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新大正挂牌深交所,A 股物管上市迎来破冰?

蓝鲸财经 2019-12-09

尽管已有 19 家物业公司登陆了资本市场,但重庆新大正物业集团股份有限公司 ( SZ:002968,下称 " 新大正 " ) 的上市仍然引发了行业关注。

12 月 3 日,新大正正式登陆深交所。这是继南都物业 ( SH:603506 ) 后,第二家成功登陆 A 股的物业公司。从上市至今,新大正股价经历多次涨停,截至 12 月 6 日 15 时收盘,新大正报价元 51.28 元 / 股,涨幅达 91.63%,总市值 36.74 亿元。A 股的魔力由此可见一斑。

而新大正的上市,也重新打开了人们的想象。事实上,据蓝鲸房产观察,今年以来,证监会的放行速度明显加快,在这样的局面下,是否会有更多的物管公司选择 A 股 ?

第三方物企 A 股破冰

2019 年 12 月 3 日,新大正叩响资本市场的大门,于深交所敲钟上市。

公开资料显示,这是一家起源于重庆的物管公司,截至 2018 年末,重庆贡献了超过 80% 的营收。

事实上,资本市场对新大正并不陌生。早在 2017 年 3 月,新大正就在新三板正式挂牌,但当年 8 月即摘牌,决定在中小板块 IPO。不过,这一次,新大正没能延续新三板的幸运。

2018 年 6 月,新大正报送了首份中小板 IPO 申报稿。申报稿显示,新大正 2016 年营业收入为 6.22 亿元,归母净利润为 6111.81 万元。然而在 2017 年 4 月公布的 2016 年业绩报告中,新大正营业收入为 6.19 亿元,归母净利润则为 7026.09 万元,两者相差了 914.28 万元。

而在今年 2 月新大正报送的申报稿中,公司 2016 年归母净利润再度缩减至 5663.58 万元,比 6111.81 万元还减少了 448.23 万元。

对此,新大正给出了四个解释:一是事业部和分公司费用列报错误形成会计差错,二是股份支付确认金额错误形成会计差错,三是现金交易的收入费用跨期形成会计差错,四是收入跨期形成会计差错。

虽然过程一波三折,但新大正最终成功叩开了深交所的大门。财经评论员严跃进对蓝鲸房产指出,新大正依靠差异化市场策略和专业化、标准化、机械化和智慧化等服务,构建起了核心竞争力。

公开资料显示,新大正在市场培育和拓展的过程中,除住宅物管的内容之外,还建立了学校物业、办公物业、航空物业、公共物业、商住物业,五大专业服务产品,以及设施、保洁、保安、餐饮、顾问五大技术平台。

能否引发 A 股物管上市潮?

近年来,物业公司掀起一股上市热潮。 据不完全统计,截至今年 12 月,已经有 19 家物管公司成功登陆资本市场,其中有 17 家先后选择了港交所。

国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲对蓝鲸房产分析认为,因为物业公司的房地产属性,一般情况下,监管层会把物业管理当做是房地产的一部分,因此在 A 股市场发行上市会有所受限 ; 另外,A 股上市监管审批制度相对严格,历时较长,也是房企分拆物业公司上市时,会选择港股市场的原因。

不过,值得一提的是,今年以来,沪深市场的过会速度明显在加快。据同花顺 iFind 数据统计,今年前 11 个月,不包括科创板在内,共 146 家企业上会,其中 121 家通过审核,通过率 82.88%,较去年全年 64.53% 的通过率高出 18.35 个百分点。同时,今年前 11 个月,证监会核准了 115 家企业的 IPO 批文,平均每月核准约 10 家左右,比去年同期也略有增加。

以新大正为例,其上市周期与南都物业相比,缩短了近 3 个月的时间。此外,在 A 股排队的物业公司还有特发服务、开元物业。在这些积极的信号背后,A 股是否会迎来更多的物业公司 ?

58 安居客首席分析师张波蓝鲸房产分析,除了海外 IPO,不排除未来会有更多品牌物业公司在 A 股上市。新大正 A 股上市的成功,一方面证明优秀物业公司可以更多受到资本市场关注 ; 另一方面也显示出,物业企业未来在市场上的地位会不断提升,并且将产生更多大型优秀品牌物业。

但中国企业资本联盟副理事长柏文喜提出了不同的观点:" 其一,现阶段房企分拆物业公司上市是主流,但大多数房企属于境外权益,所以国内 A 股一般不会优先发行 ; 其二,国内 A 股对于关联交易有较严格的把控,而现在市场上的大多数物业管理公司都是依靠大股东提供可供管理的物业。新大正和南都物业能够顺利登陆 A 股市场,与其第三方物管公司的身份不无关系。"

无论是 A 股上市还是港股上市,都只是入局资本市场的第一步,对于物业公司来说,目前最重要的是探索出盈利模式,而这或许还有很长的路要走。

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