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中骏集团控股(1966.HK):路演纪要,详解公司高成长性价值释放方向

格隆汇 2019-12-13

2019 年 12 月 12 日,中骏集团在格隆汇全球投资嘉年华上进行路演,下文整理了现场路演纪要。

路演内容主要分为五大部分:1. 中骏企业概况;2. 销售和土储情况;3、公司业务战略;4. 企业财务状况;5. 问答环节。

一、企业概况

中骏集团是一家从福建泉州起家的房企,集团主席黄朝阳先生拥有制造业背景,于 1996 年开始从事地产开发, 2010 年 2 月在港交所上市, 至今已有 23 年的地产开发经验。2017 年 1 月份公司总部从厦门迁到位于上海虹桥商务区的上海中骏广场。中骏集团的业务体系涵盖物业开发、商业管理、物业管理及长租公寓业务,是房地产开发企业的 40 强。

2017 年,中骏集团提出三年千亿的计划,预计到 2020 年公司的销售规模将达 1000 亿以上。截至 2019 年 11 月底,中骏集团合约销售金额为人民币 704 亿,提前一个月完成了今年的 700 亿销售目标。

二、销售和土储情况

近年来,中骏集团的发展速度明显增快,体现在合同销售上。从 2016 年到 2018 年的复合年均增长达到了 48%。截止到 2019 年 11 月,累计合同销售的同比增速达到 51%。

从中期财务数据显示合同销售的占比来看,中骏集团有近 6 成的合同销售是分布在一二线城市的,其它位于三四线城市。截至今年 11 月公司已覆盖城市逾 40 个,预计中骏将开拓 40-50 个城市都会保持稳妥的状态,在土地投资方面深耕目前已覆盖的重点城市。

从分布区域来看,中骏城市专注于一线、二线和强三线城市。截至 2019 年的 11 月份中骏新购入 43 幅土地,新增建筑面积约 860 万方左右。

再来看土地储备情况。截止至 6 月 30 日中骏土储总规模是 2900 万方,目前大约在 3200 万方,足够未来 2-3 年发展。中骏今年上半年买地均价约人民币 4500 每平方米,相对于我们今年销售均价人民币 1.27 万每平方米,成本属于较低位置。

从土地储备的分布来看,中骏长三角占比占到 40%,环渤海占 25%,海西是占 16%,近两年中西部相对发展比较快,主要是在中西部的核心城市如重庆和昆明。到 6 月 30 日的土地储备,重庆拥有 350 万平方米左右,预计今年的单城市销售超 100 亿。

再来看中骏的业务发展情况。

三、业务发展

目前公司的主要战略包括:双轨布局战略以及一体两翼。除了地产开发的 " 千亿级 " 战略,另外就是 "Fun+ 幸福生活生态圈 " 的战略,这个战略包括两个业务,一是长租公寓业务,另外一个是购物中心业务。

先看一下长租公寓 FUNLIVE 方隅,采用基金管理 + 公寓连锁运营的模式,中骏与市场上大部分做长租公寓模式不一样,基本上不做二房东的模式,协同集团地产开发业务,获取地价优质土地。同时与资本市场结合,采用市场上独有的基金管理模式。2018 年的 12 月,中骏方隅与基汇资本成立长租公寓投资平台,首期规模 8 亿美金。平台用于收购、开发和运营核心城市的长租公寓项目。其中,FUNLIVE 方隅将成为投资平台的管理人,负责平台整体的投、融、管、退事项。获取基金收益,同时解决资金的持续投入。方隅定位于一线和核心二线城市,目前已有长租公寓约 17000 间,长远规划来看,中骏预计 3 到 5 年布局 5-10 万间长租公寓的规模。

接下来是购物中心的发展,目前主要分布于二三线城市,中骏同样希望采取以基金模式运作,可以助力集团地产开发,获取低价优质土地。据中骏披露,未来规划 5-7 年布局 80-100 个购物商场。

目前,公司在运营的项目包括北京、泉州和南安的世界城项目。其项目出租率长期稳定在满租的情况。

中骏分别举例北京天峰项目及苏州天荟项目,说明今年上半年获得两块综合用地来说明今年上半年通过发挥一体两翼的协同效应,成功低价获取土地。

北京天峰位于 S1 号线桥户营地铁站上盖,建筑面积为 13.34 万平方米,土地成本为 11991 元每平方米,以底价获得,属于住宅 + 商业综合用地,配套商场及长租公寓,周边住宅地近期成交价为 35000 元每平方米,而周边新房平均售价为 52000-57000 元每平方米。预计年内开盘。

