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抱歉,别指望房价大跌了!

三十六楼 11-19 30

无因不能生果,有果必有其因,万法生住异灭,在事相中有其普遍的理性,如生必有死,聚必有散,合必有离,成必有坏,都是必然的理则。

这便是因果论,楼市也是一样。

01

房价上涨始末

这篇文章主要是给大家分析一下楼市下半场,在此之前,不妨先回头看看这一波楼市上涨的原因。

有人喜欢用供需关系来分析,其实这是不正确的。

这两年房价从一线到十八线,齐拔拔的涨了个遍,是因为供需矛盾突然释放吗?

显然不是,否则,3年前,全国各地处于房价绝对洼地,北上广深这四个一线城市3W左右均价,强二线天津武汉长沙成都一万多的时候,房子为何没人买呢?

还有人喜欢将上涨原因归咎于货币超发物价飞涨。

其实也不完全对,3年前的CPI其实并没有多高,2015年的大环境是实体经济依旧跟没大放水之前一样死气沉沉,居民的收入也在下降,消费能力明显不足,3年前楼市的供需并没有发生大的转变,全国还是鬼城遍地,除了京城里的一些开发商将学区房炒上天火了一把之外,其余都如温水中的青蛙,大家恨不得七十二变变出花来来搞营销搞促销,但均没能溅起什么水花。

时光就这样不紧不慢的走着,楼市也不温不火的存在着。

然后,忽然有一天,平地起惊雷,仿佛一夜之间这个市场就发生了质的改变,房子变得紧俏了,连最偏远地区的房子都被消化掉了。

怎么解释呢?

其实,我们完全可以把这一轮楼市的上涨解释为政府的自救。

02

双 刃 剑

归根究底是政府主导一切,是政策决定房价,是20%的首付及85折的房贷利率引起的,是政府给房地产松绑后紧接着加杠杆引起的。

2015年以前,国内的经济状况非常不好,产业转型尚未开花结果,传统产业负债累累严重过剩,经济陷入了一种再次探底的可能。

写这到这里,忽然想到了任志强。

多年来,任志强一直是地产界那个看不见"皇帝新衣"的小孩,对错皆不论,总能语出惊人,所以也背负了一身的骂名与狂名。

他说过一句很经典的话:"房地产就是夜壶,总是在需要的时候从床底下拉出来用。"

是的,政府不得已又启动了房地产这个可以最短期内拉动经济的最大的产业。

于是,政府便祭出一系列的手段,全国大大小小的城市一圈一圈往外蔓延的开始了去库存的运动,用棚改制造刚需,不断的给人买到就是赚到的心理预期,结果不到三年时间,就完成了心中预期。

纵观中国经济发展突飞猛进的这15年,房地产业对经济的贡献最大,甚至说成中流砥柱也毫不为过。

但世间万物都有两面性,有利必有弊,朝廷上下也都知道。

房地产业必须和其他产业协同发展,如果仅仅房地产业一家独大的话,其对社会财富的吸附效应肯定会对经济造成不可磨灭的伤害。

如今虽然库存去得差不多了。

但实际上房子的实际需求与供应关系并没有发生质的转变。

CPI也并没有出现大的通货膨胀,居民的收入水平也未见明显提高,房地产这个气球却被吹大,因为居民们却将手中积累的财富全部投向了房地产,六个钱包也在所不惜,他们已经透支了未来几十年的财富。

政府也知道,但明知如此却要为之的原因是,货币。

03

元凶是货币

2016年,中国加入了SDR,SDR这玩意儿是国际货币基金组织(IMF)于1969年创造出来的怪胎。

是Special Drawing Right的缩写,翻译成中文是:特别提款权。

以前的SDR是四大金刚,美元、欧元、英镑、日元,中国的人民币加入之后便变成了五朵金花。

加入的好处是意味着人民币成为了真正意义上的世界货币,名正言顺地成为IMF180多个成员国的官方使用货币,这便是金融学里时常说的硬通货。

中国将人民币变成硬通货以来,我们的外汇储备消失了1万亿美金的真金白银。

别吃惊,这是必然的结果。

其中的道理非常简单:你想把自己的钱变成硬通货,那你就需要让你的钱回归实际价值。

可残酷且梦断的现实是,如果按目前的汇率,我们超发的人民币可以把全世界买下来。

我们积攒的那点家底根本不足以支持目前的汇率水平,如果再不稳定汇率保护外储,剩下那三万亿美金,绝对撑不了2年就要消耗光,打铁还需自身硬,想成为硬通货,得真有实力才行。

为了守住汇率保护外储,想把人民币变成硬通货,那只有回收消灭掉超发的人民币。

如此数额巨大的超发货币怎么回收?

