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2020 年楼市小阳春 可能真的要来了……

搜狐焦点 2019-12-10

来源: 楼市时评 TB

楼市小阳春,可能真的要来了。

最近,重磅消息频出,各种信号已经展现的非常露骨,就差直接把结论公之于众。

所以,在这里劝大家一句,如果你未来半年打算买房,尽量赶在年底之前,不要等到年后小阳春出现后再去拼刺刀,更不要幻想短期内会有更深的底部。

为什么我们要对小阳春如此敏感和在意?

因为自 2016 年 930 调控以来,其实很多城市已经沉寂已久,很多朋友也没怎么去关注楼市,所以不太了解小阳春的能量有多大。

那么咱们就拿近期的深圳为例,让大家有个心理准备。

为什么要拿深圳当靶子?

因为深圳自 " 豪宅税 " 标准调整以来,小阳春已经提前到来,目前房价正以肉眼可见的速度变化,而且时间单位还是以 " 周 " 来计算。

2019 年 11 月 21 日,深圳挂牌价还是下图这样的,注意看几个被圈子来的地点。

10 天之后,就变成了下图的样子。

后海普涨 4K,前海普涨 3K,宝安普涨 3K。

当整个区域均价上涨 3-4K,意味着有不少房子跳涨了百万以上。

10 天就得多掏 100 万啊,中国有多少人能 10 天赚 100 万出来?

或许有人会不信,说这都是中介的阴谋,或者说挂牌价高但是卖不掉之类的。

那么,如果你再去搜搜关于深圳豪宅税的新闻就会发现,不仅价格是真真实实的上涨了,而且还会伴生着出现 " 成交量新高 "," 热点区域无房 " 等情况。

这,就是在当下真真实实发生的案例,因此我们一定不能小看小阳春的能量,尤其是近期正好打算买房的朋友。

那么问题来了,或许会有人疑惑,你怎么能确定明年其它城市也会出现小阳春?深圳为何不会是个例?

我当然希望深圳是个例,然而很遗憾,2020 年小阳春是大概率事件。

为什么?

因为就在前两天的某个重要会议中,出现了一个重磅信号,将未来的楼市走向安排的明明白白。

这个重磅信号就是:本次会议未提及房地产。

之前,在这个中央的重要会议中,只要想收紧楼市,必定会念紧箍咒,提一提房地产的问题。

只要念了紧箍咒,随之而来的一定是地方上调控的加码。

只要未提及房地产,那么跟随而来的大概率是地方上因城施政的松绑。

而调控的加码与放松,往往是一个城市需求变化的引子和开端,比如说这次深圳豪宅税标准变化,所带来的种种现象,就是激活了需求端预期的变现。

如果我们以时间轴来看,【GDP- 房地产 - 会议态度】这三者之间的关系与变化情况就会更加的清晰。

18 年 7 月 31 日,会议表示要下决心解决好房地产市场问题,以及表示要坚决遏制房价上涨。

8 年 8 月,包括四川、三亚、郑州、扬州在内的多座城市就立刻发布了楼市加码新政,9 月 10 月更是调控不断,新增调控数量高达几十次。

18 年 10 月,恒大、碧桂园等头部房企率先降价出货,中小房企紧随其后,全国一片哀嚎,打造售楼处的消息此起彼伏。

8-10 月的严控,一定程度上体现在了 GDP 增速上。

2018 年 3 季度,GDP 增速下行趋势明显。

在这里,我们一定要明白一个道理,对于一个国家来说,GDP 增速的影响才是方方面面,GDP 增速下行所带来的潜在风险,远不是房价上涨所能比的。保 GDP 增速和保房价不涨这里面二选一的话,保 GDP 永远是第一位的。

因此,每当 GDP 下滑明显的时候,房地产大概率不会管控的那么严苛,因为房地产是托举 GDP 的重要组成部分。

于是,2018 年 10 月 31 日会议,12 月 13 日会议均未提及房地产,并且于 1 月开始全面降准。

2018 年 12 月 18 日,摸清风向的菏泽率先取消商品房限售制度,打响了房地产松绑的第一枪。

之后,自 18 年 12 月到 19 年 4 月,全国有 24 座城市因城施政接连松绑了调控。

调控松绑必然会带来需求端的增加以及人们心中预期变化,再加上 1 月份的全面降准,带来了一个结果,就是今年初小阳春的出现,对于今年初的小阳春,苏州的朋友想必是忘不掉的。

而作为经济的重要支柱,既然房地产小阳春了,GDP 增速也大概率会有所企稳。

果然,2019 年一季度,GDP 增速出现了止跌的现象,令不少人大呼经济向好,触底回升在即。

考虑到经济企稳的态势,再加上楼市确实有点小热,于是在 4 月 19 日和 7 月的会议上,2 次强调了对房地产的控制,甚至表示了不将房地产作为短期刺激经济的手段。

然而,面对着外部国际环境的变化与压力,失去了房地产热度加持的 GDP 增速仅平稳了一个季度后就又急转直下,在 3 季度已经下到了 6% 的临界点。

我们知道,十八大时曾提出过 2020 年国内生产总值翻倍的目标,所以保 6% 几乎就成了一个必然的选择,不然就会有实现不了的可能。

那么如何保 GDP?

