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【房媒汇】四面楚歌,绿地北京巨量商办项目搁浅

ZAKER湖北 11-22

内容来源:北京晚报

高负债率、欠款风波、房地产销售增长乏力,曾经的房企龙头绿地集团,现在却一路 " 掉队 "。按照克而瑞的统计,曾经与万科、恒大争夺前三名的绿地集团,今年前十月以 2555.5 亿元的房地产销售额排名第七,与榜单前两名相比,还不及他们各自的一半。截至今年 11 月 18 日,绿地控股报收 6.51 元每股,市值跌至 792.1 亿元,这较 2015 年绿地上市以来的市值高点 3000 亿元,蒸发了 2000 多亿元。1992 年成立的绿地,经过多轮体制变革,数年来不断扩张。但如今,在风云变幻的房地产市场,绿地似乎走进了一个怪圈。这不禁让人疑问,曾经的 " 绿巨人 " 跌倒了吗?

超高层模式受到挑战 建筑方因欠款停工

11 月 11 日,很少在北京公开参加媒体活动的绿地集团董事长张玉良,出现在上海绿地董家渡项目推介会上。上海董家渡项目由绿地集团于今年 2 月 14 日从中民投手中以 121 亿元收购而得,现被命名为绿地上海外滩中心,总投资 800 亿元,总建筑面积 120 万平方米,是上海市中心滨江沿线最大的商务综合体。

这个项目在被绿地收购之前,曾经是上海 " 地王 "。如今,该项目被绿地内部称之为今年 " 最重要的项目 ",也是其 " 投资规模最大的项目 "。" 超高层建筑几乎是每天一层的建造速度。" 张玉良称,力争两年实现 120 万平方米综合体的全面交付。就在张玉良对上海外滩中心信心满满的同时,绿地在全国的多个超高层建筑项目正在陷入困境。

据媒体报道,近日,中建三局集团有限公司向绿地控股集团有限公司发出 " 工程联系函 ",函件称武汉绿地中心因欠付巨额工程进度款,已经全面停工。绿地集团方面没有直接否认欠款停工一事,仅表示 " 各项施工仍在紧锣密鼓稳步推进 "。

从函件内容来看,项目涉及的相关分包单位达到 41 家,包括中建钢构、南通丰润、尚水建筑、杨明建安、龙浩飞达、航宇劳务、湖北一安、成英钢构等,主要是钢构、机电、燃气、电梯等方面。

公开资料显示,武汉绿地中心是武汉市一座超高层地标式摩天大楼,总建筑面积为 40 万平方米,设计高度为 636 米,原计划建成后能超过目前的中国第一高楼—— 632 米的上海中心大厦。

建造超高层建筑是绿地的拿手本领。公开数据显示,从 2005 年起,绿地集团已建和在建超高层地标达 35 幢,全国 300 米以上的地标性建筑,50% 是由绿地集团投资建设。绿地通过超高层建筑,不断刷新多个城市的天际线。

和超高层建筑光鲜的外表相比,绿地的资金链却显得捉襟见肘。此种开发模式下,绿地在全国多地均出现了拖欠供应商款项,遭到维权、起诉的事件。绿地集团旗下多家子公司,包括上海绿地建设 ( 集团 ) 有限公司、南通市绿地置业有限公司等在内,因拖欠工程款,已被列为失信被执行人。

` 在北京,绿地也屡屡成为被告。2018 年 9 月,北京市密云区人民法院就曾披露,2017 年 6 月以来法院已经受理了绿地集团旗下北京京纬置业有限公司 70 余件诉讼案件。后者在明知密云法院对相关案件具有管辖权的情况下,仍执意提起管辖权异议,该行为违反诚信原则,浪费了司法资源。因此对其罚款 50 万元。

" 工程款遥遥无期,绿地只能以房抵债,但房子多在偏远郊区,难以变现。" 记者采访到的绿地一家合肥供应商表示。2016 年之前,绿地集团一直是国内房企销售榜前三。不过绿地集团却屡被指 " 以质量换规模 ",已有地标建筑面临停工或者烂尾风险,其商业模式和资金水平在市场上备受质疑。

第三季度销售大跌 传出 " 强制员工买房 "

在房地产主业方面,在市场下滑的背景之下,绿地控股今年第三季度销售大跌。第三季度实现合同销售面积 630 万平方米,比去年同期减少 42.1%,实现销售金额 668.68 亿元,比去年同期减少 35.8%。

今年前三季度,绿地控股实现合同销售面积 2117.1 万平方米,比去年同期减少 13.2%;实现合同销售金额 2345.53 亿元,比去年同期减少 12.1%。中信建投的分析报告认为,业绩下滑主要因公司年内所推货值大多布局于三四线,而今年三四线市场整体去化压力较大的影响。

