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合生创展重返赛场:囤地大王正在疯狂收割

原创首发 | 金角财经(F-jinjiao)

作者 | 白银

失联十年,合生创展重返风口浪尖。

在广州塔上,能够轻易看到合生创展位于新港中路的 TIT 产业园,按照合生创展的规划,这里原本早就应该建立起一个大型的购物中心,但现在变成了临时停车场,周边杂草丛生。

登上广州塔上俯瞰,从琶洲那边的合生 TIT 产业园,到广州塔底下的珠江帝景,再到中山大学背后的客村、逸景翠园、珠江国际纺织城、鹭江村、康乐村,以及海印桥南的云桂村等,从猎德桥到江湾桥,这一大片珠江南岸的中央核心地段,几乎尽是 " 朱家的天下 "。

朱孟依掌控着这一切,这个来自梅州丰顺的潮汕人一向是沉默寡言,默默赚钱。最近,早已消失在公众视野的朱孟依和合生创展公司,一反常态的活跃起来。仅 2019 年的 7 月到 10 月,4 个月里面合生创展破天荒地豪掷 74 亿元在全国各地拿地。要知道,此前合生创展几乎不会通过公开市场拿地。

曾经华南五虎之首早已掉出了百强房企的队伍,如今如此大手笔拿地,沉寂十五年后,合生不甘寂寞了。

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抢地王

合生创展,这个曾经让王石认为是 " 房地产界的航空母舰 " 的地产公司,近两年又开始在地产的赛场上活跃。

香港上市公司合生创展(00754.HK)三季报披露称,2019 年前 10 个月实现合约销售金额 177.17 亿元,一举超越历史峰值。还有消息称,一向稳健为上的合生创展董事局主席朱孟依定下了目标:2019 年销售 400 亿元,2020 年 800 亿元,每年保持 30%-50% 的增长率。

对合生来说,这是一个激进的目标。要知道,过去 15 年里面,合生的规模一直在 200 亿以下。

2004 年,合生成为首家销售破百亿的房企。随后的十几年,是属于房地产的黄金时代。当各个房企巨头都向千亿、万亿进发的时候,合生的销售额从未超过 200 亿,甚至多个年份销售总额只有数十亿元。以至于外界纷纷猜测,合生是不是要破产了。

如今,"400 亿、800 亿、30%-50% 的增长率 " 这种高周转企业才会出现目标,跟合生创展长期以来慢周转的稳健风格迥然不同。合生身上,发生转变的不仅仅是朱孟依对销售目标的设定,还有他们在土地市场的拿地政策。与过往的保守的风格相比,近来频繁的拿地让合生创展显得有点急躁。

据不完全统计,2019 年的 7 月到 10 月,合生创展在短短 4 个月里面耗资约 74.17 亿元,斩获北京、杭州、广州、江门等地多幅地块,金额超去年全年净利润。

今年 7 月,合生先在江门用 11 亿拍了 2 块地,紧接着拿下广州增城地块;在广州市区内,签下了占地面积约 109.74 万平方米,仅次于沥滘村的第二大旧改项目——与广州市海珠区凤和经济联合社,签署鹭江村、康乐村旧村改造合作意向协议;9 月 16 日,合生创展成为广州市番禺区新基村的旧改合作企业,预计投资 29 亿元,总用地面积为 24.71 公顷;10 月中旬,朱孟依一口气拿下东莞最大体量的旧改项目——麻涌镇的 5 个旧村改造。

注意,上述的拿地项目中,合生创展还通过招拍挂的公开方式拿地。此前,合生创展主要通过城市更新、协议出让等方式的获取土地,招拍挂的拿地次数极少。而这 4 个月里面,合生创展通过招拍挂取得了三块土地。