当出口,消费都没有办法和手段能立竿见影的时刻,能扛起这面大旗,做出一些亮眼的成绩,就只剩下固定资产投资了。

于是,10 月的会议未提及房地产,12 月的会议依然会提及房地产。

与之相对应的是,起初,上海,天津,三亚等城市还会借助人才引进的方式进行调控的变相松绑,放松政策温和且收敛。

如今,是直接上。

深圳直接调整豪宅税;青岛城阳、高新区、黄岛直接放开限购,青岛市内三区 ( 市南、市北、李沧 ) 和崂山区 144 平米以上商品房也取消限购;佛山只要本科就能直接买房不再受户口社保限制;成都高新南区、天府新区购房资格适用范围也直接进行了扩大。

这样的一幕,这样的力度,比 18 年同期来的更猛烈,更直接。

而且更为关键的是,上一轮仅有降准的加持,而这一轮,不仅有降准,还会有降息的存在,而且是多次降息!

就在前几天,央行有一位大佬公开表示,中国的逆周期调节政策还有空间,包括财政政策、货币政策和房地产政策。

什么叫逆周期调节政策还有空间?

我们都清楚,当前全球都处于经济下行周期,在这样的周期之下,如何逆转?自然是降息,且降息是大多数国家仅有的选择,所以从年初到现在,全球各国央行累计降息次数超过 80 次,包括美国联储三次降息,希望阻止世界经济最早在 2020 年陷入衰退。

在这样的国际大环境形势之下,我们未来能选择的,不是降不降息的问题,而是降几次,降多少的问题。

在这样的预期之下,在即将到来的低利率时代之下,房地产或多或少都会受到不小的利好。

根据以上种种,我们基本可以判断出一个即将出现的行情:

【2018 年底】未提及房地产 + 适度范围松绑 + 降准 =2019 小阳春

【2019 年底】未提及房地产 + 更直接松绑 + 降准 + 全球性降息 =?

答案不言而喻。

当然,不同城市要具体分析,考虑到未来中国人口存在断崖式下跌的可能性,因此 2020 年不仅是一二三线核心城市买入的一年,也将是大多数四五线城市伺机出逃的一年。

不,可能明年下半年就已经不是最好时机了,毕竟,低利率时代的大幕已经拉开,多多少少都会释放出持续的刺激,并且持续相当长的一段时间。可以说,当下或许就是未来 3 年中最合适的机会,尤其是对于北京、郑州这类房价已经跌回 16 年 8 月,甚至更低的城市。

只不过这个时机,只限于自住和改善需求,毕竟房住不炒是核心,房价也不会大涨大跌,我们不欢迎任何炒房行为。

最后,想真心的提醒大家,如果把目光放长远,中国一定是未来几十年内,发展最好,最有希望的国家。

在当前 30 多个国家的降息潮中,在全球加速冲入负利率的时代中,中国是目前少有的,利率正常化的大国。

在市场跌宕起伏的 2019 年,外资持续重仓中国,在债市股市楼市疯狂买入。

在股市,截至 11 月中旬,北向资金合计净流入约 2400 亿元人民币,超过了 2014 年至 2017 年各年全年净流入总额。

在债市,外资已连续 11 个月增持中国债券,截至三季度末,外资持有中国债券规模 2.2 万亿元,较 2018 年底持仓增幅 23.4%。

在楼市,外资也正在大笔加仓收购核心城市的写字楼,今年一季度,国内大宗物业投资交易金额超过人民币 530 亿元,其中外资占比进一步大幅提升至 50%,为 2016 年以来单季最高。

这些都显示出国际资本对中国经济的信心。

而且从长期来看,中国的城市化还有将近 20 个点的提升空间,城市群的发展雏形才刚刚起步,中国这一波城市大发展还远未结束。

当外国专业机构都对中国的未来充满信心,看好中国资产的投资回报,来不断买买买的时候,我们何必还要犹犹豫豫,束手束脚,以至于错过了自己生长的这片土地,最佳的入股上车时机?

如果你看好这个国家,看好这座城市,看好这片土地,就请与他同行。

你所做的付出,一定能在未来的某一天,获得足够的回报。

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