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香港,畸形依赖房地产!比新加坡和上海严重!

今年 6 月以来,香港接连发生暴力冲突。该事件的发生有许多深层次的原因,其中重要原因之一是香港的高房价、贫富差距较大的现状引发了年轻人对社会的不满。相比之下,同样作为国际大都市的新加坡,其住房市场发展更加健康,较好地保障了绝大多数公民的住房权利,人民更加安居乐业而基本不用为住房问题发愁。

香港和新加坡两个地区在经济体量、人口规模和国际地位上都较为接近,具有较强的可比性。我们将主要就香港和新加坡的住房市场进行对比分析并探究其背后原因。此外,专题中还加入了具有一定可比性的中国大陆地区的城市上海市进行对比,并期望从香港和新加坡的住房发展模式上找到可借鉴的经验。

《香港、新加坡和上海房价泡沫与住房状况比较(之六)

三地房地产依赖度

按照历年美元兑人民币中间价全年平均汇率,我们将上海 GDP 总量从人民币转换为美元,以和其他两个地区进行对比。

2018 年,香港、新加坡和上海的 GDP 总量分别为 3630、3611 和 4938 亿美元,香港和新加坡总量非常接近,而上海则高出其他两个地区 1300 亿美元左右。1991-2009 年,新加坡 GDP 总量小于香港,但差距不断缩小。2010 年新加坡 GDP 总量超过香港,2015 年后又小幅落后于香港,整体上非常接近。上海 GDP 总量在 2008 年前小于香港和新加坡,2009 年后便超越这两个地区,并不断拉开差距。

2018 年,香港、新加坡和上海的 GDP 增速分别为 3.0%、3.2% 和 6.6%,同样是前两者非常接近,上海则要高出一倍左右。1994 年以来的绝大多数年份,上海 GDP 增速高于新加坡,新加坡又高于香港。按照目前的 GDP 增速趋势,未来上海 GDP 总量与香港和新加坡还将不断扩大差距。

2018 年,香港、新加坡和上海人均 GDP 分别为 48717.3、64581.9 和 20398.0 美元,新加坡高于香港且远高于上海。回顾历史,新加坡人均 GDP 于 2004 年超过香港后开始快速增长,2010 年后基本保持 13000 至 19000 美元的差距。而上海增长相对平稳,但在绝对值上和其他两个地区存在着较大的差距。

房地产相关产业占 GDP 比重的大小体现了一个地区经济发展对房地产的依赖度,若占比过大,则表明经济对房地产依赖过大,其经济发展容易受到房地产捆绑,房价易涨难跌。

2017 年,香港房地产相关产业占 GDP 比重为 20.4%,其中建筑、地产和楼宇业权分别占比 5.1%、5.0% 和 10.3%。由此可见,香港房地产业对经济的影响很大,这使得香港的房价居高难下。回顾历史,2008 年后,房地产业占比就基本维持在 20% 左右,其中,建造业占比逐渐增加,地产和楼宇业权则略有下降。

根据香港统计局定义,楼宇业权(Ownership of Premises)是一项经济活动,包括: ( a ) 住宅自住业主假定向本身提供的租赁服务。之所以将自住业主为自己提供服务也计入经济活动的原因是,未发生交易行为的自住也是对商品(房屋)的一种消耗,即产出。 ( b ) 业主以个人身份向租客提供的租赁服务。楼宇业权可理解为房屋租赁业。

2018 年,新加坡房地产相关产业占 GDP 比重为 7.3%,其中,建造和住宅所有权分别占比 3.2% 和 3.5%,远低于香港。回顾历史,2006 年至 2014 年,房地产业占比处于震荡上升的趋势中,2014 达到最高值 9.3%,随后便开始持续下行。

住宅所有权(Ownership of Dwellings)与香港的楼宇业权(Ownership of Premises)类似,可以理解为房屋租赁业。新加坡没有大量的水泥和建材等房地产上中游产业,原材料主要依靠进口,消费等房地产下游产业也一直占比较高,和房地产开发本身无太大关系,因此新加坡房地产并无拉动上下游产业的主要功能,而主要以维护民生为首要目标。

由于境内外的统计口径和方式不同,我国大陆地区的统计中,租赁业并未在 GDP 中完全体现。因此,需要注意的是,与香港和新加坡的统计口径相比,上海房地产相关产业的 GDP 占比可能是低估的。

按照大陆地区的统计口径,2017 年,上海房地产相关产业占 GDP 比重为 9.3%,其中,建造和房地产业的占比分别为 3.2% 和 6.1%,整体占比高于新加坡但低于香港。1998 年至 2017 年,上海房地产相关产业占比维持在 9% 至 12% 的区间内,其中房地产业占比大于建造业,且处于逐渐增大的趋势中。

三个地区中,香港经济对房地产业依赖度最大,上海次之,新加坡依赖度最小。

以上内容由"杨旭红楼市研究"上传发布 查看原文
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