放到哪里去?

这个用脚趾头也能想到:楼市。

也只有楼市这个巨大的熔炉才可以容得下同样数额巨大的超发货币,如此一来,给楼市加杠杆推高价格吸收货币,便成了最好的选择。

中国是社会主义国家,朝廷一言九鼎,政策决定房价,有了这个大背景和大需求之后,剩下的只是手段了。

大家都知道棚改货币化是房价上涨的重大推手,但不知道大家有没有想过棚改货币化的钱哪里来的?

答案是,那些数额巨大的超发人民币。

这样便是一举两得,甚至一箭三雕了。

04

陀螺上升论

房地产除了居住属性和投资属性之外,还有个金融属性,相比前两者,这个才是重中之重。

我一直非常认可螺旋上升理论。

如果代入进中国楼市里头来便是这样的:

金融加杠杆--政府借贷--基础建设--房地产开发--房地产加杠杆--向居民转移--居民收入提高--居民自身杠杆降低--房地产泡沫消失。

所以,大家可以看到,十几年来,物价上涨房价上涨居民收入提高,这是同步进行的。

在金融政策的引导下,无非就是一个吹大泡沫并把它逐步填满的过程。

每一个周期下来,都可以推动了经济的发展和社会的进步。

楼市有泡沫吗?

大家都知道有,但是泡沫并不可怕,因为推动经济发展无可避免的会产生一定的泡沫,只要泡沫不破裂,它便是最有效的推动经济发展的方式。

而政府在这个过程中,要做的就是:吹大泡沫,控制好泡沫,填满泡沫,再吹大泡沫。

由于中国的土地政策,截止目前,我们的政府玩的非常好。

2015年开始,他们处于一个吹大泡沫的阶段,于是房价一路上涨。

到了2018年便是控制好泡沫,于是便有了今年号称的史上最严调控的诞生,楼市渐渐冰封,稳住。

而今后几年,他们便要开始填泡沫的步伐了,而在这个填泡沫的过程中,他们的手段有三种:居民的收入、实体经济的发展、房地产税。

05

房地产税的误解

这里就主要说一下房地产税。

因为房地产税是今后几年房地产发展一个关键,成为左右今后几年房地产填泡沫进程的决定性因素。

首先房地产税必将是一种地方税。

也只有成为地方税才具有操作的可行性,全国范围内房地产发展的不均衡。

作为地方税种的房地产税全面收取或统一收取都不现实,也无法操作,只有各地方政府根据本区域内的房地产发展状况,采取灵活多样的税收方式,地方政府才有可能有积极性去收取,才可能保证收的上来。

所以,未来房地产税的收取方式,应该是这样的:

各地方政府根据本区域内的情况自行平衡卖地收入与地产收入,各地方区域也可以采用不同的税率方式。

前期地方财政投入多,收入高房价高的区域收取的利率高,收入低急需发展的区域可以少收或者不收。

只有这样才能达到税收公平,既不伤害刚需又可均衡发展。

占用社会公共资源多的区域多收税肯定是最公平的方式。

房地产税既然是地方税种,交给地方政府研究实施即可,中央政府想统一制定基本是不可能完成的任务。

对于跨区域多套房的居民,只要是在急需发展的区域,无论多少套都不可不收或少收。

所以房地产税收取过程中起征标准,多套征收认定等等难题都可以通过税率的变化进行完善调整,中央只需根据各地方发展情况给出税率范围即可,具体实施交给地方政府,让地方政府根据本区域是否控制人口,是否引入人口,是否进一步开发,新区域的人口收入,卖地划算还是收税划算,地方政府自己灵活决定才有可行性。

所以,今后几年房地产税肯定是要推出的,而且会成为地方政府调节房价的一种利器。

那么大家关心的房地产税推出后,房价一定下跌吗?

不一定,因为房地产税的本质不是为了降房价。

主要是三点原因。

1、政府也从来不会想着降房价,尤其是地方政府更不想。

前两天安徽北部一个小城的出了新闻新闻:为了不让房企降价,甚至专门组织国土局、房管局、物价局的领导开了个闭门会议,约谈了全县所有的开发商,号召开发商们维护整体市场的平稳健康发展、维护老百姓的利益和政府的信誉,同时,在会上,领导宣布土地拆迁拍卖工作继续进行。

2、房地产税和政府卖地收入本不冲突。

很多人会想:收了房地产税政府就可以不靠卖地了,其实这种想法很幼稚,城市要发展,政府卖地获取发展资金,投入公共建设,建立居民公共设施,这条发展路径任何政府都不可能放弃。

3、房地产税最大的作用只是调节,调节各区域房地产均衡发展,调节城市不同区域的发展,调节各阶层居民整体收入差距。

那么,调节税会造成房价的下跌吗?

