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“我有房产证,凭什么拆我别墅” “抱歉,这里是景区”

吴晓波频道 2019-12-06

环保 " 高压 " 不等于可以不讲方法,更不等于可以奉行简单粗暴的执法。

文 / 巴九灵(微信公众号:吴晓波频道)

开始看这篇文章之前,小巴先问大家一个问题:

假设你几年前买了一套别墅,如今房产证也拿到了,但忽然接到通知说别墅所在地被规划为风景区,别墅需要拆除,没过几天别墅就被夷为平地了,这时候你会怎么做?

这件事就发生在苏州,被拆除的别墅属于中粮本源项目。别墅建于太湖景区的核心位置,北面是九里湖,南面是同里湖,距离 " 东方威尼斯 " 同里古镇的直线距离仅 2 公里。

湖光山色,美如梦境,却没想到如梦一场。

11 月 13 日左右,业主忽然收到通知函,被告知:为实现对太湖风景名胜区核心景区的保护,部分房屋存在拆除风险。11 月 23 日左右,业主收到房屋需拆除的通知函。

更始料不及的是,业主来不及跟相关部门和开发商协商,赔偿价格也未谈妥,别墅已于 11 月 24 日、11 月 29 日相继被拆除。

别墅拆除现场

拆除理由是:这批房源不符合 2016 年 7 月 21 日国务院批准的《太湖风景名胜区总体规划》(2001-2030),位于清查整治的范围之内。

但业主觉得非常冤:当初买房时,开发商明明提供了政府部门批复的五证。

另据媒体报道,在《太湖风景名胜区总体规划》出台之前,中粮本源项目已经拿到了建设工程规划许可证以及建筑工程施工许可证。

也就是说,业主的房产证确实合法有效,但别墅也确实位于景区规划范围,占用了公共资源,还真是两难。

中粮本源项目的情况并非特例,苏州当地的绿地太湖城以及同里云水谣等项目的部分房源也被拆除。

时间再往前推,2018 年,陕西共拆除秦岭违建别墅 1185 栋、没收 9 栋,这件事当时也引起了很大的关注。而这些别墅拆除背后有一个共同背景——生态环境保护。

一边是公共利益,一边是私人住宅,究竟如何抉择?有些人的房子被拆了,也有些人选择做钉子户。

这让小巴想起在日本成田机场住了几十年之久的钉子户。二十世纪六十年代,成田机场建设初期,因为当地农民不愿土地被征收,曾发生过严重的冲突甚至流血事件。

此后,机场虽然开建,但仍有几处钉子户坚守在此,最终导致机场建成的规模比规划时小了许多,机场跑道的运营时间也推后了。

散落在成田机场的 " 钉子户 "

直到如今,仅剩的几家钉子户在飞机的轰隆声下生活了几十年,而成田机场也规定在夜间不得起降飞机,以免打扰到他们的日常生活。

成田机场的钉子户不具有普遍性,但也让小巴思考,当公共利益和个人住宅发生冲突时,怎么解决才是最好的方式?中粮本源别墅被拆背后,究竟谁对谁错?来看看大头的分析。

这两年中国已经把环保生态放在一个非常高的位置,比如我们所熟知的垃圾分类,很多人不知道的是,与房地产息息相关的城市群发展也是如此。

比如,长三角一体化的全称其实是长三角绿色生态一体化示范区,包括整个长江沿线所有的城市开发都秉持生态环保的理念。这是国家顶层意识,因此只要是冲击环境破坏生态的模式,必定会被阻止。

这就是中粮本源项目别墅被拆除的大背景,之前海南违规地产项目被清算也是同样原因。

我们需要思考的是,类似这些房子当初是怎么允许出让并拿到预售证和房产证的?这种现象全国各地都可能有,即类似于合规但不合法的土地出让模式。

我相信这些土地在之前就已经纳入生态保护的范围之内,是限制或控制开发的,但地方政府也好,开发商也罢,总能找到类似的漏洞,让地块进入合规开发的阶段,这也是最终都拿到了预售证及房产证的原因。