更反常的是,合生今年还曾竞争北京今年的 " 总价地王",可惜与中海地产缠斗数轮后败下阵来。抢地王,这与合生低价布局的风格也截然相反。

这种突如其来的转变,其实在 2018 年已经有迹象。从去年 11 月开始,合生创展在太仓、佛山等土地拍卖市场已经有所动作。

朱孟依从未回应过其重新活跃起来的原因,也许出于朱孟依对市场前景的预判,也可能是不甘心就此沉寂。总之,合生想重回赛场。

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善用政府资源

合生的高光时刻,发生在 15 年前的 2004 年。那一年,合生创展成为首个销售总额破百亿的房企,如今许多的房企巨头,在当时只能望其项背。

朱孟依是梅州丰顺人。但他不是客家人,由于他所在的村子世代都是讲潮汕话,所以在他后来跟潮汕帮商人打交道时,完全不会有语言或文化上的隔阂。潮汕人敢打拼,有经商头脑这些特质,也体现在朱孟依身上。在经商思路上,也跟从潮汕去香港的商人相似。

朱孟依家族的祖祠:丰顺留隍镇口铺村笃庆堂

朱孟依的第一桶金,来自于他对市场的洞察与当地政府的支持。

1980 年代中期,在梅州丰顺县城,朱孟依和政府合作建设了一条商业街,他出资建设商业街,却只收取租金的提成。这第一桶金中,他对市场的洞察和善用政府资源这两个特点,此后也一直影响着他的商业道路。

后来,朱孟依跟许多潮汕人一样,跑到了香港寻找商机。1992 年,朱孟依在香港与人合作成立了合生创展。此后,朱孟依又跟许多香港商人一样,回到大陆投资。1993 年,他在广州创立了珠江投资,在那个内地急切盼望招商引资的年代,港资身份的合生创展与本地企业珠江投资的联手可谓 " 珠 " 联璧 " 合 ",朱孟依的市场洞察能力以及善于利用政府资源,使得他很快在广州扎根下来。

朱孟依来到广州,在天河区东郊和海珠区等地买下大批农田。后来随着广州市区向东、向南发展,合生当年低价布局的地方渐渐成为城市的中心区域。城市的发展红利和房价的上涨,让合生的资产得呈十数倍级增长。

赌对了广州的城市发展,让合生创展于 1998 年顺利在香港上市。同年,万科在内地上市。虽然万科是最先开始全国化扩张的房企,也是内地第一个上市的房企。但万科在致富技能上,远远不及合生。仅广州一地,合生系开发的楼盘就达到 20 个,合生在广州一个城市的利润,就超过万科全国五城总和。

所以当时的王石说," 合生创展才是地产界的航空母舰 "。

继万科之后,合生成为粤系房企中的北伐先锋,并且气势凌人。力邀 " 海南五兄弟 " 之一谢强加入后。2001 年,合生就在北京拿下五块大型开发用地。两年内,谢强帮助朱孟依的合生珠江系在北京签下了 5500 亩地,总开发面积 370 万平。但是,合生没能留住这个有能力的职业经理人,谢强很快跳槽到了富力。

2004 年,合生创展成为内地首家销售破百亿的房企。此后两年,万科富力等才纷纷跻身百亿房企行列。

在地产行业取得成功以后,朱孟依通过珠江投资很快开始了多元化扩张的道路,珠江投资涉及的行业包括地产、基建、能源、医药、保险、教育、医疗、科技、文化等等,投资的企业达到数千家。通过珠江投资,朱孟依实现了多元化经营,其中最成功的当属珠江人寿。在广州的中轴线上,珠江投资的大楼就矗立在花城广场旁边。

风光背后,危机潜伏。

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政府不喜欢

2005 年,朱孟依成为当年的胡润富豪榜的第二名,排在他前面的,是中信集团的荣智健。跟他同样榜上有名的,还有他的潮汕老乡黄光裕,排在第五名。

2008 年,朱孟依受黄光裕案牵连消失了 9 个月,有传言称这 9 个月朱孟依被警方控制调查,尽管合生创展否认了。但没有朱孟依主持大局,银行对合生创展停止了放贷。2008 年底,正值金融危机。银行断贷款让合生走到了资金断裂的边缘。后来,4 万亿来了,这让众多房企绝境逢生并且迎来了房地产的黄金十年。但这些房企里面,不包括合生。

