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深圳率先取消“豪宅税”刷屏 , 其他城市会跟进吗 ?

搜狐焦点 11-12

来源:上海证券报

今天,深圳取消 " 豪宅税 " 的消息刷屏了!二手房买卖者、房产中介都在奔走相告。

下午,深圳税务局官对炸 " 圈 " 的深圳 " 豪宅税 " 调整传闻做了回应:此次只是调整了普通住房的认定标准,买卖二手房增值税税收政策保持不变。

深圳税务局还表示:

1. 如果你已经缴纳了二手房 " 豪宅税 ",哪怕是在政策出台前一天,那就没有任何补救措施,交了就是交了;

2. 如果你的二手房交易还未到缴纳 " 豪宅税 " 这一步,都适用今天这项新政。

什么是豪宅税?交易税费一夜剧降,深圳楼市将会走向何方?其他城市会跟进吗?

陈先生一下免除了 30 万元的税费

今天上午,熬夜奋战 " 双 11" 的陈先生被房产中介的电话吵醒:他前天签下的位于福田区的房产可以免除 30 万元的税费!首付也可以降低近百万元!

被 " 巨额红包 " 砸中的陈先生赶紧向深圳市税务局求证,得知即日起,深圳普通住房需满足的 " 实际成交价低于所在区域普通住房价格标准 " 的 " 价格红线 " 已被取消,他刚签下的那套房产,可以按照普通住宅缴纳税费,无需再缴纳差额增值税。

这里差额增值税即所谓的 " 豪宅税 "。

按照深圳此前的标准,满两年的非普通住宅,需要缴纳差额增值税,计算公式为:(过户价 - 原登记价)/1.05*5%。

以陈先生的案例为例,按照过户价 700 万元、原登记价 50 万元计算,该笔交易需缴纳约 30 万元的 " 豪宅税 "。

免征 " 豪宅税 " 的背景下,陈先生也不需要再用相对较低的 " 评估价(500 万元)"(原规则下,较低的评估价会使缴纳的增值税费相应地减少)做按揭,按揭款可由 250 万元增至 350 万元,意味着首付款可以少付 100 万元。

" 价格红线 " 取消

在此之前,深圳一直用 2015 年 10 月 1 日开始执行的《享受优惠政策普通住房价格标准》来区分普通住宅与非普通住宅:

在 " 价格红线 " 下,南山区总价在 490(含)万元以下、福田区总价在 470(含)万元以下、罗湖区总价在 390(含)万元以下等才算普通住宅,超过普通住宅价格的,需要按照 " 豪宅 " 标准缴纳差额增值税。

而自 2019 年 11 月 11 日起,深圳市享受 " 满两年免征增值税 " 优惠政策的普通住房认定标准正式调整为:同时满足小区容积率高于 1.0、单套建筑面积 144 平方米以下的住宅。

这意味着,满足上述条件的住宅,即便成交价格高于所在区域普通住房的价格标准,也不再被认定是 " 豪宅 ",将不用交 5% 的差额增值税。

深圳楼市会不会过热?

深圳地产界人士指出,普通住房认定新标准下,深圳二手房交易成本大幅降低,深圳二手房活跃度有望大幅提升。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受上证报采访时表示,此次政策有两点调整:第一、过去对于住宅类型的界定,往往也会和总价挂钩,此次政策不再提及总价的概念,即无论总价是多少,至少是符合此类容积率和建筑面积,即便房价很高,也会被列为普通住宅。

第二、此次政策实际上使得 144 平方米以下的物业,基本上都有可能被纳入到普通住宅的范围,换而言之,很少会出现小户型但容积率低于 1.0 的物业,这使得后续有更多的房子会被纳入到普通住宅的范围之中。

在严跃进看来,无论是认购新房还是二手房,都会因为此类政策直接或间接的影响,而出现交易上升的现象。另外,此类政策客观上使得购房的压力减少,而近期部分购房者确实希望年底入市,所以预计会形成一小波市场交易高峰。

不过,市场人士普遍预期,深圳不会出现楼市过热的情况,因为深圳近期的动作并非只有取消 " 价格红线 " 那么简单。

上月中旬,深圳市住建局召开公共住房专题会议宣布,至 2035 年前的公共住房建设用地已全部落实﹔明年底前将全面完成 " 十三五 " 期间建设筹集 40 万套公共住房的目标。目前,深圳已掀起公共住房开工建设的高潮。

2018 年 8 月,深圳拉开 " 二次房改 " 序幕,提出至 2035 年深圳将筹集建设各类住房 170 万套,其中商品房只占 40%,人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量占 60%,即不少于 100 万套。

按照计划," 十三五 " 期间深圳将规划建设筹集 40 万套公共住房。数据显示,目前已建设筹集公共住房 31 万套,预计到明年底建设筹集的公共住房将达到 42 万套。

明年开始,深圳市将有大批人才住房、安居型商品房面向符合条件的人才、市民供应。值得关注的是,这些公共住房的售价被订在 2-5 万元 / 平方米之间,较周边住宅的市价低 40%-50%。

其他城市会不会跟进?

目前,在北京、上海、广州等地,个人出售超过 2 年的普通住宅和非普通住宅,执行不一样的税收政策,出售持有两年以上的普通住宅均免征增值税,但出售持有两年以上的非普通住宅均需缴纳增值税。

上述城市的普通住房的认定标准中,都包含了 " 价格红线 "。

上海的普通住房要求同时在房屋类型、成交价格、建筑面积三个方面满足如下标准,不能同时满足条件的为非普通住房:

(1)房屋类型:五层以上(含五层)的多高层住房;不足五层的老式、新式里弄、旧式里弄等;

(2)成交价格:内环以内:≤ 450 万元 / 套;内外环之间:≤ 310 万元 / 套;外环以外:≤ 230 万元 / 套;

(3)建筑面积:单套建筑面积≤ 140 平方米。

广州享受优惠的普通标准住宅也要求同时满足以下条件,反之为非普通住宅:

(1)住宅小区建筑容积率在 1.0 以上;

(2)单套建筑面积在 120 平米以下;

(3)实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格 1.2 倍以下。

北京也要求以下三条全部满足才能被认定为普通住宅,反之为非普通住宅:

(1)容积率在 1.0(含)以上;

(2)建筑面积在 140 平米(含)以下;

(3)单价或者总价不超过最高限。实际成交价格原则上应当低于按通知确定的所在区域住房平均交易单价或套总价的 1.2 倍。

北京普通住宅认定除了上述条件外,价格还需要满足:五环内,单价在 39600 元以下或总价在 468 万元以下;五环至六环,单价在 31680 元以下或总价在 374.4 万元以下;六环外,单价在 23760 元以下或总价在 280.8 万元以下。该标准自 2014 年以来从未修订过。

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