答案是:不会。

既然是调节那么铁定不可能一刀切,有的城市多收,有的城市少收,有的城市不收,不收税的区域房价怎么下跌呢?而收税高的区域学校医院超市配套齐全,资源更加稀缺,改善性需求巨大,想跌也难。

打个最简单的比喻:你是新疆或者铁岭人,非要去上海买房,那自然就得承担更高的房地产税了。

所以,房地产税按人均面积收都是不可行的,它只能以差别税率的形式存在,什么异地多套,人居面积的难题,在差别税率下,都将不攻自破。

既然如此,房地产税在运行好的情况下,是不会造成房价剧烈波动的。

06

库存与城镇化诞生的怪胎

要明白楼市下半场的走向,就得明白政府的填充泡沫思路。

写道这里,我再问一句废话:大家觉得目前的房价有泡沫吗?

我想,看多的看空的答案肯定不一样,因为无论从租售比上来分析,还是人均面积上看房价确实存在泡沫。

但是房子既然叫做商品房。

那么,它也是商品的一种。

既然是商品,那么其泡沫程度就是由供需关系决定的。

2015-2018这一轮的房价上涨,与上一个上涨周期最大的区别是什么?

两个字,库存。

上一轮房价到顶,是因为房子的库存越来越多,多到全国遍地是鬼城,因为卖不出去,房价自然也涨不上去,也就到顶了。

但是这一轮呢?截止目前,在扩大泡沫的过程之中,库存十去其八,已经消化得差不多了。

但很明显,购买需求还在,而且数量巨大。

任志强这么多年一直看涨的最大依仗是什么?

城市化啊。

大家都知道,中国有很多梦想。

比如全面建设小康社会,比如2035中国制造,比如从发展中国家梯队进入发达国家梯队、

而这些梦想要实现,第一个最基本的支撑条件就是:城市化。

不用怀疑,强国的唯一标志的确就是城市化!

历史上我们有过强国时代,比如说清朝宋朝,但那都是农耕时代,为什么清朝后来不灵了呢,一个是闭关锁国,一个就是保持农业国。

但其它国家在这个近200年左右的时间已经迅速发展到工业后工业。

这个发展过程其实就是城市化的过程。

中国的城镇化目前还处于人口向城市快速集中的中期阶段。

到目前,中国是58.52%的城市化水平,注意这还是官方数据,实际上城市化率只有42.35,这个数字是什么概念呢,韩国在1980年达到了58.52%的城市化率,日本是1955年,英国是1953年,而美国是1930年。

很明显,这还有很长一段路要走。

中国提得最多的两个梦想:全面建成小康社会,其城市化指标是70%;从发展中国家踏入发达国家,指标为80%,这还只能算是中等发达国家,像日本美国的城市化水平,已经超过了90%。

不知道的大家有没有忘记,在2017年10月18日的十九大报告中,主席划重点的那句:从现在到二〇二〇年,是全面建成小康社会决胜期。

在这不到两年的时间当中,势必会迎来一波加速推进城市化进程的大浪潮。

而这也将为楼市提供持续稳定的需求基础。

城市化的数字指标才是中国未来最重要的发展目标,因为其背后站着的是2亿8千万存量农民工和7300万的流动人口,如果他们把长期的居住转到城市,将会带来巨大的住房需求。

是的,2亿8千万,这是一个庞大的需求。

甚至比欧美一些国家总人口还要多。

所以任志强才会说:"中国的城市化仍然会是一个高速发展的过程,而城市化重要的一环显然就是盖房子,这依旧是一个有着巨大需求的市场!"

2015-2018这一波周期之中,销售面积和房价屡创新高之后,依旧有着如此巨大的需求,但为什么现在来了一波降价潮呢?

答案是:购买力衰竭。

这轮房价的登顶,就是因为居民的购买力衰竭而逐步到顶的,上一轮是卖不出去了,这一轮是买不起了。

什么会造成购买力的衰竭呢?

