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宋都股份:保守派突进 | 起底隐贵房企

乐居财经 2019-11-19

文 / 张丹

1983 年的 8 月,海军 406 艇正式交付,两个月后,一个默默无闻的南方青年登上了这艘有着光荣历史的潜艇,四年后,俞建午离开部队,来到杭州市江干区房屋建设开发公司任职,这家公司,就是后来的宋都。

就像 2009 年才公开亮相的 406 艇一样,潜艇兵出身的俞建午,低调内敛,在历练多年后成为宋都的领军人物,一度带领着这家江浙企业在 30 年后终于迈入 " 百亿 " 门槛。

房企掌门人出身军旅的不在少数,但出身潜艇兵的并不多见,宋都的发展轨迹中,也似乎打上了这位潜艇兵性格中深深的烙印," 小富即安 " 保守派,是业内人给予宋都一直以来的标签。

然而在近几年,宋都股份的发展轨迹似乎有了些许变化,这个 " 保守派 " 开始变得激进起来。究竟是主动还是被动?

借壳百科集团

宋都股份的第一个拐点,还要从 " 百科 " 说起。

2011 年,宋都似乎准备修改他的 " 百科词条 "。这是一家虽然名为 " 百科 " 但和 " 百科 " 无关的,争议不断、千疮百孔的半导体通讯 ST 企业,在这一年它摇身一变,变身为地产股。

据资产置换方案,宋都控股拟向百科集团注入宋都集团 100% 股权,用以置出百科集团的全部资产及负债,拟注入资产的预估值约为 35.5 亿元,拟置出资产预估值约为 2.91 亿元。2011 年 12 月 30 日,A 股开盘之时,原百科集团 ( 600077.SH ) 正式更名为 " 宋都股份 "。在同时期申请借壳上市的公司有近 80 家,最后成功过会的仅有 3 家,宋都股份就是其中之一。

彼时,俞建午曾表示,将在立足杭州、南京、合肥等既有市场的基础上,将公司从长三角地域性的公司发展为全国性的公司,并在合适的时间进驻上海、北京、天津、成都、重庆等城市。

而在收购前,上交所刚刚对辽宁百科集团前董事长等予以公开谴责。2010 年一季度,辽宁百科集团 ( 控股 ) 股份有限公司动用资金 5947 万元人民币进行证券、期货投资,共造成公司投资损失约 993 万元人民币。相关责任人对上述投资事项未及时进行信息披露。

另据公开信息显示,2016 年至 2017 年,共有 39 起涉及宋都基业投资股份有限公司证券虚假陈述的责任纠纷判决书。

此外,2010 年 5 月,宋都集团正式入驻致中和公司,投资近 13 亿元,建设占地 300 余亩的旅游景区型新保健酒生产基地,在完成收购之后,有消息称,宋都控股有意让致中和独立上市。但时至今日,并未有关于致中和上市的相关信息。这家企业在 2016 年拿到直销牌照,在此之前,也曾多次陷入传销风波。

逆势拿地,举债扩张

2019 年在房地产市场面临下行压力的现状下,知名房企力图跳出房地产主业,绞尽脑汁去走多元化道路。放缓规模扩充的脚步,重心转移到降负债、抓回款。而在这个节点,宋都股份却大举负债拿地。

5 月 10 日,是宋都股份今年第一次在土地拍卖市场上有所斩获。这天,宋都股份经过 50 轮竞价,以总价 6.62 亿元竞得舟山市新城 LC-13-03-26 地块,楼面价 8935 元 / 平方米,溢价率 22.31%。

在大本营杭州,宋都股份于 5 月 22 日公告宣布成功竞得桐庐县一宗商住用地,成交价 2.8 亿元,地块占地面积 1.79 万平方米。两天后,宋都股份又转战宁波市场,以 2.65 亿元拿下浙江医药高等专科学校片区 GJ01-06、07、09 地块,楼面价 3070 元 / 平方米,溢价率高达 112%。

除了在公开市场拿地之外,宋都股份还在不断寻求与同行合作。5 月 17 日,禹洲地产以最高限价 46.57 亿元摘得杭州市拱墅区祥符东单元 GS0804-R21-02 地块,随后 5 月 28 日,宋都股份便宣布成为该地块的股东之一,将投资 23.28 亿元获得地块一半的股权。

6 月 5 日,在南京 2019 年最大的一次土拍上,宋都股份也狠狠地刷了一把存在感。在竞争最为激烈的板桥 G18 地块中,宋都股份最终以 32.3 亿元以及自持租赁房 3000 平方米的代价拿下,溢价率 47%,且 15453 元 / 平方米的楼面价也刷新了板桥的单价记录。这也是宋都股份时隔 7 年之后,重新回归南京板桥区域。

不过,对于 2018 年销售刚破百亿元的宋都股份而言,业绩似乎并不理想。

从新近公布的三季度财报可以看出,宋都股份多项指标纷纷下滑,业绩表现不佳。数据显示,2019 年前三季度实现营业总收入 12.3 亿,同比下降 21.3%;实现归母净利润 -6884.5 万,上年同期为 1.7 亿元,未能维持盈利状态。报告期内,公司毛利率为 46.6%,同比降低 0.7 个百分点,净利率为 -5.6%,同比降低 15.6 个百分点。

为了更多地进行房地产投资,宋都股份今年以来还先后注册、增资了多家子公司,似乎决心要在规模上添补多年进展缓慢的空白。只是,现在是最好的时机吗?

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