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万达“大象”转身,难以置信的扩张速度到底是怎么炼成的?

智谷趋势 2019-12-08

天下武功,唯快不破。

万达一向以执行力强、高效的公司文化著称。

尤其是万达的核心产业——万达广场的开业速度,足令老外咋舌。

有一次,万达集团董事长王健林跟一个老外讲,万达一年要开业 50 个广场。他很吃惊,问一个万达广场多大面积?王健林说十几万平米。老外说 " 喔,十几万尺 ";王健林说不对,不是十几万尺,是十几万平米,老外当时就晕了。

世界这个行业的人都不敢相信万达有这么快的速度。

这几年来,万达以平均每年 50 个广场的开业速度,在全国攻城略地,以至于有井水处,皆有万达广场。

快,靠的是轻,只有轻装上阵,才能一骑绝尘。

截至目前,万达的轻资产战略已经取得了丰硕的战果。

数据显示,到 2018 年底,已开业 " 轻资产 " 万达广场 23 个。2019 年开业的 43 个万达广场中,29 个是 " 轻资产 " 项目。2020 年计划开业的 50 个万达广场中,37 个是 " 轻资产 " 项目。在建的 133 个万达广场中,107 个是 " 轻资产 " 项目。

最近又有消息传来:12 月 6 日,万达商管集团与西藏拉萨市国有城投公司签订堆龙区万达广场合作协议。这是双方第二次进行 " 轻资产 " 项目合作,双方首个 " 轻资产 " 合作项目位于拉萨市城关区,包括万达广场和超五星级万达文华酒店,2018 年已开工。

万达的轻资产战略,雏形酝酿于 2014 年左右。当时万达把带销售物业的项目叫重资产,不带销售物业的项目叫轻资产,王健林抱着试一试的心态,做了几个轻资产的合作项目。

谁知道,一铲子下去,才发现这是个富矿。

北京丰科万达广场就是一个很好的例子。

这个项目位于北京正南三环,位置非常好,但这块地的属性是农村集体土地,万达之前在做重资产模式时不敢轻易拿这块地,因为集体土地转用途再出让手续非常麻烦,而且公开拿地地价也不会很便宜。

如果直接在集体土地上开发,则法律上万达没有产权,这块资产进不了资产表。

但万达却找到了一个好方法:通过跟当地村集体合作,对方出钱出地,万达建设、运营、管理,最后收入万达和对方三七分成。

王健林对这种合作方式拍案叫绝。加上当时别的城市和企业也在不断找万达,于是王健林安排发展中心在万达网站上专门开辟一个合作专栏,以吸引更多单位和万达合作。

随着轻资产项目越来越多,万达集团 2017 年初正式宣布,全面实施 " 轻资产 " 战略,并将轻资产项目分成两类:投资类万达广场,就是别人拿钱下订单,万达负责找地、建设、招商和运营。一类是合作类万达广场,就是对方出地又出钱,万达负责设计、建设指导、招商运营,净租金双方 7 比 3 分成。

轻资产模式让万达进入了以前很难触达的城市和地段。

2017 年北京、上海、广州、成都、天津、重庆等一线城市都有万达轻资产项目开业或签约,用王健林的话说:如果不是轻资产,这些城市自己投资持有很难获得项目。

从这两年的数据来看,万达的轻资产广场的数量快速增加,假以时日,这种操盘模式将给万达降低财务成本和增厚收益带来不可小觑的改变。

不仅此也,万达还将轻资产战略从广场扩展到酒店、文旅、体育等各个产业。

万达近 3 年开业的酒店全部为 " 轻资产 " 项目。万达现在已宣布的文旅项目,除 2 个项目外,都是 " 轻资产 " 项目。万达体育在中国落地的赛事,均为 " 轻资产 " 项目。

王健林将轻资产战略戏称为 " 空手道 ",其实空手道一点都不空,空手道高手轻灵的动作背后是深厚的功力。万达轻资产战略背后也是沉甸甸的万达品牌价值和管理能力。而万达的价值和能力,是靠万达 30 多年不断积累而得来的。

其实,谁都知道轻资产模式好,自己不出钱不出地,就把钱赚了,任何一家企业都想干这种好事,巧事。但这种事不是谁都能干得来的,用王健林的话说:有了品牌,有了能力,别人才会找上门来,要做到这个境界是极难的。

万达在企业发展史上做过许多次转型,都是壮士断腕型的,一次是从住宅地产转到商业地产,因为王健林考虑到中国城市化率达到 70% 以后,房地产市场就会萎缩。市场销量萎缩后,行业里的企业数就会大幅减少。鉴于此,万达毅然进入商业地产,因为商业地产能带来稳定的现金流。

万达第二次转型则是从重资产模式转到轻资产模式。

一个企业一年建设 50 个商业地产项目,如果这些项目都是企业自己拿地出钱去建,这个极限确实是存在的,但万达通过轻资产模式突破了这个 " 极限 ",以后万达广场开业速度将不断加快,万达广场的数量不断增多,网络协同效应越来越强,线上线下互动越来越顺畅……一个全新的商业地产业态也将因轻资产模式而喷薄而出。

这个世界上没有成功的企业,只有时代的企业,企业都要顺势而为。

万达的轻资产转型正是顺应了全球和中国都在去杠杆、降负债的大势。

2018 年,万达有息负债大幅减少,同比 2017 年减少约 30%。是国内大型企业中,有息负债率下降最多的企业之一。

两岸猿声啼不住,轻舟已过万重山。轻资产模式,让万达负担更轻,行得更远。

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