人们金融成本无法继续负担,家庭财富被房子吸收干净,人的欲望和实力透支到达极限的时候,房价到顶了。

07

下半场,别指望房价大跌

然而,如此的登顶方式,并不是什么好事。

如果每个人都是透支自己财富创造能力且集中全家庭三代能力六个钱包去购买一套房子的话,并且这个房子租金回报只有可怜的1.5%的年收益,那么这种购买力无疑是被强烈透支的,这是畸形的。

但是政府太聪明了,又因为掌握着唯一的主动权,大展拳脚的地方太多。

政府开始逐步的提高地价,让面粉贵过面包。

如此一来便达到了控制房子的投放的目的,这样就让房价稳定下来,由于目前的库存已经不足,高位接盘侠也越来越少,所以基本可以确定,购买力与房价,在如今达到了一种奇奇怪怪的平衡。

所以今后至少1到2年,房价会在一定波动范围内稳定一段时间。

指望跌和指望涨,都是不切实际的。

接下来的几年,就要看政府尤其地方政府的调控艺术了。

如果接着加大供应,打破平衡,房价必跌无疑,如果控制房地产业的开发,等居民收入提高逐步消化目前的虚高价格,房价基本会保持平稳运行。

今后几年,高位接手的投资客会比较难受,在限售的政策下,因为房子的持有成本会逐步侵蚀掉既得利润。

刚需能买的起就买,买不起就等,但是还是不建议过度透支自己的能力。

我们的政府在之前仅仅看到了房地产业所创造的GDP,却看不到房地产业对社会及其他经济体的伤害,无暇追求长期的高科技产业带来的经济腾飞,只追求于短期的经济指标,从这方面看,我们是短视的,无力的。

这一轮的房价暴涨,传统产业不仅没有起死回生,也很难再进行产业优化了,而原本寄予厚望的产业结构调整,毫无疑问,又被推迟了。

其实,按照发达国家的模式,产业调整必须去除落后产业,资源必须从新分配,社会才会进步,可惜,我们的政府没这个勇气。

走到现在,局面更为复杂了,在外有群狼虎视眈眈的情况下。

我们已经背上了一个巨大的泡沫,这个泡沫不能破,不允许破,所以还需要更多的社会资本去把它填满。

不过,因为国情独特,我们无穷无尽的招数去支撑泡沫不破。

比如限卖,限卖这一招的高明啊,除了干掉之前承担了部分炒作房地产抬高房价重任的炒房客之外,另一个作用是减少了市场可售房源,降低了房子的流转炒作,可售房源不多,房价想跌也难。

前段时间的房贷利率调整。

就很明显就是告诉人们,炒房的使命已经完成,如果强行炒,可以,但是想带着利润走,不容易,这些投资客都是有钱人,让他们为国家出点力填充下泡沫,也是应该的。

而今后几年,中国特色的房地产,再想暴涨,也没有购买力的基础了。

想暴跌?那些没有人口净流入,没有产业支撑,只能靠着土地财政的地方政府怎么办?只能无奈之下再多整出一些降价未遂。

更何况,连预售制度可能也要取消了,有钱也买不到房子,房价怎么跌?

而刚需呢,我们地方大佬任何的政策出发点,从来就不是为刚需而生的。

他们买了就买了,无所谓了,今后十几二十年努力工作,把从银行借的房贷还上就行。

投资客损失点时间成本最终也会解套的。

开发商虽然没以前那么暴利但还是能赚大把的银子。

从此以后,天下太平,社会稳定,国运昌盛,壮哉我大中华。

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二手住宅销售价格环比上涨0.1%,涨幅比上月回落0.2个百分点。其中,北京、上海和广州分别下降0.6%、0.2%和0.1%;深圳上涨1.0%,涨幅比上月回落0.3个百分点。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.5%和0.1%,涨幅比上月均回落0.1个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.6%和0.5%,涨幅比上月均回落0.2个百分点。

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上海央行总部:10月份新增人民币住户消费贷款中,个人住房贷款增加80亿元,同比多增28亿元;个人汽车消费贷款增加37亿元,同比多增4亿元;个人其他消费贷款减少52亿元,同比多减70亿元。

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财联社11月14日讯,据彭博援引知情人士称,大连万达集团高层在香港召开的会议上表示,公司对董事长王健林之子王思聪任何债务均未提供担保,与其控制的企业也没有任何资金往来。上述高层还表示,大连万达有2.5亿美元外债额度,万达商业有10亿美元外债额度,将分别于明年4月和3月到期。

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财联社11月13日讯,北京市规划自然资源委发布消息,为了加强区域功能的统筹,提升居住环境品质和公共服务水平,今后北京将在土地入市时把住宅用地及商办用地分开单独供应。

