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“被豪宅”的烦恼:深圳“豪宅税”减了 二手房价格却“升了”

证券时报 11-16

黄先生一直在看房,从深圳龙岗看到宝安福永,看了半年,前段时间对一套小两房有点意向,谁想第二次看房结束后没多久,深圳楼市 " 双十一 " 送来大礼包——豪宅税取消了," 虽然与我等赤贫之人无关,但眼见着房东总价上调 10 万,赤裸裸,我俩还是决定放弃了。" 夫妻二人因此制定了第二套方案:继续看房,若深圳房价大涨,直接东莞购房。

从 2019 年 11 月 11 日起,容积率在 1.0 以上、建筑面积在 144㎡以下的房子为普通住宅,满两年可免征增值税。四五年没有变过的深圳差额增值税(也叫豪宅税)征收标准出现大幅调整,简而言之," 豪宅 " 的认定标准大幅上调了!

" 被豪宅 " 的烦恼

显然,之前的 " 被豪宅 " 一直为购房者所诟病。有深圳购房者就表示过不满:" 以前市中心随便一套两房也能‘被豪宅’,我就是被所谓的天价‘豪宅税’给拦到郊区的。" 按照此前的标准,深圳南山总价在 490 万以上、福田总价在 470 万以上、罗湖总价在 390 万以上、宝安 360 万以上、龙岗 280 万以上的房源,均属于豪宅。按照深圳近 6 万 / 平的二手房均价,许多处于这些豪宅线以下的房子,不但不能算是豪宅,且大部分只能算是一些老破小的房子。

以福田为例,在动辄 8 万 -9 万 / 平的房子区间范围内,470 万的区间划分,买到六七十平米的两房或者非常小的三房,小两口住还行,三口之家勉强凑合、四口就有点拥挤了,而这样空间范围,只能说是刚需,离豪宅十万八千里,可即使住在这样困窘的房子里面,稍不留神,就要接受自己的房子是 " 豪宅 " 的现实。只要 " 被豪宅 ",就需要征收 5% 的差额增值税。例如一套建筑面积 87 平的房子,对比新政之前,就要交 25.7 万元的税费。房子价格越高,需交的税费也就越多,少则十几万,多则大几十万,非常不合理。

深圳贝壳研究院院长肖小平表示:" 据贝壳研究院数据,在过去两年深圳的二手房交易中,有 45% 的物业需要缴纳增值税,但其中未满两年的物业仅 5% 左右。也就是说,40% 的物业是因为‘豪宅’的原因要缴纳增值税。在这 40% 的‘豪宅’中,至少有 35% 物业的面积在 144 平米以下,且容积率在 1.0 以上。所以如果‘豪宅线’调整,那么这部分物业是不需要缴纳额外的增值税的。" 在如此大力度的减税下,最终会刺激买卖双方,尤其是 " 会大大刺激 144 平方米以下但以前处在‘豪宅线’以上的住宅成交,对于改善性需求来说是大利好 "。深圳中原董事总经理郑叔伦表示。

业主提价让人恼

然而,比需求量更先活跃起来的,是业主们提价卖房的迫切之心。豪宅新标准发布后,深圳二手房业主的心态猛然变化。以至于跑得最快的不是成交量,而是业主们的报价。

消息一出,几乎所有的微信群都有在议论这件事。比较夸张的是,有人晒出了深圳南山区的房东立马涨价 50 万的房源截图。更有网友爆料,龙岗某业主马上让中介把报价从 820 万改到 880 万,瞬间涨价 60 万!新政出台短短两日,二手市场即时做出反应,楼盘反价、惜售现象迅速袭来,业主态度坚挺,也有购房者亦不惜高价入市。

市场普遍认为,一部分房源从豪宅划成普通住宅后,被砍掉的增值税部分将成为购房者能享受的优惠。但在业主看来,并非如此。在实际的二手房买卖操作中,一般通用的是卖家实收的行规。如你在买房时,遇到一套房子卖 400 万,那么就意味着卖家期望是实际收到 400 万卖房款。房子交易中产生的税费、中介费等都由购房者来承担。

假设税费需要 20 万元,那么购房人的实际支出为 420 万元。深圳豪宅新标施行后,大多数业主并不会因为自己无需缴纳增值税,而将转移给购房者的税费免去,相反,原本由买家承担的税费消失了,业主也看到了涨价空间。或许,未来的深圳二手房市场,究竟是业主激情过后趋于冷静,还是购房者明里得实惠,暗里吃下哑巴亏,还需要一段时间的博弈。

同时,记者通过对开发商和中介人士的调查发现,开发商普遍不敢太乐观。想买深圳二手房的朋友,年底确实要多看看楼了。但也不要太焦虑,如果遇到不能接受的反价,不妨去看看新房——毕竟开发商年底要冲回款,是不敢随便涨价的。

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