城两者各有特色,安亭项目的价格、抵达大虹桥通达性更好的优势以及嘉定新城项目对周边工作的业主亲和力更高、配套更成熟的特点使两个区域拥有了不同的客群定位,满足不同客户的需要。

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