3.长沙启动新建商品房"交房即交证"试点

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财联社11月15日讯,北京新挂出3宗分别位于怀柔雁栖镇、顺义仁和镇、丰台吴家村的土地,其中1宗招标出让,2宗挂牌出让,挂牌出让总起始价约为67.45亿元。其中两宗挂牌出让的土地并未设置宗地内商品住房销售均价和销售价格上限,换言之,2宗地均为非限竞房用地。

5.天津召开市房地产市场监管工作会议

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6.广州出台剩余经济适用住房出售政策 未来不再新建

11月12日,广州市住房和城乡建设局印发实施《关于剩余经济适用住房销售有关问题的通知》。根据《通知》,剩余经济适用住房是指广州市已立项建设,且截至通知印发当日(11月12日)仍未签订《经济适用住房买卖合同》的经济适用住房。

同时,《通知》对购房资格复核标准予以了调整,明确剩余经济适用住房购房资格复核标准为家庭年可支配收入(以3人户家庭为例)106980元/年,及与此收入线相应的资产限额。同时轮候家庭需无自有产权住房,或自有产权住房人均建筑面积低于15平方米。

另外,剩余经济适用住房销售完毕后,不再推出销售经济适用住房。未能成功购得经济适用住房的轮候家庭,符合公共租赁住房和其他政策性住房保障条件的,可以按照有关规定承租公共租赁住房或者享受其他政策性住房保障。

7.深圳大面积取消楼市"豪宅税" 二手房购房成本或明显下降

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,此次深圳市调整普通商品住房标准、进而调整"豪宅税",其意图在于降低存量房交易成本。一定程度上,此举确实会刺激深圳本地的成交量,但从实际情况来看,在房价高企以及楼市调控政策从严的背景下,目前市场的换房需求仍相对较弱,即使短期对成交量会有一定的刺激,但刺激效果还有待进一步观察。

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抄底长沙楼市,2019年楼市赚钱的末班车!

大家都知道,我们从年初开始一直推荐买上海和深圳。

事实证明,今年上海房产一直在回暖,深圳这几个月前海等板块涨了10%,个别楼盘涨了30%。

不过可惜的是,因为上海和深圳的限购很严,单价较高,还是有不少朋友没办法参与。

所以,我们团队一直在各地考察,终于让我们找到了一个好项目,可以让任何人都抄底买到长沙住宅项目的信息和参与方式,我写在文章最后。有兴趣的可直接翻到文末。

对那些不清楚长沙房产价值的朋友,我还是建议你耐心看完全文,会明白为什么长沙那么值得买。

01

熟悉我的人应该都知道,我不止一次地表达过看好长沙的观点。

在我看来,全国只有十个城市能让我放心买入,长期持有,基本都是一线和二线省会城市。

而这十城里面,我最有把握的城市就是长沙。

长沙的背后是人口近7000万的湖南省,作为省内唯一的单核城市,长沙在湖南省内没有竞品,独享了最优质资源。

这一点十分重要,因为在全国经济增速放缓,人口导入变慢的大趋势下,其实资源是不够分的。人口大省的龙头省会,比那些二流直辖市或者排名二梯队的中小城市,更容易拿到资源。

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事实也证明了,长沙这几年发展的确突飞猛进。

2018年长沙GDP突破1.1万亿,增速8.5%,妥妥的万亿俱乐部成员,且增速在前20大城市中排名第一,全国范围内能达到同等水准的,只有青岛、无锡等个别城市,力压郑州、宁波、佛山、西安等强二线城市。

长沙人口达到了815万,与南京的844万、宁波的820万相当。更重要的是,长沙2016-2018三年常住人口流入分别高达21万、27万、24万人,人口吸引力排名全国前五。

另外,长沙的米字形高铁矩阵初现规模,在建+规划的高铁线路包括:武广高铁、长贵高铁、渝湘高铁、渝长厦高铁、长南高铁、西长高铁。

长沙的轨道交通建设也是推进非常顺利,原本规划了8条,最近的新闻则爆出了12条轨交。

下图是已落地规划的8条轨交。

长沙第一条地铁于2014年4月29日开通,长沙磁浮快线为中国开通的首条拥有完全自主知识产权的中低速磁悬浮线路。目前,长沙已通车1/2/4/磁浮等4条地铁,运营里程102公里,未来两年还有3/5/6/西环等4条地铁即将通车。依据长沙市城市总体规划和综合交通规划,长沙城市轨交远期将形成456千米、333座车站的庞大网络。

