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2020 年,房价会跌吗?告别高增长时代,小房企面临被兼并或走向破产边缘

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导读:转眼间,还有 20 多天就到 2020 年了。

今年前 10 月,全国商品房销售额达到 12.44 万亿,保持 7.3% 的同比增长速度,距离去年全年 15 万亿的水平相差不远。考虑到年末是房企冲击年度业绩的关键时段,今年的房地产销售规模极有可能再创新高。

在楼市销售规模即将连续四年刷新纪录,并有可能达到历史最高点后,接下来会发生什么?

明年的房地产市场会如何?房价又会怎么走呢?

来 源丨21 世纪经济报道(ID:jjbd21)

记 者丨梁栋、唐韶葵

编 辑丨张敏、刘巷

图片来源 / 图虫创意

2020 年,楼市会怎么走?

今年前 10 月,全国商品房销售额达到 12.44 万亿,保持 7.3% 的同比增长速度,距离去年全年 15 万亿的水平相差不远。同期,全国商品房累计销售面积首次超过去年。考虑到年末是房企冲击年度业绩的关键时段,今年的房地产销售规模极有可能再创新高。

2016 年到 2018 年,全国商品房销售面积和销售额已连续三年刷新历史纪录。

近期,各券商、机构纷纷发布 2020 年房地产行业策略报告,分析 " 历史大顶 " 过后的市场走势。其中,销售下行、投资降温、房价趋稳成为机构的主要判断。

此外,随着调控的常态化,楼市有可能进入一个较长的下行周期,在此期间,行业内部变化暗流涌动,板块轮动、行业洗牌,都将继续发生。而存量市场的崛起,也将是未来数年的主旋律。

机构:调控政策无松动可能

房价不会大涨大落

今年的全国性房地产调控政策,主要集中在二、三季度出台。从 5 月开始,监管层先后做出多项政策表态,对房地产融资政策进行监管。受此影响,信托、私募等融资渠道被大大限制,银行开发贷的审核流程也趋于严格。7 月 30 日召开的中共中央政治局会议,再度强调房住不炒,并首次提出 " 不将房地产作为短期刺激经济的手段 "。

调控政策没有松动的可能

四季度以来,部分城市变相松绑楼市调控。虽然监管层未对楼市政策做出表态,但机构普遍认为,房地产调控政策没有松动的可能。

太平洋证券指出,决策层本轮地产调控的决心异常坚决,即使在有稳增长压力的情况下,也不打算大幅放松地产政策。该机构认为,当前的政策环境非常像 2012 年,很多城市出台了针对房地产政策的微调,但一旦放松幅度过大,则将立即被叫停。" 对于地产坚决的调控态度或将在一段较长的时间内维持下去,特别是房企融资政策松动的可能性较小。"

东吴证券也表示," 展望 2020 年,不必过分寄希望于调控上整体性的宽松;当前房地产市场量价缓降、预期稳定的格局来之不易。未来房地产行业政策将趋于稳定,政策会视市场情况进行逆周期微调,而‘房住不炒’仍然是硬约束。"

在政策预期稳定的情况下,未来市场也将缓慢进入下行期。多数机构认为,明年的房地产成交面积会出现回落。

但各机构对于楼市降温幅度的预测不甚一致。

光大证券最为悲观,认为明年全国商品房销售面积将有 8.5% 的降幅。

最乐观的华创证券则认为,明年的销售面积将与今年持平,即维持在 17 万平方米到 18 万平方米之间。

价格方面,由于很多城市的政府部门对房价降幅有所限制,因此各机构普遍认为,未来的房价走势将趋于稳定,既不会出现大涨,也不会过快下降。

太平洋证券指出,从成交量上来看,2019 年或将是新房市场的 " 历史大顶 ",后面几年量跌价稳将是大势所趋。该机构指出,过去三四年新房成交连年超预期,除了棚改货币化的催化剂作用外,成交主力其实是透支的未来的城镇化需求。未来新房需求将向每年 11 亿 -12 亿平方米左右的中枢水平缓慢回归。

此外,由于融资渠道受到限制,未来房企在投资中也将趋于谨慎。机构普遍认为,明年全国房地产投资增速将从两位数回落到个位数,如果政策严厉,该增速可能降至 5% 以下。

房地产行业内部洗牌加剧

在市场总体走向下行的同时,房地产业的内部变化仍然暗流涌动。

多数机构认为,棚改的红利仍将对三四线楼市起到兜底作用,并保证整体市场不会有太大的降幅。但从板块轮动的观点来看,一二线城市将重新成为未来的市场热点。其中,由于一线城市调控政策相对严厉,二线城市市场值得期待。

光大证券预测,从销售面积上看,明年一线城市将持平,二线城市增长 10%,三四线城市下降 16%;从销售金额来看,一线城市和二线城市分别增长 10% 和 13%,三线城市下降 16%。

小房企面临被兼并或走向破产边缘

同时,随着调控的持续,大型房企在融资、拿地等方面的优势越来越明显,这将使得行业洗牌进一步加剧。

上海易居研究院指出,随着对房地产行业风险防控的进一步强化,部分地方政府在拿地时要求有一定规模的开发商进行开发,且土地竞拍要缴纳数额不菲的保证金,这对小房企的经营能力以及决策能力提出了更高的要求。由于房企的容错率更低,进一步的挤压了小房企的生存空间,一些实力不济的小房企最终将会被兼并或走向破产的边缘。

近几年,房地产业的集中度一直在加速提升。

根据华创证券的报告,2019 年 1-10 月,50 强房企销售金额达到 7.5 万亿元,占全国商品房销售金额的比重已经超过 60%,而在 2011 年,这一比例还不到 20%。在此期间,30 强房企销售额占比从 15% 上升到 50%;10 强房企销售额占比从 10% 上升到 30%。

