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意外!超级上海呼之欲出,这个小城市力压南京杭州,成为最大赢家

智谷趋势 2019-12-10

◎智谷趋势(ID:zgtrend) | 齐以和 黄狮虎

一个 " 超级上海 " 呼之欲出。

12 月中共中央、国务院印发《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》,很多人没有注意到,有一个重大的变化。

喧嚣的声音彻底退潮,国家再次为上海 " 加冕 " ——长三角唯一核心,绝对的老大。

文件提到上海 50 次,浙江 18 次、江苏 12 次,安徽 12 次,三个省加起来还没有上海多。

环顾中国,上海的经济总量 3.27 万亿排名第一,领先北京(3 万亿)一个身位,比深圳高出三成左右。

但它作为龙头,将统领全世界最大的城市群——扩容后的长三角。

其麾下,囊括了苏浙皖 40 城,包括五大万亿级城市苏州、杭州、南京、无锡、宁波在内,23 座城市位列全国百强。

众星捧月。

这就是中国城镇化新阶段的特点——以中心城市引领城市群发展。

整个长三角的 GDP 总量高达 21.3 万亿,按 2018 年平均汇率折算为 3.22 万亿美元,在世界经济排行榜上,超过法国、英国、印度和巴西,能排在全球第五。

规划明确:发挥上海龙头带动作用,苏浙皖各扬所长……面向全球、面向未来,提升上海城市能级和核心竞争力,引领长三角一体化发展。

在这样一个超级城市群中,上海坐拥 " 五个中心 ":国际经济、金融、贸易、航运和科技创新。

规划还提出 " 四大品牌 ":形成有影响力的上海服务、上海制造、上海购物、上海文化,推动上海品牌和管理模式全面输出,为长三角高质量发展和参与国际竞争提供服务。

也就是说,上海不仅是绝对中心,也是品牌和管理的 " 超级水源地 ",源源不断地将优质资源 " 泵出 " 到整个长三角。

上海的地位不仅不会削弱,反而会越来越强。

雄心勃勃的魔都,将通过密如蛛网的城际铁路、地铁、公交、高速公路、联运机场,向长三角伸展的庞大触角,加速同城化通勤和产业转移、链接,形成紧密的都市圈。

大都市圈不仅仅只成就龙头,人类城市发展经验证明,它将泽及四方。上海的卫星城,势必迎来又一个春天。

承接上海红利的最大赢家,不是南京、杭州,而是近水楼台的超级联系人。

谁,将脱颖而出?

过去 5 年,实践跨省一体化,融入上海最彻底的,是苏州的昆山。

早前,上海主要辐射苏锡常,经济版图也一路向西北延伸。

昆山是桥头堡。今天,这个位于苏州东部的县级市,早就在精神上成了上海一部分。

上海地铁 11 号线是最大的 " 功臣 "。

5 年来,这条地铁让昆山变成上海的睡城,带动沪昆城市建成区已连成一片,国道公路跨省收费也早已取消,分不清界限了。

多年来,昆山背靠上海,发展迅猛,成为全中国最牛的县级市。

这是全世界单线里程最长的跨省地铁之一,也带来了昆山楼市的投资热潮。

短短 5 年,当地房价从 2014 年的 9115 元 /㎡飙升至 20177 元 /㎡。

其中 2019 年均价数据为上半年数据。数据来源房天下

从昆山各区来看,城西、城南和花桥均价已步入 2 万元 /㎡大关。首发站花桥为最高点(2.3 万元 /㎡)。

虽然经过一轮猛涨,但城东、巴城、城北、千灯这 4 个区域仍属刚需阵地。

图片来源昆山房产,数据来源房天下,为当地 11 月数据

时至今日,昆山成为沪苏一体化的重要桥梁,撬动跨省融合的支点。

昆山承接了大量与上海有关的产业。有的台商直接把昆山视作上海的一部分,回昆山称为 " 回上海 "。

从上海到昆山的高铁动车,每天就有近 130 趟,几乎 5-10 分钟就有一班,上海 11 号线从迪士尼直通昆山花桥。

长三角一体化规划中 3 次提到昆山,2 次是在跨区域产城融合方面,支持虹桥-昆山-相城、嘉定-昆山-太仓开展深度合作,可见虹桥和嘉定与昆山联系之紧密。

此外,还提到昆山杜克大学打造为国际合作教育样板区。

目前,苏州已经在建通往昆山的地铁,一旦竣工,就相当于直接连入超级上海。

中国经济第一的直辖市,和中国经济第一的地级市,将彻底打通,这是一个见证巨变的历史性时刻。

同属苏州的太仓市和吴江区,曾经是昆山的劲敌。

从直线距离来看,太仓市到上海市中心的距离,与昆山不相上下,都只有 35 公里左右。这个距离属于卫星城的通勤范围,非常适合承接转移人口。

太仓也常常以 " 距离上海最近的城市 " 作为自己的宣传语," 同城效应 " 比较明显,融入上海的意愿极其强烈。

太仓不仅毗邻上海的宝山、嘉定,还与崇明岛隔海相望,交往密切。作为港口城市,可以嵌入上海的国际航运中心产业链中。比如太仓港三期工程正和集装箱码头,由太仓港与上海港合资经营,上港集团占 45% 的股权。

" 十二五 " 期间,太仓共引进 529 个沪上项目,注册资本 130.71 亿元。

发展良好的太仓,经济实力不弱,入选 2019 年全国综合经济竞争力百强县(市)。

另一个对手吴江区,最大的劣势是与上海之间有河湖阻隔,交通不便,距离上海市中心区也超过 60 公里,超出了常规通勤范围。

但是,作为苏州辖区的强将,吴江区的经济实力还要超过太仓一头。

作为全国综合经济竞争力百强,吴江区是 " 苏南模式 " 的典型代表,快速崛起的乡镇工业形成了一批业内牛企,比如盛虹控股、南玻玻璃、欧普照明等,论综合实力,堪比上海的嘉定区、深圳的宝安区。