另一个苏州天荟建筑面积为 17.03 万平方米,土地成本为 12098 元每平方米,属于底价成交,姑苏区住宅地前三年平均成交价为 27000 元每平方米,同时期招拍挂纯住宅成交价为 20000 元每平方米溢价 25%,平江新城板块新房平均售价为 36000 元每平方米。项目已在 11 月开盘。

下半年通过这种方式,中骏也补充了一些优质土储。

最后来关注财务状况。

四、财务状况

中骏上半年实现收入人民币 104.2 亿元,同比增长 11%,应占核心净利润人民币 15.44 亿元,同比增长 29%,基本每股收益人民币 46.5 分;拟每股派现港币 10 分,同比增长 43%。

上半年中骏毛利率为 28.9%,虽然有所下滑,不过主要是受到过去几年调控限价等因素的影响,因而侵蚀了一定的利润空间。从公司的净利率及应占核心净利率水平来看,表现仍然突出,双双维持高位水准,其中上半年公司净利率达 18.4%,应占核心净利率达 14.8%。

公司在不断扩张的同时,仍然保持着较为稳健的财务状况。19 年 6 月 30 日公司净负债比率是 66.2%,较上年同期的 69.2% 下降明显。另外中骏集团的股息率也上升较快,同比增长 43%。在降低杠杆的同时,能够削减一部分财务成本,在这个过程中公司和股东会实现双赢。 且公司现金状况稳定,6 月 30 日现金及银行存款结余达到了 193.4 亿元,风险可控。

从债务表情况来看,境内占比最大的为银行贷款占比 27% 达 110 亿元;其次是境内公司债占 8.5% 至 34.33 亿,预计 2020 年底到期;境外债务情况来看,境外优先票据占比最大达 38.5% 至 155 亿,下一笔到期的美元债是 2020 年的 1 月份;境外银团银行贷款占比 8.5% 至 33.46 亿。据中骏披露,今年 9 月份新获取一笔规模为 2.5 亿美元的银团贷款,可增加到 3.5 亿美元,年期三年六个月,是对中骏稳健财务的再一次认可。

中骏今年 1-7 月份主要融资情况为:1)2019 年 1 月 - 发行 2021 年到期的 5 亿美元 8.75% 优先票据;2)2019 年 4 月 - 发行 2024 年到期的 3.5 亿美元 7.375% 优先票据;3)2019 年 7 月 - 发行 2023 年到期的 5 亿美元 7.25% 优先票据;4)2019 年 8 月 - 完成赎回 2020 年到期的 3.5 亿美元 10% 优先票据。

以上数据显示,1 — 7 月中骏发债 13.5 亿美元,利率从成本不断下降,同时偿还成本 10% 的 2020 年到期美元债。债务结构上来看更加优化。

中骏集团目前已经有约 14 家券商覆盖,并被多家券商列为首选股。

五、问答环节

提问 1:请问明年的销售权益比跟 2019 年比起来大概是怎样?

答:相比于 2018 年的权益会有提高,今年上半年我们买地的权益在 60%,明年的销售权益比预计会有再一步的提升。明年的销售规模是在千亿以上。

提问 2:拿地到预售大概平均多久?长租公寓长期发展策略是怎样的?

答:大概 7 个月左右,不同城市的预售条件不同也会有差异。长租公寓能够协同集团的地产开发业务,获取地价优质土地。

提问 3:我们商业有没有规划?正在运营的有几个?

答:我们今年新拿了七八个商业项目,到年底加上我们手上有的大概有 10 个项目在手上,预计要到 2020,2021 年会看到新开商场增加比较多的情况。正在运营的有三个商场。

提问 4:您好,我看到中骏每年都有 8 到 12 亿投资物业,到中期的话,投资物业总的估值是 220 亿左右,现在租金应该只有 2 到 3 亿左右,为什么能够支撑 220 亿的估值?

答:先回答投资物业重估的问题,因为在过去两年我们有几个比较大型的项目落成,最主要的就是上海中骏广场,面积大概是 15 万方左右,周边办公的售价已经到了 4-6 万的水平,从在建转到完工的投资物业的话会有比较明显的重估。另外还有 2018 年底新落成的南安世界城,北京世界城的评估增值等。因为部分物业是刚落成的,租金还没有反应出来,这一两年还是会看到租金的一个增长趋势,另外根据会计准则还有部分在建的以后持有做投资性物业的也包含 220 亿里面, 目前也是没有租金贡献的。

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