很多时候,评价一个城市,我们不需要说太多虚的,只要看看这个城市造了多少条地铁就行了。

因为一条地铁的投入至少几十亿,一个城市能够而且愿意花那么多钱去修建七、八条地铁,押下去这么大的沉没成本,足以证明它做大的野心。

长沙万亿的GDP是由诸多优质产业创造的,除了以湖南卫视芒果台为代表的文创产业外,还有中联重科、三一重工、五矿有色、华菱钢铁等硬实力产业。近年来,湖南着重打造仅次于北上深杭的"移动互联网第五城",截至2018年底,长沙移动互联网产业营业收入突破900亿元,企业数量达到2.6万家,中兴通讯、58集团总部基地、映客直播、滴滴出行、陌陌科技等互联网巨头纷纷落户,形成了电子商务、新媒体、移动生活、工业互联网、大数据等五大互联网产业集群。

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人口产业基建,长沙都不会比其他城市差。不过,长沙有个独有的优势,全国所有城市都比不上。

长沙的房价真的太便宜了,作为一个省会城市,它市中心的平均房价依然停留在1.2万。

我甚至都不用举例南京、杭州,即便对比下同能级城市武汉、郑州市中心的2万、甚至近3万的均价。下图是武汉的房价。

长沙的房价也只有他们的一半。明眼人一看都知道长沙就是当下中国楼市里罕见的洼地。

推荐长沙的理由很简单,这里有与城市能级非常不匹配的低房价。

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那我们再来打开长沙的城市地图,会发现,这个城市其实是被湘江一切为二。

2009年以前,长沙的发展重心一直是在湘江以东,也就是大家常说的河东,传统市中心也在五一广场等所在的老城区。这里是长沙土著颇具认同感的城市发源地。

河东有着一切老城的好,优质的教育资源,便捷的交通枢纽,全省行政中心。当然也有不少老城的瑕疵,破旧的城市界面,参差不齐的居民结构。房价并不便宜,目前限价已经有所松动,新房大概在1.8万左右。

客观地说,从房产增值角度来说,河东并不是最理想的地方。除了有高单价基数影响涨幅外,还有就是太多老破小的拖累,不太容易建成大片高档社区,土地供应少,不容易出地王拉动房价。

一般来说,有太多存量拖累的老区,是很难通过旧改实现逆袭的。看看南京、苏州、杭州、郑州就知道了,无一例外地都选择了周边另起一个新城。

当然,长沙也有自己的选择。

2009年以后,长沙重心向西迁移,类似于上海的浦东开发那样,长沙开始发力湘江以西的河西板块。

经过十年的建设,河西大开发的先行启动区岳麓滨江,已经基本建设完毕。

所以目前河西建设的重心是更西侧的梅溪湖,这里也是我认为潜力非常大的区域。

从很多角度,让我觉得梅溪湖和上海曾创造过房价神话的联洋以及新江湾很像:

大块连片的土地出让,秀美的风景,以及统一建设的高品质社区,轨交商业教育配套齐全,周边产业林立。

特别是梅溪湖有极低的单价,只有1.2万左右,一个比三线城市还低的价格,让我觉得这个板块的房价很有想象空间。

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所以,我们把投资的重心放在了梅溪湖。

梅溪湖的位置并不差,距离最近的高新产业中心麓谷4公里,市政府6公里,老市中心五一广场8公里不到。

进入梅溪湖的第一印象就是非常漂亮,即便是晚上,也都是美景。

梅溪湖片区目前拥有地铁2号线、6号线,可直达岳麓中心、麓谷高新园区、市中心五一广场、长沙机场、高铁南站等,都是当地的产业行政交通中心。

商业方面,10万方金茂揽秀城、中建梅澜坊、步步高新天地,可提供齐全的购物体验。下图是70万方的步步高新天地,主力店品牌和上海的MALL无差异。

教育资源更是全市领先,26所学府,四大名校齐聚,长郡梅溪湖中学、师大附中梅溪湖中学、雅礼梅溪湖实验中学、市一中岳麓中学。

产业方面,国际医疗产业、文化会展产业、旅游产业丰富,未来可期。

进入梅溪湖,第一印象就是城市界面干净整洁。

毕竟是新打造的富人区。整个区域都是以高端住宅为主,大量的板式结构的品质社区,配合宽动线的大马路,给人很强的仪式感。

比较令人意外的是,在当地低单价的环境下,还是有房企愿意做出产品力。

除了二线城市整体的通病——容积率偏高,大多在4以上,梅溪湖的产品并没有比上海差多少。

在梅溪湖当地最贵的新中式CEO盘,看得出房企还是很用心的打造了中式园景。

这种婉约植被、小桥流水的中式会所,比一般的西式会所要贵不少的。

户型上也十分丰富,除了主流的三房、四房、大平层,也有复式产品。

除了高价盘外,我又去看了几个定价刚需的楼盘。

说实话,1万出头的价格,让我对楼盘品质并没有什么期待,准备大概看看户型就好。

但还是让我有些意外的是,梅溪湖刚需盘的精装标准也是挺高的。

我在一个刚需盘看到了智能家居系统,通过这个设备,可以自动控制家里所有家电,大到空调窗帘,小到空气质量,一个小小的平板全部搞定。

另外我发现梅溪湖的刚需盘竟然还配了地暖。

作为外地人的我其实很不理解,在长沙这个冬天并不是很冷的地方,为什么要做地暖。

问了当地小伙伴才知道,长沙冬天和上海有点像,虽然不冷,但其实湿气很重,有地暖真的可以帮到大忙。

这些设计,我在上海都见过,也不是什么创新,但在一个房价低到赚不到什么钱的楼市里,还有房企愿意去做,还是让我有点佩服的。

不过反过来想,也许正是因为长沙的低单价,房企们只有用心做好产品,才有可能卖房赚钱吧。

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投资需求驱动的我,更关心的是,外地人如何才能买到长沙的项目呢。

安居热线:15116478005(微信同号)。

这是一个全国人民都能买到的抄底机会。

在我看来,长沙的房价之所以便宜,并不是基本面的问题。而是在于过于严格的限购、限售和限价,导致了房价全面低估。在国内,你几乎看不到第二个城市的房价会如此扭曲。

而我认为,如此强力的管控,并不是长久之计。即便如此执行,长沙城市基本面的优质也会慢慢释放到楼市中。比如最近长沙的限价也在小幅放松,毛坯换精装,五百、一千一平的缓慢突破,市中心个别项目已经批出2万以上单价。11月5日的MLF降息,也意味着货币政策逐渐宽松。

毕竟控制住温度计,不代表就能控制住温度。

所以在当下这个时间窗口,如果能够参与到长沙楼市中去,是一个大确定性的机会,这是当下唯一足够便宜,又能够放心买入的二线城市。

在我眼里,长沙是一个值得长持的城市,即便有那么多调控,依然阻止不了湘江之星的熠熠生辉。

2020年买房,你必须知道的几件事!(房价的涨幅永远比跌幅要多得多)

以下文章来源于深楼市 ,作者深楼市

时间转眼到了2019年的第四季度了,又到了该总结过去,展望未来的时候了。

回望过去10年,楼市已经涨了10倍,有的人在观望和等待中,错过了一次又一次的买房机会,然后又一次次问下一次抄底买房的时机在哪里?当下该不该买房?

如此矛盾和纠结,都在于买房这件事真的相当重要。

所有买房的纠结和困惑,我们有必要统一来梳理一下。

刚需不需要关注房价涨跌

刚需、改善其实真的不需要过分关注涨跌,因为当下要解决的是居住和孩子上学的问题。

这句话是不是很熟悉?经常听吧,但别说,真是实话。

涨跌对刚需的影响真的微乎其微,现在买了,住了两年发现跌了,然后过5年又涨了,真的没你什么事,涨了跌了你都不能卖,一直关注数字的涨跌,除了徒增苦恼之外,也没什么帮助。

为什么一直说刚需要趁早买,因为房价长远看是涨的,之所以犹豫,是大部分人都不想成为高位接盘的那颗韭菜,总想找到房价最低点来入手,所以一直寻找抄底买房的机会。

实话说,没人能拍着胸脯说敢保证当下就是抄底买房的绝佳时机,就连专家也只是强调,刚需无论什么时候都是越早上车越好。

过去10年房价活生生的例子告诉我们,房价的涨幅永远比跌幅要多得多,完全没有必要为了省一点钱而错过当下买房时机,等房子涨上去再开始追悔莫及。

过去10年有太多这样的例子,2020年切莫再因为芝麻丢了西瓜了。

我不是鼓吹大家去买房,而是提醒刚需,如果你切切实实有住房和上学的需求,不要再犹豫徘徊,尤其是深圳,真的没有太多下跌的可能性。

同事去年年底看中了一套360万的房子,但今年要400万才能成交了,涨了40万,而这40万,又是多少普通家庭辛苦多少年的收入呢?

房价暴跌可能性,为零

深圳房价经过三年小幅涨跌,基本是站在了横盘的基本面。

这三年基本也让人看清楚房价下跌的空间了,即使在如此严厉的调控下,深圳房价依旧坚挺,可见房价支撑力多么强大。

当你看到毕业季爆满的长租公寓和城中村,看到早晚上下班高峰期还要排队进站的地铁站,看到深夜12点还在加班的腾讯员工,你有什么理由相信房价会暴跌?

