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重磅 ! 成都“分区限购”政策微调 , 对楼市有何影响 ?

搜狐焦点 2019-12-06

昨天下午,在成都市网络理政平台上,一条来自四川省成都市住房和城乡建设局的留言回复,从官方层面证实了 " 成都分区限购政策 " 进行了局部调整的事实。也间接反应了这件事情的前因后果。

从上图我们可以发现,今年 11 月 25 日,有购房者通过市长信箱向政府建言,针对高新南区供不应求,购房者买房难度较大的现状提出质疑,希望可以放宽高新南区购房者的限购范围。12 月 4 日,官方正式回复该条留言,证实了 " 高新南区 " 可以购买 " 天府新区+五城区+高新西区 " 的方案。

随后,在政府官方理政平台上 " 非常巧合 " 的又出现了一条留言。至此," 成都分区限购 " 新政的全貌得以呈现。

为了方便大家理解,我做了一张图:

其实,在官方消息落地之前,网络上已有风声。但是,和大家的热烈讨论比起来,我个人反而比较冷静,原因有两个:

第一、我在一年前就预判了分区限购政策的变化。

今年 1 月 2 日,我写了一篇《2019,成都楼市五大预判(上)》,我在 " 预判二 " 中提到 "2019 年成都楼市的政策会有三类原则:市场化、公平化、人性化 ",基于这样的原则," 分区限购政策应该更公平一些,有取消的可能性 "。当然,取消是没有,但是调整得更公平,成了事实。

我能在大约一年前就成功预判今天的政策走向,并不是因为我有多 " 神 ",或者能够未卜先知。

而恰恰是我知道购房者的需求,知道市场的走势,知道旧政策的局限性;同时,我也知道政府一定会照顾民生,响应购房者的诉求,这是我们制度优越性的体现。

所以,当你把这些问题都看懂了,你就会明白 " 分区限购政策 " 适时调整是顺理成章,大势所趋的,丝毫不用感到意外。

第二、分区限购政策微调,不影响楼市调控大局。

另一个让我不太激动的理由,就是不管分区限购怎么变,我还是买不了房。

是的,大家可以注意我的表格,这次分区调控新政的适用人群是 " 本身具有成都购房者资格的人 ",换句话说,外地人、家庭超过 2 套的、户籍社保时间不足的,依然没有购买资格。

成都的房票,没有因此多一张,也没因此有少一张。

虽然各个区之间可能会有一些流动和变化,但总体需求是没有增减的,正所谓 " 从左手倒右手 ",最终不过是 " 肉烂了在锅里 " 罢了。而凡是以此炒作 " 成都放松调控,放松限购 " 或者 " 房价要大涨 " 的言论,都是耍流氓,带节奏,不必过多理会。

当然,这个政策出台之后,也有部分购房者颇有微词,认为不够平等。

而此前,民间也曾广泛期待过简单的 " 高天互通 ",这次也没有施行。

所以,这次 " 分区限购新政 " 到底出得好不好?背后有什么意图?

我们不妨探讨一下:

1、任何政策,都是追求最大公约数的结果。

我曾经说过不止一次,任何政策的出台都不可能符合所有人的利益,它都是追求社会最大公约数的结果。

这次的政策,它更主要的还是给予了部分购房者更多的自主权和选择权,让大家的限购范围变得更宽了。

例如高新南区的购房者,从只能买一个区变为了可以买八个区;这就是在已有权利得到保障的前提下,被赋予了新的权利。而二圈层的购房者,维持了原来的十一区购房资格不变,所以它属于原有权利未被剥夺,但也没有被赋予新的权利。

因此,我们可以发现,这次新政是没有剥夺或改变购房者既有权利的,只是对部分购房者赋予了新的权利,换句话说,政府是在向市场让渡 " 权力 ",是在 " 给予 " 而不是 " 剥夺 ",所以总体而言它是 " 善 " 的。

至于另一部分购房者,因为没有被赋予新的权力而感到不平等,那么我也还是那句话:公正第一、平等第二。

(左边是平等,右边是公正)

2、当前政策,尊重事实锚定供需追求平稳。

任何政策的出台,都是为了解决具体的问题,而此次 " 分区限购 " 新政的出台,就是为了解决市场局部供求失衡的问题。

首先,大家不妨扪心自问,成都买房最难的是哪个区?

相信大家都会同情一下高新南区的购房者。供应少、价格贵、二手房价格坚挺、刚需产品断档绝迹,严重供不应求,堪称买房地狱级难度。

所以我认为这次政策对高新南区赋予最大权利,是尊重事实,是为了释放需求,满足民生,达到市场平衡。

其次,我们来看六城区和天府新区互通。

既然是互通,那么权利和义务是相等的,你到我家来,我到你家去。

但事实上,天府新区房子多,人口少,土地储备丰富,存在供过于求的预期;而六城区房子少,人口多,土地供应不足,存在供不应求的可能,所以事实上大概率还是六城区流入天府新区的较多,这其实也是让供求更为平衡的一种考虑。

