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赌王之女 47 亿将接手苏河湾一半股权 华侨城:战略转型需要

华夏时报网 2019-12-16

华夏时报(chinatimes.net.cn)记者李贝贝 上海报道

12 月 4 日,信德集团(00242.HK)联合上海本地房企中华企业(600675.SH)以 47.12 亿元的底价收购华侨城苏河湾地块 50% 的权益。针对该笔股权转让,华侨城集团方面对《华夏时报》记者解释说,这主要是华侨城华东集团积极调整产业布局的战略转型需要," 是华侨城集团新战略的重要组成部分,是新的发展模式下实现企业高质量发展的重要路径。"

值得注意的是,华侨城近年正加速资产腾挪。《华夏时报》记者不完全统计,仅在今年 11 月间,华侨城就公开挂牌了 9 个项目。对此,华侨城称," 近年来的大宗交易行为主要是为了加快项目落地实施,推动主营业务持续健康快速发展 ",同时也是遵循华侨城集团 " 文化 + 旅游 + 城镇化 " 战略发展思路的具体实践。

华侨城苏河湾 50% 股权易主

今年 10 月 22 日,华侨城在北京产权交易所挂出股权转让信息,拟转让旗下上海华筵房地产开发有限公司和上海华合房地产开发有限公司各 50% 的股权,转让底价合计约 47.12 亿。

时隔 40 余天,12 月 4 日,信德集团有限公司发布《关于收购两项目公司各 50% 股权的主要交易》公告,称旗下两家公司上海潼信和上海苏钻分别为上海华合及上海华筵待售股权公开挂牌中的唯一竞价方。当日,上海潼信和上海苏钻对两家标的公司待售股权的公开挂牌提出最后竞价,分别为 22.28 亿元及 24.84 亿元。

据悉,上海潼信和上海苏钻两家公司均成立于今年 11 月 1 日,均由信德集团持股 80%,另外 20% 股权由中华企业持有,法人和董事长则均为何超琼。而成立于 1972 年的信德集团是赌王何鸿燊家族的核心产业之一,家族持股约 54%。在上海,除了华侨城苏河湾,信德集团还拥有前滩信德文化中心,以及闵行万象城项目中的一栋写字楼;合作方中华企业则为上海本土房企,于 2016 年完成重组。今年 9 月 11 日,在土地市场上暌违 6 年之久的中华企业在杨浦区新江湾拿下一幅纯住宅用地,引起市场关注。

公开资料显示,此次出让 50% 股权的华侨城苏河湾地块,是 2016 年 1 月份由华侨城华润置地联合体以 69.32 亿元竞得的上海原闸北区苏河湾中央公园地块。该地块由闸北区天目社区 C070102 单元 33-02、46-02 街坊及 44-01、46-01 街坊公共绿地地下空间开发地块组成,总出让面积达 2.49 万平方米,为街巷、商住办、商办、商业用地。

同年 7 月 26 日,华侨城与华润置地共同设立了上海华合及上海华筵这两家项目公司,用以开发该地块。其中,上海华合负责天目社区 C070102 单元 33-02 街坊地块商住办项目;上海华筵则负责开发苏河湾项目 44-01、46-01 及 46-02 地块。

根据华侨城发布的 2019 年半年报,上海华合负责的项目已在 2018 年开工,预计下批竣工时间为 2020 年,预计总投资为 45.24 亿元。按照规划,华侨城二期首批上市的为住宅部分,但目前仍没有该部分入市开盘的消息。

对于这笔交易,信德集团显得比较满意。在公告中,信德集团指出," 董事会考虑到该等地块的所在位置和发展潜力,以及独立估值师对两项目公司所持物业权益的初步估值后,认为华合股权对价和华筵股权对价公平合理 "。公司认为按照在该等地块落成的物业的拟定用途,销售华合地块的物业短期可为集团带来销售收入,而出租华筵地块的物业则会长期为集团带来经常性租金收入。

华侨城方面则对《华夏时报》记者表示,本次股转主要是华侨城华东集团积极调整产业布局的战略转型需要:" 通过资产处置、股权转让、合作开发等方式,加快现金回流,从而提高整体资产周转效率,这也是华侨城集团新战略的重要组成部分,是新的发展模式下实现企业高质量发展的重要路径。"

