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为什么地产指数四季度大多上涨?

雪球 2019-12-08

周末上雪球,被下面这张图刷屏了,12 月 6 日的政治局会议公报中一个字都没提房地产,今年二季度以来的地产极限调控政策,应该要边际放松了,被压到估值极限的地产股,是否会有超额收益机会?

再看下面这张地产指数 000006 的季线图:

数据整理如下:

过去十年,地产指数四季度平均上涨 11.4%,高于年均涨幅 7.4%,既除了四季度外,其它三个季度累计涨幅是负的。一季度平均上涨 1.1%,二季度平均下跌 2.7%,三季度平均 1.4%。共有 12 次季度上涨超过 5%,五次发生在四季度,既 50% 的年份四季度涨幅超过 5%,这五个季度的上涨均值为 27.1%。为什么过去十年的历史,地产的主要涨幅发生在四季度?有内在的逻辑和缘由吗?

我今年 3 月份曾经发过一个帖子 " 房价与股价 "网页链接,梳理了过去二十年地产行业和地产指数涨跌的大数据,主要结论就是房价上涨经常与地产股的涨跌背离,具体数据如下:

按照个人的跟踪和理解,地产指数在四季度的涨幅大于全年,主要有以下原因:

1、四季度是销售旺季,很多地产公司的销售额四季度销售占全年的 30%~40%,容易造成量价齐升的观感;

2、四季度也是交房高峰,绝大部分的地产商全年利润结算的大头在四季度,占比 35%~50% 的都有,拉高了利润的预期;

3、过去十年经济下台阶,增速逐年降低,印象中保增长 8%、保 7% 到现在的保 6%,一旦进入到 9~12 月份,全年经济压力加大,从中央到地方,都有动力放松地产调控政策保增长,过去 6 年的 21 次政治局会议,只有 4 次没有提及房地产,分别是股灾后的 15 年 7 月 30 日,中美贸易战股市大跌的 18 年 10 月 31 日、12 月 13 日,以及今年 12 月 6 日的政治局会议。而地产预期受政策影响大,所以四季度的政策放松容易推动股价上涨。

而二三季度容易下跌,主要是每年两会的时候经常会讨论房地产税,3~5 月份销售旺季后,容易引发政府的房地产政策调控政策加码,改变市场预期。

所以,6 日的政治局会议不提房地产,是调控政策边际放松的明显信号,中央政府没有要求,再结合上周央行行长易纲提到的货币和财政政策 " 实施逆周期调节 " 和佛山等地变相放开限购,各地方政府有强烈的动机放松房地产按揭融资、限购政策,促进地产销售和卖地,从而带动装修、家电、家具等产业链的复苏,以实现稳增长任务。当然,房价高位,一定不会有明文刺激了,什么叫明文刺激,看 15 年 12 月 14 日的表述 " 要化解房地产库存 ------ 扩大有效需求 "。如此,也不要指望明显降低首套和二套首付,利率折扣,指望房价大涨的估计也会失望。

今年四季度到现在,房地产指数(000002)的涨幅为 0.8%,在地产调控政策转向的情况下,个人认为未来的几个月地产股有超额收益机会。

有些已经明显走强,比如$ 阳光城 ( SZ000671 ) $ ,9 月初见底,已经上涨 30%:

比如港股的$ 融创中国 ( 01918 ) $ ,9 月底见底,顶着香港的乱局已上涨 34.3%。

但同时,也有一些业绩很好的地产股,估值的百分位还低于 1%,甚至估值创了历史新低 , 比如过去四个季度动态 PE 4.27 的$ 荣盛发展 ( SZ002146 ) $ , 有土储重仓三四线、负债快速上升的硬伤,但过去三年销售量价齐升,利润率和 ROE 优秀,快周转,明后年业绩锁定性好,如果预期稍微转变一些,是否有预期差?

比如有文旅拿地优势的华侨城过去几年的净利润比 TOP30 地产商的绝大部分地产商强,增速和 ROE 也不错,最近 3 年加速扩张,今明年的销售高增长趋势很明确,虽然有拿地节奏不好,国企激励机制差,领头人段总有可能退休财务洗澡的硬伤,但其旅游和地产双轮驱动,估值 5 年最低也不应该吧。

当前节点,看好地产、内险、基建,看好四季度地产股有超额收益。

利益披露:

本人持有阳光城、金地集团、融创中国、中国金茂、新城控股,碧桂园、绿地控股、荣盛发展、华侨城、中南建设,保利地产等地产股,未来三天可能有交易计划!

附:

过去六年 21 次政治局会议

关于房地产表述一览

◆ 2019 年 12 月 6 日:没提房地产

◆ 2019 年 7 月 30 日:「实施城镇老旧小区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施建设等补短板工程」「坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段」

◆ 2019 年 4 月 19 日:「要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制」

◆ 2018 年 12 月 13 日:没提房地产

◆ 2018 年 10 月 31 日:没提房地产

◆ 2018 年 7 月 31 日:「下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制」

◆ 2018 年 4 月 23 日:「要推动信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展,及时跟进监督,消除隐患」

◆ 2017 年 12 月 8 日:「加快住房制度改革和长效机制建设」

◆ 2017 年 7 月 24 日:「要稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制」

◆ 2017 年 4 月 25 日:「要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制」

◆ 2016 年 12 月 9 日:「加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制」

◆ 2016 年 10 月 28 日:「注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险」

◆ 2016 年 7 月 26 日:「抑制资产泡沫和降低宏观税负」

◆ 2016 年 4 月 29 日:「要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求,有序消化房地产库存,注重解决区域性、结构性问题,实行差别化的调控政策」

◆ 2015 年 12 月 14 日:「要化解房地产库存,通过加快农民工市民化,推进以满足新市民为出发点的住房制度改革,扩大有效需求,稳定房地产市场」

◆ 2015 年 7 月 30 日:没有提房地产

◆ 2015 年 4 月 30 日:「要完善市场环境,盘活存量资产,建立房地产健康发展的长效机制」

◆ 2014 年 12 月 5 日:「积极稳妥推进城镇化」

◆ 2014 年 7 月 30 日:「落实国家新型城镇化规划」

◆ 2014 年 04 月 25 日:「抓紧落实国家新型城镇化规划」「更好运用开发性金融支持棚户区改造」

◆ 2013 年 12 月 3 日:「做好住房保障和房地产市场调控工作」

/xz

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