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华发年底 151 亿元激进拿地 现 36.8 亿短债偿还缺口

新浪财经 01-19

钱紧一年 | 华发 " 跃进 "

来源:观点

2020 年,中国房地产行业继续披荆斩棘,新一轮市场化降息周期已然开启。回望 2019 不平静的一年,我们从企业的角度去观察与思考。

跑马圈地与举债狂奔之后,华发总资产和规模在六年间实现了快速增长。

踩着 2019 年的尾巴,华发又在公开土地市场以近 82 亿元拿下 5 宗地块。

这家珠海国企的表现让业界侧目,一方面,华发上半年拿地谨慎土储获取不如往年;另一方面,年末开启拿地模式接连扫下多宗地的表现,与 2018 年及 2017 年等年份几乎如出一辙。

与此同时,短期密集拿地的背后,是华发 2019 年销售规模取得了 " 跨越式 " 的增长。

观点指数发布的 2019 中国房地产销售金额 TOP100 榜单显示,华发 2019 年全年实现销售金额约 922.7 亿元(2018 年为 582 亿),虽然未完成预设的 1100 亿目标,但距离千亿关口仅一步之遥。

年底 " 跑马 "

年末集中纳储是华发的常规操作,在其他房企钱包紧张谨慎下手时 " 反其道而行 "。

2019 年 12 月 31 日,华发一日内分别在苏州和绍兴以 81.89 亿元拿下 5 宗地块。如果算上 11 月获得的土地储备,短短两月内就斥资 151 亿元在 7 个城市拿下了 12 宗地块,与 2018 年全年 157 亿元拿地金额相差无几。

数据来源:观点指数整理

无独有偶,同样于 2018 年 12 月 13 日,华发一日内在武汉以 52.7 亿元拿下 2 宗地块,同时斥资 35 亿元摘牌珠海十字门城建有限公司挂牌的 50% 股权,获得 16 万平方米地块。再加上 11 月竞得的地块,华发 2018 年年底前两个月内共斥资 113 亿元扩储。

备注:2013 年和 2014 年计容建面数据未披露

数据来源:企业公布、观点指数整理

不难发现,华发大举拿地的区域早已不局限于大本营珠海,而是将触角延伸至发展潜力较大的一二线热门城市,这在华发近几年的扩张中具有重要作用。

复盘华发拿地史,自 2008 年起正式迈出全国化第一步,先后在大连、包头、沈阳、盘锦、南宁、威海、中山等二三线城市进行布局。不过,对于重点的一二线城市,鲜有涉足。

2014 年后,华发战略规划逐渐显示,这家珠海房企已经意识并尝试弥补过去布局所存在的缺陷,提出巩固珠海区域市场地位同时,加大广州、上海、武汉等重点区域城市的拓展力度。

从这一年开始,华发频频在上海、广州和武汉等一二线城市跑马圈地,甚至不惜以 " 地王 " 价格拿地。其中,令人关注的是 2015 年一年内就先后拿下了四个 " 地王 "。

2015 年 3 月 20 日,华润华发联合体以 70.52 亿元竞得上海闸北地块,楼面价 3.49 万元 / 平,刷新当年总价地王;2015 年 6 月 3 日,华润华发联合体又以 87.95 亿再夺上海闸北地块,楼面价 3.8 万元 / 平方米,刷新自身创下的总价纪录,两块地累计成交 158.45 亿元。

2015 年 6 月 30 日,武汉,华发先以 15.8 亿元竞得青岛路旧改地块,楼面价 1.30 万元 / 平方米,超过 2013 年越秀创下的 1.26 万元 / 平方米纪录;随后,再以 40.05 亿元竞得二七滨江地块中拆分出的住宅地块,楼面价 1.34 万元 / 平方米,再次刷新单价纪录,溢价率高达 105.38%。

在各大城市一连串的高调扩张让华发一举成名,但 2015 年其拿地金额也飙升至全国扩张后最高值,以至于 2016 年华发拿地金额突然下滑至 46.3 亿元。当时,华发董秘侯贵明就曾对外解释,因为华发此前加杠杆比较高,所以不会再高杠杆拿地。

事实证明,华发转向一二线的拿地策略显现出了成效,上述两宗上海宅地在 2016 年转化为了华发华润静安府项目,首次开盘一个半小时即宣告售罄,实收均价约 8.8 万 / 平方米,总销售额 30 亿元。

同时,随着 2015-2016 年一二线城市和三四线城市房价相继上涨,华发在珠海之外布局的项目转化良好,并助推实现了销售额的快速增长。反而珠海在 2017 年因政策调控销量下降 80%,导致全年销售额比 2016 年还低。