中原地产首席分析师张大伟向 21 世纪经济报道表示,在市场下行期,房地产业的分化还将继续。目前来看,头部房企的综合优势十分明显,位置也较为稳固。规模在 500 亿到 2000 亿之间的中型房企已经出现分化,部分企业在加速赶超,但也有部分房企后劲不足,可能掉队。

太平洋证券总结道,行业集中度提升将从 " 春秋 " 阶段演进至 " 战国 " 阶段。大型房企的兼并对象将从微型房企 ( 只有几个项目的房企 ) ,转变成资金链紧张的百强房企。

存量市场崛起值得关注

此外,存量市场的崛起也值得关注。

华创证券表示,从业态方面看,物业管理、商业地产和产业地产都有着广阔的成长空间,并有望成为房企传统业务之外的新增长点。该机构预计,2030 年物管行业的规模将达 2 万亿元,较目前有望翻番。

华泰证券也持同样的看法,认为物管和商业地产均存在万亿级别的市场空间。

另一方面,目前在全国近 30 个城市的二手房交易规模已经超过新房,且数量可能继续增加。多数机构认为,很多城市都将出现 " 二手房挤压新房 " 的现象,这将催生一批大型房产经纪机构的崛起。对于开发商来说,从中长期来看,应注意热点城市市场空间缩小的现象。

高增长时代过去了

房企纷纷启动战略调整

图片来源 / 21 世纪经济报道(jjbd21)

过去三年多来,我国房地产市场实现了快速增长,很多房企也实现了规模的突破。如今市场进入高点后的调整期,一些房企开始对战略方向和管理架构进行调整,从而适应新的规模增长需求。

21 世纪经济报道从知情人士处获悉,阳光城正在酝酿一轮管理架构的整合,拟根据区域公司业绩,在管理上做出一轮优化。融信、中梁等规模超千亿的房企,以及正向千亿迈进的禹州,近期也展开了一轮区域战略调整。

这轮调整的目的,除了满足规模增长的需求外,还有现实因素倒逼的结果,如融资成本居高不下,销售成本高企,利润空间压缩等等。

在这背后,还有一个更为残酷的现实。

" 未来房地产市场总量会收缩,高增长阶段已经过去了。"12 月 5 日,阳光城执行董事长兼总裁朱荣斌接受记者采访时坦言,对于习惯了高增长的房企而言,明年将面临重大考验。

高增长难以为继

今年前 11 月,阳光城实现合约销售 1819 亿元,提前完成全年的销售目标。过去几年,阳光城实现规模的快速增长,从 2014 年的不足 300 亿到如今接近 2000 亿。

朱荣斌表示,对于以高增长为亮点的企业而言,明年的市场环境考验巨大。对于阳光城而言," 如果不再高增长的话,以后的路该怎么走?"

他表示,公司的财务安全是最重要的。

" 继续定一个高增长的目标,会否给公司带来负面影响,这是首要考虑的问题 "。

朱荣斌认为,负债高、盈利低是千亿规模以上房企的通病。在未来的市场环境下,阳光城的调整方向是,将速度放慢,逐步减少有息负债,拓宽融资渠道,即便利润上调有难度也要先放缓增速。

近期,千亿规模的融信与中梁也做出了架构调整。融信将四大事业部及西南区域公司,裂变为十个区域,分别是福建区域集团、广东区域公司、沪苏区域公司、江苏区域公司、山东区域公司、浙江区域集团、河南区域公司、天津区域公司、山西区域公司、西南区域公司。

" 把‘五’切成‘十’,每一个‘十’都设置区域总裁,比如部分比较成熟的事业部改称‘区域集团’,这样更利于有效管理。" 融信内部知情人士对记者分析道,长三角区域分成浙江、江苏与沪苏公司,更强调区域直管、提升管控时效。

与融信不同,中梁则把此前的 12 个区域集团进行收缩合并,最终成立了南方大区、北方大区、西部大区、山东大区、江苏大区、浙江大区六大区域。目的同样是在管理上进行强化。

禹洲在长三角地区的整合更倾向于业绩导向。禹洲苏州公司是首个破百亿的区域公司,目前和南京、扬州组成江苏区域公司;浙江、上海和安徽组成东部区域公司。

管理日趋精细化

除了架构调整外,房企对成本、销售等的管理也趋于精细化。

今年前三季度,行业整体利润率出现下滑现象。业内人士普遍认为,通过精细化管理,可以压缩成本,进一步赢得利润空间。

朱荣斌认为,过去多买地的模式已经行不通了,土地储备过多成本也随之增加,要等库存消化得差不多了才补充相应货值的土地。" 应该由市场倒推土储,现在的土储满足两年的开发规模就够了,这两年卖多少货值就补充多少土地。"

另据了解,有不少房企在日常开销中进行压缩成本。比如,提倡坐高铁(不坐飞机)出差等。在营销方面,还有房企试图强化渠道管理。

近期,房地产界对渠道费的讨论甚嚣尘上。由于部分项目的渠道费高企,房企的销售利润被大大压缩。

有房企人士向 21 世纪经济报道指出,地产领域在互联网时代开了一次倒车:互联网的作用应该是去中介化,而房地产却是渠道兴旺。原因在于,房企不重视自己的产品力、营销力,过度依赖渠道实现销售规模。

因此,前述房企人士认为,与其采用高额的渠道费用抢客,不如直接降价," 如果楼市调控的力度不放松,直接降价可能是成本最低的一种策略。"

21 君

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本期编辑 刘巷

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