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财富证券:销售面积回正 回款快速增长

中国网地产 2019-11-19

来源:财富证券

近日 , 国家统计局发布 10 月房地产开发投资数据。

投资增速延续回落趋势。2019 年 1-10 月份 , 全国房地产开发投资 109603 亿元 , 同比增长 10.3%, 增速比 1-9 月份回落 0.2pcts, 投资增速如期回落 , 主要在于 :1 ) 土地市场依旧低迷 , 今年以来房企拿地脚步整体趋缓 ;2 ) 融资政策未见放松迹象 , 影响房地产开发投资增速。未来 , 在政策没有大幅放松的背景下 , 投资增速预计继续温和回落。

开工保持韧性 , 竣工继续修复。1-10 月 , 房屋新开工面积 185634 万平方米 , 增长 10.0%, 增速加快 1.4pcts。其中 , 住宅新开工面积 136937 万平方米 , 增长 10.5%。房屋竣工面积 54211 万平方米 , 下降 5.5%, 降幅收窄 3.1pcts。其中 , 住宅竣工面积 38474 万平方米 , 下降 5.5%。今年以来 , 商品房库存不断下降 ,10 月末 , 商品房待售面积 49323 万平方米 , 比 9 月末减少 23 万平方米 , 为 2013 年 12 月以来最低 , 行业补库存意愿仍然较强。随着销售旺季来临 , 房企加大推货计划 , 开工意愿增强 , 新开工回升。伴随着房地产周期推进 , 竣工如期修复 ,11-12 月竣工结算高峰来临 , 竣工增速将继续修复。

三四线拉动销售面积回正。1-10 月 , 商品房销售面积 133251 万平方米 , 增速今年以来首次由负转正 , 同比增长 0.1%。商品房销售额 124417 亿元 , 增长 7.3%, 增速加快 0.2pcts。一方面受到去年 10 月销售走弱的低基数影响 , 另一方面 ,10 月为行业销售旺季 ,30 大中城市数据显示销售回暖动能较弱 , 但三四线城市市场发力 , 恒大、碧桂园等三四线代表促销力度较大 , 继续以价换量 ,10 月销售额同比分别增长 70.2%、40.46%, 带动全国商品房销售的增长。但融 360 数据显示 , 房贷利率持续走高 , 未来商品房需求动能将依旧较弱。

销售回款快速增长。1-10 月份 , 房地产开发企业到位资金 145151 亿元 , 同比增长 7.0%, 增速比 1-9 月份回落 0.1pcts。其中 , 国内贷款 21288 亿元 , 增长 7.9%, 增速较 1-9 月回落 1.2pcts; 利用外资 131 亿元 , 增长 63.2%; 自筹资金 46996 亿元 , 增长 3.3%; 定金及预收款 49163 亿元 , 增长 9.4%; 个人按揭贷款 22137 亿元 , 增长 14.1%。从资金结构上看 , 房企到位资金增长主要由房企经营销售回款贡献 , 房企外部融

资环境依然较紧张 , 外部资金资源将依然向龙头倾斜。未来在融资环境趋紧的背景下 , 回款能力较优、杠杆水平较低的房企将拥有更明显的发展优势。

投资建议 : 在稳房价、稳地价、稳预期的背景下 , 行业整体仍将继续维持平稳 , 维持行业 " 同步大市 " 评级。受益于竣工的修复 , 未来房企业绩增长确定性增强 , 房地产后周期有望受益 , 建议坚守行业中的价值蓝筹 , 关注弹性标的。建议关注现金流量较为充裕、融资渠道通畅、业绩稳定的龙头房企万科 A、保利地产 , 建议关注销售业绩亮眼的第二梯队房企阳光城、中南建设、金地集团。

风险提示 : 行业政策收紧 ; 商品房销售不及预期 ; 房地产税出台超预期。

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