在上海中原分析师卢文曦看来,苏河湾不是传统的豪宅区,偏高的价格是有压力的,出售苏河湾项目对于华侨城来说可能是一种比较明智的选择。其告诉《华夏时报》记者," 能一口气全部卖掉也好,这个项目拖了不少时间。调控的压力下,也别指望后面的价格能卖多高,不如早点走,换别的项目做 "。

加重文旅产业布局

值得注意的是,此次出售苏河湾项目 50% 股权,只是华侨城近年众多转手项目中的一个。

《华夏时报》记者不完全统计,仅在 11 月份,华侨城就公开挂牌了 9 个项目,其中包括重庆悦岚房地产开发有限公司 100% 股权,作价 40.54 亿、昆明世博万璟房地产开发有限公司 50% 股权、江门侨新置业有限公司 50% 股权及 2.99 亿元债权等。就在苏河湾 50% 股权出让后 2 天,12 月 6 日,融创西南房地产开发集团有限公司的子公司,也以 10.42 亿元的底价摘牌华侨城旗下成都地润置业发展有限公司 51% 股权。

关于多次出售资产的举动,华侨城集团方面向《华夏时报》记者解释说,华侨城近年来的大宗交易行为主要是为了加快项目落地实施,推动主营业务持续健康快速发展。同时这也是对国务院国资委 " 降负债 "、" 强主业 " 要求的响应,是遵循华侨城集团 " 文化 + 旅游 + 城镇化 " 战略发展思路的具体实践。

华侨城的确有 " 降负债 " 的需求。2016 年至今的半年报、年报显示,华侨城的资产负债率逐年增长。2016 年末,华侨城的资产负债率为 67.12%。截至今年 6 月末,其资产负债率为 76.7%,较上年末增长 2.93%。

另一方面,从 2017 年开始,公司的现金流净额也一直为负值。例如,截至今年 6 月底,华侨城经营活动产生的现金流量净额为 -85.44 亿元、投资活动产生的现金流量净额为 -47.30 亿元。

尽管 " 资产腾挪术 " 对于公司负债率的改善暂时还未有明确的数据体现,但对于华侨城的现金流表现已经显出了效果:根据三季度报,截至 2019 年 9 月底,公司现金流充沛。公司销售商品、提供劳务收到的现金达 599.29 亿元,同比增长 65.77%;短期借款及一年内到期非流动负债合计 267.3 亿元,在手货币资金 410.8 亿元,短期偿债压力较小。

华侨城集团方面也自认,出售资产既有利于华侨城进一步聚焦主业,保证企业有更多的精力和资源集中到文旅产品的开发建设中,同时,通过搭建产业平台,也集合更多优秀企业的专业优势,实现强强联合战略补差。

从华侨城这一系列转卖股权的动作来看,去地产化、加重文旅产业布局的意图十分明显。根据华侨城集团方面提供给《华夏时报》记者的资料,2019 年上半年,华侨城布局的主业项目累计 20 个,主要位于广东、四川、云南、山东、海南等旅游资源较为丰富的区域。其中位于粤港澳大湾区的项目占一半。在成都、济南、淄博、东营、烟台、海南、合肥和昆明的项目也先后签约或启动,今年七月在云南签约 37 个文旅综合项目,截止目前,今年华侨城签约或落地的项目已超过 60 个。

不仅如此,华侨城方面也向《华夏时报》记者强调,通过快速周转,一定程度上缓解了文旅项目投资周期与回收匹配的问题,实现了内部的动态平衡。

以集团旗下上市公司华侨城 A 为例,其公布的 2019 年中期业绩报告显示,华侨城 A 新增待开发土地面积 298 万平方米,实现营业收入 176.5 亿元,同比增长 19.9%;利润总额 41 亿元,同比增长 23.0%;归属于上市公司股东的净利润为 28.1 亿元,同比增长 39.5%。另根据三季度报,2019 年前三季度,公司实现营业收入 298.61 亿元,同比增长 21.6%;归母净利润 59.97 亿元,同比增长 17.8%。

责任编辑:张蓓 主编:张豫宁

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