事实上,该数据远低于绿地集团及其董事长张玉良的预期。2018 年,绿地集团曾表示未来三年要确保房地产年销售额超过 5000 亿元,但 2019 年前三季度仅完成销售目标的 46.91%。

近日就有媒体报道了 " 湖南绿地强制员工买房 " 一事。报道称,据绿地集团湖南事业部技术研发中心员工反映,其被部门领导要求在 12 天内购买一套绿地湖南的房产,以帮企业完成年底业绩,否则将被公司 " 除名 "。

可见绿地在销售上所面临的巨大压力,通过全员营销的形式成为迫不得已的选择。

在房地产这个核心主业以外,在绿地控股描绘的业务版图里,基建、商贸、酒店旅游等业务也是着力推动的重要部分。2018 年 10 月 12 日,绿地控股就宣布,集团正式重组成立 " 三大产业集团 ",分别是绿地大基建集团、绿地商贸集团、绿地酒店旅游集团,以通过推动 " 三大变革 " 来实现未来三年年均销售规模保持在 5000 亿元以上,形成一批 300-500 亿元发展能级的重点事业部这一目标。

但目前来看,完成这一目标并不容易。

资产负债率高企 现金流大幅下降

近年来,绿地资产负债率开始快速飙升,至 2015 年第二季度末已攀升至 88.21%,至今已连续 4 年超过 88% 的高压红线。截至今年三季度末,绿地控股的资产负债率 88.29%,较年初下降了 1.20 个百分点,扣除预收账款后负债率为 81.50%,下降 2.90 个百分点。

大规模拿地进一步加重了现金流吃紧。2019 年前三季度,绿地在全国共获取 82 个土地项目,新增权益建面 2623.52 万平方米,同比减少 36%,权益地价 649 亿元。中信建投的研究报告指出,从结构来看,绿地今年年内新获取项目按建面口径,一、二、三四线占比分别为 13%、12%、75%,相较 2018 年一线比例有所提升,二线下降,三线基本持平。

另据统计,2019 年至今绿地合计发行了 6 期合计 21.5 亿美元的海外债。

数据显示,绿地今年前三季度经营活动产生的现金流净额为 91.27 亿元,同比大幅下降 70.53%。公司表示,变动原因在于工程款支付同比增加。加之投资活动产生的现金大额净流出 135.71 亿元的影响,前三季度绿地控股现金及现金等价物净减少了 21.52 亿元。

市场分析人士认为,一方面,绿地通过兴建超高层建筑地标、参与轨道交通大型公建等,在各地得以迅速打开局面,大规模扩张;但另一方面,激进扩张的很多项目,投资时间长,成本回收慢,吞噬其资金流,造成负债承压。持续快跑做大规模扩张后,绿地不得不面对过快扩张带来的后遗症。

北京市场折戟 巨量商办项目搁浅

几乎对于所有全国性房企来说,北京市场都是重中之重。在北京区域的布局往往是房企极为重要的战略,在北京市场取得的业绩也更被看中。

总部在上海的绿地集团,也同多数全国性房企一样,想把 " 北京份额 " 做大做强。无论从业绩和地位上,张玉良期望中的京津事业部都要和上海事业部看齐。从 2007 年至今,绿地已 " 进京 "12 年,但已被其他房企远远甩在身后。

以商办专家著称的绿地在北京拥有大量待售及待开发商办项目,其中绿地在 2016 年拿下的 4 宗大兴生物医药基地地块,就包含了大面积商办产品。2017 年,北京出台商办新政,一度火爆的商办市场迅速降至冰点,手握巨大体量的商办项目,绿地陷入窘迫的境地。

大量商办项目搁浅,唯一一个住宅海珀云翡因错过窗口期而滞销。绿地在北京也曾想丰富产品线,弥补住宅短板。绿地在 2016 年拿下大兴黄村一地块,创造了区域楼面价新高。绿地将这一地块打造成旗下最高端产品系项目海珀云翡,并于 2017 年底入市。不过,绿地并没有抓住转瞬即逝的推盘窗口期。从 2018 年 6 月开始,北京调整供地政策,大批限竞房地块涌出,随后性价比较高的限竞房的出现令定价在 7.5 万元 / 平方米左右的海珀云翡竞争力几乎殆尽,想在北京住宅市场上 " 亮剑 " 的绿地彻底 " 哑火 "。

在环京市场,几年前楼市火热之时,绿地在天津的盘龙谷、国宝 21 城等项目一度取得热销,为京津事业部贡献了不少业绩。但如今,环京楼市热潮退去,绿地在当地的销售也几乎被 " 锁死 "。

就上述问题,记者致电绿地京津冀相关负责人,截至发稿并未收到对方回复。

【房媒汇】ZAKER 湖北选编 来源:北京晚报

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