巅峰之后,在 2004 到 2019 长达十五年的时间里,合生似乎一直在走下坡路。

从 2004 年到 2018 年,合生创展的销售额一直没有超过 200 亿元。其中,2014 年合生创展的销售额只有 53 亿元,仅是十年前销售额的一半。也在这一年,合生创展跌出了房企的百强名单。对于曾经位列粤系房企之首的合生来说,这样的业绩,让人唏嘘。

2018 年,当年望合生项背的房企早已经跑到合生的前头,而恒大、万科、碧桂园等巨头已经冲进了 5000 亿房企的行列。这一年,合生的营销总额只有 149.75 亿元。

合生错失了地产的黄金十年,有很多原因。黄光裕案是其一;业务上,最重要的还是合生在京津新城项目的严重失误。

2001 年,正是合生创展和朱孟依正是意气风发的时候。在北京刚刚拿下 5 块地皮的他雄心勃勃地来到天津,想要造一个 " 新城 "。

当时,天津的宝坻区正在大力招商引资,合生创展在当时还是盐碱地的区域拿了 2.5 万亩土地,想要在这里建造一个可容纳 5 万人、8000 套别墅的亚洲最大的别墅区,投资 200 亿打造 " 北京中产阶级的后花园 ",项目名字叫 " 京津新城 "。这个名字,可见朱孟依当年的雄心壮志。

京津新城 3000 套豪华别墅 9 成空置,成为 " 鬼城 "

但是,因为天津最具吸引力的蓝印户口取消、开发建设成本高等原因,这个项目从销售乏力到亏损,后来该项目巨大的成本和持续亏损让它成为合生集团最大的 " 鸡肋 ",让合生如鲠在喉。

直到 2013 年底,京津新城仅完工 30 万平方米,还有大约 370 万平方米没有开发,开发率不到一成。" 亚洲最大别墅区 " 变成了 " 亚洲最大鬼城 "。

其实,这个项目朱孟依也是跟着天津政府的规划走,除了合生创展,还有香江地产等也在那片盐碱地上大举拿地。如今,政府的一些公共设施已经建好,但跟着朱孟依来到这里的开发商们如意算盘落空了。更糟糕的是这个项目拖住了合生大部分资金,拖慢了合生攻城略地的节奏。

利用和政府的良好关系取得资源,合生擅长此道,又毁于此道。

为什么朱孟依在 2008 年黄光裕案后只是失联了 9 个月,合生创展却沉寂了十年之久?这跟合生长期以来,依赖与政府合作以获取土地的方式有关。

2008 年,正是各级政府、人大、政协的换届年。

2008 年底金融危机确实严重,但原本资金链断裂这种事情,只要还跟当地政府维持良好的关系,要得到金融机构的支持并不难,而且当年还有 4 万亿。但朱孟依在政府这边的渠道走不通了。

因为换届,官员系统这整体变动,难免影响了合生创展与政府的合作关系,也影响了合生创展能够得到的融资和土地项目。

合生与政府密切的合作关系,在一些官员的言论中可以窥见一二。

万庆良还担任广州市长时,很喜欢接受媒体的采访。某一次采访中,万庆良对媒体说自己工作了 20 多年,并说:" 我认为,我们的观念要转变,从有住房变成有房住,我工作了 20 多年,还没买房,现在住的是市政府的宿舍,在珠江帝景 130 多平方米,每月交租 600 元,当然,政府会补贴一部分房租。"

珠江帝景,正是合生投资开发的临江豪宅盘。"600 块租珠江帝景豪宅 " 的万庆良是梅州五华人,现在正住在铁窗里。

2014 年 6 月,时任广州市委书记万庆良接受调查。万庆良的下台,带来了整个广州市政府官员系统的变动。合生创展重新投入经营的政府关系,再次受到极大的波及。这直接带来的影响就是,政府对合生失去了耐心和包容。毕竟,在任何城市,大量囤积中心地段的土地,不做开发,都是很让政府讨厌的事。