然而,就是这样的对手,比起昆山来还是:弱爆了。

太仓和吴江加在一起,经济总量也比不过一个昆山。

昆山,不仅仅是进入百强县这么简单,已经占据了百强县榜首 15 年,其经济总量如果算作一个地级市,堪比广东的中山,可以排在全国 70 名左右,超过宁夏自治区和青海省,吊打柳州、呼和浩特、乌鲁木齐、兰州等著名的大城市。

昆山简直就是一个小 " 世界工厂 ",台商聚集,被称为 " 小台北 "。2018 年的进出口总额达到 891.4 亿美元,超过整个河南省。财政收入 387 亿元,堪比山西省会太原。

所以说,昆山绝对是中国第一 " 卫星城 " 的最大热门。

更何况,这里还是全国第一条跨省地铁,上海 11 号线的接入地:昆山花桥。

这条 11 号线,不仅是中国第一条跨省地铁线,也是目前中国最长的一条地铁线,全程达到 82.8 公里。

由于路程太长,还催生出 11 号线上的 " 板凳族 "。有网友爆料称,自己在 11 号线上拍到这样一幕:

昆山还是苏州和上海同城化的桥头堡,必经之路。这也是为什么,太仓的交通便利程度,远远比不上昆山的原因。

比如,苏州轨道 S1 号线从苏州到昆山花桥,全长 41 公里,只是在旁边开了一条 7 公里支线抵达太仓。目前,昆山的交通发达程度,仍然可以碾压太仓。

还要提一提浙江的对手,近年来声名鹊起的嘉善。

坊间有传言:上一个 5 年看昆山,下一个 5 年看嘉善。

嘉善地处长三角城市群的核心位置,是浙江接轨上海的桥头堡。从嘉善南站乘坐高铁到上海松江仅需 13 分钟,而到上海虹桥仅需 23 分钟,妥妥的半小时通勤圈。

去年 9 月,沪嘉城际轻轨开通以后,嘉善的交通区位直追昆山花桥。

尤其是长三角一体化区域规划提到,由上海青浦、江苏吴江、浙江嘉善融合形成生态一体化示范区。

横跨三个省市,破壁的意味极浓,嘉善也将其视为重大机遇,期待这块 " 试验田 " 将在未来对整个长三角起到引领、示范作用。

但是,这个示范区的重要意义,主要体现在生态建设,而不是经济发展。

嘉善地处富庶的鱼米之乡,但与之毗邻的上海金山北部、青浦西部是黄浦江上游水源保护地,属于传统的农业板块。

嘉善与上海的市区之间,有相当长的稀有人烟的隔离带。

嘉善距离上海更远,这也是非常要命的。

若将上海的人民广场作为主城区,昆山主城区距离上海主城区 50 公里左右,嘉善距离却达 83 公里。

就连上海松江南站,与嘉善的城市建成区相距 40 公里以上,即便是从沪浙边界的枫泾中心镇到嘉善城区也隔开 10 多公里。

所以,过去五年,不要说嘉善了,即使是金山区的朱泾、枫泾,都几乎是清一色的本地客源,鲜少有上海市区客。

在强手如林的环沪区,嘉善的经济实力虽然不错,但比起太仓、吴江,又弱了一个档次,更不要说昆山了。

时至今日,嘉善还是一个县,没有升格为县级市,在 2019 年全国百强县市中排在第 51 名。

嘉善面积太小,只有嘉兴的九分之一,吴江的二分之一,人口基数还不到 60 万。

未来,嘉善承接上海的产业优势也不明显,有点像惠州之于深圳。

正因如此,在生态示范区划入的两区一县中,上海青浦要 3.5 万元 /㎡,江苏吴江限购不断加码,嘉善楼市却没什么动静。

嘉善城区最新新房均价是 12773 元 /㎡,相邻的上海金山枫泾,新房房价也才 13508/㎡,几乎没什么价差。

2015 年前,嘉善就不是上海人环沪置业的优选地区。昆山和太仓、吴江都比它 " 受宠 "。

2015 年," 造城项目 " 新西塘孔雀城在嘉善面世之后,外地的购房者才开始逐渐涌入。

加上 2017 年上半年开始,昆山严格限购,这才促成了这两年嘉善的一波热潮。不,目前当地楼市库存过高,已出现明显的滞胀,房价横盘。

由于限购的实施,环沪的调控情况也非常微妙。

同样的横盘情况,也出现在昆山、太仓。按照中国房价行情网的价格信息,目前,昆山的均价在 18000 左右,太仓均价在 15000 左右。吴江一年来略有上涨,目前价格最高,在 19000 左右。

相比之下,通勤更占优势的昆山,性价比也凸显出来。

尤其是昆山花桥,整个版图嵌入上海内部,但 23000 元 / 平米新房均价,比起上海嘉定 34173 元 / 平米的均价,具有明显的价差。

要巩固地位,昆山也需要保有价格洼地的优势,吸引更多的人口和产业流入。

未来的昆山与上海,就像东莞之于深圳,必须主动承载大量的制造、研发环节转移,形成产业链互补,不仅做 " 睡城 ",也要做 " 产城 ",才能真正立于不败。

中国第一卫星城的之争,大戏也许才刚刚开幕。

这里是华丽丽的分割线—

近期,长三角很热!国家发布长三角一体化规划,超级上海再次加冕 " 龙头 ",环沪卫星城迎来春天。尤其是昆山,凭借上海地铁 11 号线躺赢,与上海真正打成一片……

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