所以不要去等房价暴跌,都2019年了,该清醒一点了。

很多人说现在已经有部分城市房价已经在跌了,楼市风险很大。

当然,楼市肯定有风险,但任何投资理财都有风险,但楼市风险最低,因为国家对房地产的依赖性还很大,毕竟是国民经济的支柱产业。

而现在有部分城市的部分板块房价下跌,一个是因为上一轮涨太狠,现在有所回调,第二个是因为缺乏产业和人口的支撑而回落到真实水平而已,但是将整个房地产市场周期放到10年甚至是20年来看,它依然是长期看涨的。

所以你现在再回头看看10年前的房价,或者5年前的,你就会特别坚定地认为房价暴跌的可能性为零了。

租房比买房好的鬼话,千万别信

那些相信租房也可以把日子过好的,要么是没钱买不起,要么是太年轻。

在深圳,没有房,依旧可以把日子过成诗,但是却不一定能满足你孩子上学的需求。

小学的学位缺口逐年增加,中考率却在一次次刷新历史新低,优质学校和房子的紧密性越来越强。

房子不是万能的,但在深圳,房子和医疗、教育紧密捆绑在一起,没有房没有户口,等到你孩子上学的时候,只能把孩子送回老家读书,自己要么选择回老家陪读,要么选择和自己小孩分离,怎么选,都不是最佳的选择。

所以买一套深圳的房子,是挡风遮雨的场所,也是买一张绩优股,城市发展好了,你自然有分红,而且还能享受配套利好,比如教育、医疗,最重要还为你的下一代,买好了一张坐享一线城市发展红利的门票。

这一代90后应该体会更加深刻,你和同龄人的所有差距,基本是从一套房子开始的。

所以拼了命买房,除了为了自己,更是为了孩子,你可以选择回到三四线,将日子过成远方和诗,但你的孩子未来也会回到一线城市,为了一套房子,拼了命想和同龄人拉近距离。

无奈,却又是赤裸裸地现实。

所以别相信租房比买房好的鬼话,租房一辈子就是替房东打一辈子工,为他人还房贷罢了。

楼市崩盘的心,轮不到你来操

可能很多人看到上面,会开始准备好在留言区来反驳和抨击我。

因为很多人相信楼市有泡沫这一说法,而且基本是没买房的人才会这么说。

老实说,一个房子都没买的人,去关心房价涨跌或者担心楼市崩盘,真的太操心了。

对于已经买房的人而言,买一套房子,你只出了30%的首付,银行替你担着70%的房款,最该担心的是银行可不是你。

一旦楼市崩盘,银行把房子收回去,拿去拍卖,但楼市都崩盘了,这个时候哪有什么人接盘,所以最担心楼市崩盘的是银行。

从历史轨迹上看,深圳经历过一次楼市最黯淡的时光,受2008年金融危机影响,深圳房地产瞬间冰冻,新房均价从2008年2月的16289元/㎡,在三个月后直接跌落至11014元/㎡。

同时也爆发了弃房断供的热潮,房子成为负资产,不少人选择热痛割爱,连首付都不要了,而各大房产公司也纷纷破产倒闭,掀起一股"跑路潮"。

但后来呢?

ZF四万亿救市,央行对房地产全面松绑,用最大力度的信贷政策,支持房地产起飞,首付最低20%,个人房贷利率下限扩大至70%。

所以比起国家和银行,房地产崩盘的心,真的轮不到你个人来操。

同事利用了国庆假期去看房,一通看下来,去年还想再等等的房子,挂牌价和成交价已经默默上调了3、40万,本想着今年再努力一把,把预算提高,选择性能更大些,实际却是等到房价上涨抱歉,别指望房价大跌了!的坏消息。

很多人都喜欢看数据,并以此作为衡量自己判断市场的指向标。

但现在的数据结果都是,"金九成滑铁卢"、"深圳将持续横盘"、"楼市趋于稳定"等等。

但数据反映的往往是平均状态,和真实市场有出入,如果你想知道房价涨没涨,直接走到外面去看一看,你看中的房子去年卖多少钱,现在卖多少钱,基本就能判断你是愿意再等等,还是及时入手了。

所以2020年买房,我最诚恳的建议是,多出去看房,少盯着冷冰冰的数据,还有少听一些毒鸡汤。

如果你已经看到结尾,并且同意我以上说的某些小观点,希望你可以点个在看。

以上为正文,来自江秋

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