其实,项目亏损、黄光裕案、政府换届都不是合生错失黄金十年的根本原因。

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职业经理人的坟墓

合生创展虽然是一个港资企业,但现在,其管理方式比大多数内地企业都落后。跟绝大多数的家族企业一样,总有一个 " 家长式 " 的掌权人。在合生珠江系的企业里面,朱孟依对企业有着绝对的话语权。有记者采访合生创展的多前员工曾表示:" 不放权 "。

在京津新城这个项目上,如果朱孟依不是一派 " 家长 " 的专权作风,也许不至于有这么大的损失。彼时,公司高管们对此项目存在争议,认为该项目会带来亏损。但朱孟依坚持要做这个项目,最终血本无归。

也正是因为这种家族企业的做派,合生被称为 " 职业经理人的坟墓 "。

在 2008 年受到黄光裕事件影响的时候,合生的资金链到了崩溃的边缘,朱孟依有长达 9 个月的时间没有露面,诚危急存亡之秋也。幸得当时合生的行政总裁陈长缨力挽狂澜,才让合生度过了这个危机。

但是,这个拯救了企业的职业经理人在这里并没有得到很好的发展。封建社会早已灭亡,但 " 功高震主 " 的故事从未停止上演。

2008 年的多重危机过去后,从 2009 年开始,朱孟依刚念大一的女儿朱桔榕被安排进入合生创展实习,担任总裁助理,管理全公司的财务、人力工作。架空,一个并不新鲜的职场故事开始上演。

事实证明,这样的故事后来反复在合生上演。在 5 年里面,合生创展谢世东、武捷思、陈长缨、薛虎等历任行政总裁相继出走,且在职时间都非常短。

朱桔榕的每一次上位,都引来职业经理人团队的动荡。2012 年,23 岁的朱桔榕大学尚未毕业,被任命为合生的副总裁。为合生创展效力 18 年的薛虎辞去行政总裁职务。2013 年,24 岁的朱桔榕升任副主席,原董事会副主席张懿和上海公司的高管集体辞职。

这样的提拔速度,激进得让人难以接受。

行政总裁相继辞职、高管出走,朱孟依为这种激进付出了昂贵的代价。恶果体现在合生的业绩报表上,2014 到 2017 年的年度销售金额分别是 53 亿、99 亿、80 亿、92 亿,连续四年合生创展的销售总额都跌到了百亿以下,连十年前都不如。

但合生珠江系的公司,说到底都是姓朱,朱孟依喜欢怎么折腾就怎么折腾。朱桔榕现在已经成为合生创展的核心领导之一,离职员工对其的评价跟朱孟依相差无几:" 非常强势,隐约中有她父亲的风格,对房地产并不太懂,脾气、思维方式却很像朱孟依。"

直到 2018 年 9 月 3 日,原中国建设银行广东省分行副行长席荣贵加盟合生创展,出任执行董事及行政总裁之前,合生创展已经 6 年半没有总裁。

职业经理人的频繁更迭和出走,朱孟依家族企业的做派是主要原因。合生能够提供给职业经理人施展拳脚的空间实在有限,家族企业最终还是听 " 家长 " 的,不仅个人无法成长,还很可能成为职业生涯的污点,京津新城的例子就在眼前。这也让合生错过了房地产的黄金十年。

土地和资金紧密联系,在房地产行业融资收紧的情况下,现金流并不宽裕的合生想回赛场,想拿地,想重返高光时刻,首先要有钱。所以,为了解决企业融资的问题,合生找来了金融行业人士金席荣贵做行政总裁。

但是,谁知道席荣贵又能在合生待多久呢?