值得注意的是,2018 年华发华东区域首次超过大本营珠海区域,成为销售贡献最多的区域。数据显示,华东区域销售贡献最高达 226.78 亿元,其次为珠海区域销售金额为 124.4 亿元,华南和华中区域的销售额都超过了 90.22 亿元。

从华发最近两月的拿地选择中不难发现,华东区域拿地金额高达 119 亿元,占总额将近 80%。

杠杆 " 摇摆 "

激进拿地的另一面显然是高杠杆和负债,虽然 2019 年华发有意识地控制杠杆率,但净负债率仍然处于较高水平。

2019 年三季报显示,华发净负债率为 256%,但较 2018 年底的 292.2% 有所回落;持有货币资金 253.86 亿元,同比增长 32.64%;短期借款约 122 亿元,同比下降 3.6%;一年内到期的非流动负债 168.66 亿元,同比下降 33.59%。

从数据可以看出,通过降杠杆,华发短期负债呈下降趋势,但现金流仍未能完全覆盖短期债务,存在 36.8 亿短债偿还缺口。

数据来源:企业公布,观点指数整理

事实上,观察华发 2019 年尤其下半年来一系列融资动作可发现,其发行了大量债券用于偿还短期债务,虽然一些债券偿还期限并不算长,但仍然可以实现 " 借新还旧 " 目的。

其中,融资动作以 9-12 月最为显著。据观点地产新媒体不完全统计,华发 9-12 月共计融资 178.4 亿元,包括中期票据、超短期融资券、小公募和 ABS 等。

值得注意的是,9 月 4 日,华发公告表示,控股项目公司拟对各股东方按权益占比提供财务资助,其中对项目公司其他股东提供财务资助累计不超过 138.49 亿元,每一笔借款期限不超过 12 个月,各方股东按 " 对等投入、共担风险、共享收益、同股同权 " 的原则对项目进行合作开发。

虽然并非直接融资动作,但事实上通过将各子公司闲置资金按权益占比借给股东,一方面提高了资金使用效率,另一方面华发收获了大量流动资金支持。

不过,去杠杆也给华发营收和利润带来不利影响,净利和扣非净利润呈现降速态势。

2019 年三季报显示,华发归属上市公司股东净利润 17.3 亿元,同比增长 6.81%;归属于上市公司股东的扣除非经常性损益净利润 17.16 亿元,同比增长 6.76%,而 2018 年同期数据显示,上述两项指标的同比增幅为 85.85% 和 85.94%。

规模 " 跃进 "

数据显示,2013-2019 年前三季,华发总资产规模从 437.28 亿元一路飙升至 2172.56 亿元,在近 6 年时间里翻了 5 倍有余。

尤其在 2013 年和 2014 年,华发总资产增速甚至超过了 50%,2014 年略有下滑,但 2016 年又逐步回升,至 2019 年前三季增速达到了近四年最高。

回顾华发扩张史,可以发现转折点发生在 2012 年。

70 后华发集团董事、总经理李光宁,接替袁小波出任该集团董事长及法人代表,此后华发一路高歌猛进。

2013 年底,李光宁召开改革创新战略规划工作会议,提出未来五年总体战略目标,即至 2018 年,集团总资产达到 1500 亿元以上,主营业务收入超过 500 亿元,净资产达到 600 亿至 800 亿元。

华发 2018 年年报显示,总资产达到 1822.09 亿元 -- 并在销售额首次突破 500 亿元之后,提出了 2019 年实现 1100 亿元销售目标,增速目标高达 89%。

彼时,在 2019 年度董事会经营评述中,华发曾提出 2019 年销售规划:" 紧紧抓住‘在途资源转可售资源’和‘可售资源提升去化率’两个关键点,继续秉持‘因城施策’和‘一盘一策’原则,攻坚克难、加速去化,全力推动销售和回款再创佳绩。"

从表述可以看出,华发意图在 2019 年加速存货去化和回款实现千亿规模,仅差一步之遥。

具体来看,2019 年一二三季销售额分别为 183.6 亿元、252.3 亿元和 156.1 亿元,增速分别为 83.23%、72.18% 和 51.25%。截至 2019 年前三季,完成年度目标的 55.45%。

不可否认的是,短短六年间华发实现了销售规模的 " 翻身战 "。自 2013 年至 2019 年前三季,华发销售额在 6 年间翻了 9.5 倍,实现了从 64 亿元至 610 亿元的跨越,从一个的区域房企跻身行业前 40 强。

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责任编辑:孙剑嵩

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