如今我们看到的拆除,其实就是国家顶层意识在落地过程中的震荡。业主很无辜,但被拆除应该是宿命。

我个人建议,此时此刻地方政府应该承担起该负的责任,联合开发商做好房源置换或者补偿工作,责无旁贷。

同时也给所有的购房者提个醒,景区内的房子,或风光资源特别好的房子,别贪图便宜,购买时要小心小心再小心,虽然因环保被拆除属于小概率事件,但一定要谨慎。

本案该别墅区项目在 2006 年就拿到了建设工程规划许可证,而决定拆除这批别墅的是 2016 年出台的太湖总体规划,并且在总规划获得批复后,还从住建局获取了建筑工程施工许可证,部分业主还获得了房产证,被拆除的别墅是经政府相关部门依法批准,完全合法建造的房屋。

如今因为环保的整治,就被认定为 " 违建 ",非常牵强,从 " 合法性 " 上说不通。

本案的相关行政部门违反了行政法上的一个重要原则—— " 信赖保护原则 "。相关政府部门不能因为朝令夕改的政策,就把已经批准建造的合法房屋、已经发了房产证的房屋认定为违法。

环保的整治也不能够 " 一刀切 ",要从历史因素、合法性因素、对环境影响大小的因素综合考虑。环保 " 高压 " 不等于可以不讲方法,更不等于可以奉行简单粗暴的执法。

本案中,强拆的行为违背了 " 程序正当 " 的原则,对于已经合法建造的房屋,因为环保因素需要拆除,要与业主充分沟通,经过业主的同意后,协商好补偿的数额再进行拆除。

日本成田机场的钉子户与本案别墅遭拆除事件不是同一回事,但反映的都是对公民私人财产权保护的问题。

对公民私有财产权进行必要的法律保护具有重要意义,这关乎社会经济发展和社会和谐稳定,同时也体现了对公民个人权利的尊重和保障。

50 多年过去了,日本成田机场依然有住户安静地居住在那里,没有被驱逐,没有被强拆。成田机场还规定夜间不得起飞,这表现了政府对于公民私人财产权的保护,值得学习。

成田机场的钉子户 " 东峰神社 "

而本案别墅遭拆除事件,事件中有些行政机关依法行政意识淡薄,不遵守国家法律,在执法活动中 " 一刀切 ",把 " 合法房屋 " 当 " 违法建筑 ",忽视对公民私有财产权的保护。

目前,我国正在逐渐重视对公民私人财产权保护的问题,遇到了类似本案拆除事件,是完全可以走法律程序进行维权的。

本案中对业主合法取得的别墅进行强拆是严重违法的,另外本次事件中,业主并没有任何过错,强拆所造成的损失应当由政府方面承担。对于拆除的合法别墅也不能按照当时购买时的价款进行补偿,而应当参照目前周边类似别墅的市场交易价格。

首先,要判断《太湖风景名胜区总体规划》对中粮本源项目的房子能不能溯及既往。

根据媒体报道,业主当初买房时,开发商五证齐全,在 2016 年《太湖风景名胜区总体规划》得到批复之前,该项目已经拿到了建筑工程施工许可证。

如果真是如此,那么就不能溯及既往,也就是不能把这些房子当做违章建筑拆除。但这得看详细的文件原件,不能光凭新闻报道。

假设以上问题的答案是 " 业主买房时,开发商已经五证齐全 ",接下来的第二个问题是,该如何补偿和拆除?

根据《物权法》第四十二条:为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。

《太湖风景名胜区总体规划》符合公共利益的需要,有关部门可以征收中粮本源项目所在的土地,但前提是严格按照征收流程:发布征收公告,进行相关评估,与业主签署征收协议,对业主进行安置补偿,把土地性质转为公共用地,最后才是拆除房子。

从新闻报道看,目前的征收并没有按照正规流程,而且将其视为 " 违章建筑 ",如果业主的房产证合法有效,那么业主可以去法院提起行政诉讼。

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