第三,二圈层为何保持现状不变?(二圈层是指龙泉、新都、温江、双流、郫都五区,属于成都的近郊和中郊)

目前来看,成都土地储备和出让的主力是二圈层,因此它的供应还是比较充足的,再加上近郊和中郊的房价相对温和,因此也能够满足主城区外溢购房者和区县地缘购房者的需求,属于供求基本平衡的状态,所以维持现状。

总的来说,这次的政策还是尊重了市场的基本事实,对供求关系的锚定特征非常明显,其最核心的目的,还是在于 " 稳房价、稳地价、稳预期 " 的总体要求以及城市健康平稳发展的长远考虑。

3、保持发展,天府新区或进入快速兑现期。

此次政策调整,天府新区成为了购房者流入的最大承载区域。用一句通俗的话来说,就是天府新区或成最大赢家。

因为天府新区目前来看,还是一个供需两旺的状态。上个月,川发天府上城+东鑫苑+滨江领樾三大神盘上市,锁定了上万张房票,足见天府新区的需求和购买力还是比较旺盛的。

那么政府此次将大量购房者资格导入天府新区,难道就不怕造成天府新区的供不应求吗?

我认为可能有两层因素的考虑,个人揣测的,仅供参考:

1、今年 6 月 11 日,四川省委省政府正式印发了《中共四川省委四川省人民政府关于加快天府新区高质量发展的意见》,这个意见对天府新区的发展提出了非常具体的要求,对成都也提出了切实履行主体责任的要求。因此,天府新区或许会进入一个快速兑现期,从规划蓝图变成现实。而发展离不开人的聚集,所以在分区限购新政中,突出了天府新区的地位。

2、天府新区的版图宽广,土地储备充足,随时可以通过加大土地出让的方式满足市场,而同时财政收入也会水涨船高,从而又反哺新区发展建设的需要。所以这也是我们在 11 月 12 日文章《被网红盘 " 淘汰 " 出局,100-400 万还有哪些盘能上车?》中预判的,天府新区即将进入快速兑现期,建议购房者且买且珍惜的原因。

最后,我们来预判一下分区调控政策对后期成都楼市的影响。

之前说了,成都总需求不变,总房票的数量不变,因此对于后期的成都楼市来说,就一定是一个 " 零和游戏 ",此消彼长,你死我活。同时结合各个区域的供应量,大概就能得出各个区域或板块之间的走势。

首先,看高新南区。

对高新南区来说,买房人只出不进,毫无疑问是重大利空。

但是,鉴于它的新房供应本身不足,区位优势又特别明显,所以除了对个别高单价、高总价的楼盘会有一定影响外,对正常价格的新房影响并不会特别大。

但是,对价格一直居高不下的二手房来说,会是一个大利空。

其次,看天府新区。

如果我们把天府新区、六城区、高新南区看成一碗水,那么毫无疑问天府新区就是最低洼的部分,水的特点就是哪里有低洼,哪里就会被迅速填平。

所以,其他区域的购房者会迅速冲击天府新区的市场,给区域楼盘带来重大利好。

但是,我也并不认同天府新区房价会大涨的说法。因为成都的限价政策依然在执行,各个楼盘并不能因为成交量变大而随心所欲的涨价。

对于政府而言,自然也知道房价是把双刃剑,如果天府新区房价上涨过快,会有违 " 房住不炒 " 和 " 三稳 " 原则,同时也不利于吸引更多的人才入驻新区。

所以,我认为,天府新区房价缓慢小幅上涨,更符合市场健康。

第三、看六城区。

相对而言,新政对六城区的影响不大。

一方面,六城区本来就是主城,与天府新区距离较远,从工作和生活半径来说,互通的意义不大。

二方面,六城区本身的供应不足,人口又多,所以只要是位置较好、价格合理的楼盘,基本也都能卖完。

三方面,主城区优质一些的楼盘,也能吸引到部分天府新区的房票,算是一个对冲。

所以六城区中性略偏空,大概会对一些高价项目有影响,对部分投资需求有分流。

最后,看二圈层。

二圈层原本是由五城区购买力和自身购买力叠加而成的,但现在天府新区可以分流主城区购买力,且二圈层在跟天府新区的对比中毫无胜算,所以对它而言,是重大利空。

部分二圈层近郊将熟未熟的二三流板块,尤其是其中的高价地项目,接下来可能会比较难过一点了。

至于二圈层地缘客户,主要是以中郊楼盘为主,且更多是工作生活半径内的改善自住,所以影响不大。

以上,就是我对成都分区限购新政的个人观点,仅供参考。

对于大多数普通购房者而言,不用患得患失,一惊一乍。对于一座城市的调控而言,只要最核心的 " 限购 " 不动,基本上其他细调微调都是翻不起什么大浪的,大家看看 5.15 前后的市场反应就知道了,所以,大家该吃瓜吃瓜,该买房买房,把自身的需求放在第一位即可。

对于很多开发商而言,政策的变化必然导致市场的变化,利好的不要盲目得意,利空的不必过度悲观,尊重客户,做好产品;遵纪守法,随行就市就是应对市场变幻的不败之道。

来源:吴思竹

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