合生也许并不关心职业经理人能待多久,近两年重新出来活跃,对合生来说,也是 " 万事俱备 "。

往事已经随风,影响甚少," 地二代 " 顺利接班,金融渠道的人才也具备类 ...... 这时候重出江湖,对合生自己来说,是个好时机。

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旧改新政,重启囤地机器

对于合生再次活跃的原因,猜测很多,地二代、市场前景、不甘心沉寂 ...... 外界议论纷纷,朱孟依没有回应。

朱孟依无疑是具有商业天赋的,一路以来,合生在房地产、全国化、多元化经营等方面的超前布局显现出朱孟依对市场有精准的预见性。

近年来,虽然合生进入公开市场拿地,但它大部分的土地储备都是属于城市更新改造项目,跟 " 旧改王 " 佳兆业一样,以旧改为主。

金角财经(微信公众号 ID:F-Jinjiao)研究发现,今年以来,关于旧改的利好政策不断,几乎每个季度都有关于旧改的政策出台,可见其重要程度。在今年的《政府工作报告》等重要文件和重要会议中,都提到了要加快老旧小区改造,也有文件特别提到 " 推动地方创新改造方式和资金筹措机制等 "。7 月 1 日的国务院政策例行吹风会提出 " 探索金融以可持续方式加大支持力度。"

旧改市场的春天,似乎就在眼前。这样看来,朱孟依这次的布局依然具有市场前瞻性。

不过,合生其实不缺地。

长期以来,合生拥有的土地储备远超许多规模在 500 亿以上的房企,而合生截止 2019 年 6 月 30 日,土地储备有 2940 万平方米。经过这四个月的大举拿地、吸储行为后,年报的土地储备数据相信会大幅增加。

这些年,合生创展的土地储备较为稳定。2018 年,它的土地储备达 2922 万平方米,2017 年为 2933 万平方米,2016 年的数值则是 3013 万平方米。

拥有大量土地储备的同时,合生的项目开发周期也十分慢,平均每个项目开发周期达到十年以上,1993 年开始开发的华景新城地块,到今天还没有开发完成。

低成本大规模拿地,让合生的项目获得了巨大的利润空间。但合生获取高利润更关键的方式是,拉长开发周期。

这种慢开发的模式,从企业自身和家族财富的角度来讲,能够获得比大多数高周转房企更高的利润。因为,囤地不开发,可以以极低的成本享受城市发展和房价增长得双重红利,拉长开发周期有利于提高企业的整体利润。这些年来,虽然合生规模不大,利润一直在行业前列。

但是,这种慢周转长周期的模式,对于被改造的村民和城市来说,却不是一件好事。合生在广州许多项目的开发周期都超过十年,其中珠江帝景附近的合生 TIT 科贸园项目更是拿地 9 年都没有开工。十年,一代人成长的时间。城市和这个城市里居住的人,又能被错过多少个十年?

合生 TIT 产业园地块,现在变成临时停车场和篮球场

可以肯定的是,合生囤地行为和商业模式对于整个城市和村民来说,不是一件好事。城市的主政者和城市的原住民们,都不希望自己的事业和家园的发展步伐一直被拖着,成为开发商追逐高利润的牺牲品。被合生接了旧改项目的广州某个村的村民说:就算再给合生十年,我们村都不一定能完成拆迁。

合生近期的大举拿地,业界纷纷猜测合生是不是要向高周转房企靠拢,以便快速做大规模。想太多了,在朱孟依心里,利润始终是最重要的考量标准。

2019 年年中的业绩发布会上,在被问及是否加快周转时,合生创展的管理层肯定地回答:" 战略来看在加快,但是稳健和追求利润的目标不会变。"

朱孟依曾经向助手建议少读《孙子兵法》,多读《菜根谭》。朱孟依说,《孙子兵法》只讲手段,让人短期去拼规模和速度,只能取胜一时。做生意要多读《菜根谭》,懂得做人做事的方法,培养正确的世界观,学会淡定从容。

所以对于高周转、短期快速扩张的商业模式,朱孟依是从心底里拒绝的。

但是对于家族企业的长期利润和城市更新的之间,朱孟依也许也应该重新思考他的世界观。

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