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70 城二手房交易遇冷,少了“炒房”大妈,房价失去上涨动力?

港股解码 11-16

2019 年下半年以来,关于房地产的负面报道很多。主要集中在房企融资难、热点城市拿地资金设限、限购、限贷让销售端不振等。

超 400 多家房地产开发商倒闭,让房地产市场陷入 " 风声鹤唳 "。就连北京大妈都直言,国家已经叫停房地产。

华夏幸福在大厂县的一块地被改建为 " 万亩银杏林 ",那幅地本来是要盖楼的,这位已经在大厂买房的大妈说。

俨然楼市 " 寒意 " 已然被一位北京大妈,甚至很多普通百姓察觉到。当普罗大众都感知到一个行业在吹冷风的时候,这个行业还真到了一个严峻时刻?

没了北京大妈,房价失去上涨动力?

大妈不买房,房价也涨不动了?

国家统计局 10 月 15 日发布 70 大中城市房价数据,10 月份新建商品住宅价格环比上涨城市为 50 城,比 9 月份少 3 座城市。

这一次环比领涨 70 城的是西宁,涨幅 2.8%。而连续 8、9 两个月环比涨幅排第一位的南宁,本月涨幅 2.0%,退到第三名位置。第二名则被呼和浩特包揽。

4 个一线城市新房销售价格环比上涨 0.1%,涨幅比上月回落 0.3 个百分点。其中,北京环比跌 0.2%,广州环比跌 0.1%。上海、深圳则都环比上涨 0.4%。

对比 9 月数据,北京、广州则是环比持平。上海环比上涨 0.5%,深圳环比上涨 1.2%。

31 个二线城市新房销售价格环比上涨 0.5%,涨幅比上月回落 0.1 个百分点。35 个三线城市新房销售价格环比上涨 0.6%,涨幅比上月回落 0.2 个百分点。

二手房数据能较准确的反应市场需求,比新建住宅有更多参考价值。不过 10 月 70 城市跌多涨少。其中,有 35 城二手房价格环比下降、31 城环比上涨。

其中,4 个一线城市二手住宅销售价格环比上涨 0.1%,涨幅比上月回落 0.2 个百分点。

仅深圳环比上涨 1%,北京、上海和广州均下出现下降,降幅分别为 0.6%、0.2% 和 0.1%。

其中,上海由涨转跌,9 月上涨 0.6%,本月则下降 0.5%。此次,虽然深圳上涨 1.0%,但涨幅比上月回落 0.3 个百分点。

总体来看,70 大中城市房价涨幅不大,联系前几个月数据看,上涨态势明显动力不足。

2019 年楼市调控力度加大,限购、限贷、限融资等措施不仅让房企减少无节制扩张,还有效的制止了短期炒楼行为。

失去一大波热衷楼市的大妈们,房价上涨动力明显不足。

房企依然在 " 飚 " 销量?前 10 月住宅销售均价还再涨

统计局的数据告诉我们,10 月房价依然在上涨,只是增速放缓。这个很好理解。刚刚过去的 " 金九银十 ",以民营房企龙头为代表,行业普遍采取 " 以价换量 " 的销售方式。

这种屡试不爽的销售方式是任何行业 " 保本、回款 " 的绝招。2018 年行情不好的时候,汽车行业也是如此。

直接降低、或者变相降级房价,把手头的大量库存房卖掉。即可快速回款,补充公司流动性,又可以防范风险,储备现金已备不时之需。

克而瑞数据显示,保利发展 10 月单月销售业绩约为 372.6 亿元,同比上升 1.2%。2019 年前 10 月累计销售业绩约为 3840.3 亿元,同比上升 14.7%。

华润置地 10 月销售业绩约为 248.3 亿元,同比上升 13%。前 10 月累计业绩约为 2002 亿元,同比上升 13.1%。

10 月份在以民营房企龙头为代表的降价促销中," 以价换量 " 得到充分体现。百强房企整体单月业绩规模同比提升达 13.7%。

截至 10 月末,百强房企的累计权益销售规模仍实现近 5% 的同比增长,增速较上半年 4% 左右的水平略有提升。

" 以价换量 " 虽然维持销售韧性,不过也以牺牲价格增速为代价。华创证券研报显示,10 月住宅销售均价约为每平方米 9173 元,环比下降 1.4%。

但前 10 月累计住宅销售均价依然保持上涨势头,约为每平方米 9301 元,环比微升 0.1 个百分点,同比则增长约 9.2%。

最后一个半月,楼市吹 " 冷风 "

10 月统计局数据再一次告诉我们,房价一直在稳步上涨。

" 房住不炒 " 的定调也落下石锤,让那些曾经持怀疑、揣测,甚至侥幸心态的者,开始正视现实。

潘石屹们卖楼的消息屡屡出来。融创孙宏斌也在公开演讲中表示,本轮房地产调控不太可能会放松。

房地产大佬们的举动早被大妈们看在眼里。正如前文提到的那位北京大妈,也早早感知楼市 " 寒意 ",近期不再买房。

每每这个时候,刚需们的观望情绪更浓。炒楼者也将无利可图而放弃房地产。

不过在房价稳定前,或还要面临一段调整期。这主要是指 2019 年最后一个半月。没有 " 金九银十 " 成色,经过两个月吆喝的销售们也倦了,售楼处又要归于静寂?

在这一个半月的中央调控政策 " 空窗期 ",陆续有些地市出台相关改善政策。以深圳为例,最近深圳重新提高 " 豪宅 " 标准,对二手房交易市场影响颇大。

深圳这一调控政策一度引发北京、上海等饱受调控之苦的一线城市共鸣,期望政策可以重新审视调整。

市场的压力最终都要回归到房企身上。对于众多房地产公司而言,2019 年只剩最后一个半月。如何做最后冲刺,为明年交出漂亮报表,成当务之急。

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