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华创证券:逆周期调节、MLF 降息,一城一策继续呈现

乐居财经 11-11

乐居财经讯 李礼 11 月 11 日,华创证券发布房地产行业周报。

投资要点:

房地产行业数据:上周(19/11/02-19/11/08)主流 45 城一手房成交 559 万平米,环比 -13%;其中,一二线环比 -14%、三四线环比 -9%;11 月截至上周一手房月成交同比 -11%,较 10 月 -19pct,其中一二线同比 -10%、三四线同比 -13%,分别较 10 月 -19pct 和 -19pct。上周 14 个重点城市二手房合计周成交 132 万平米,环比 +15%;11 月截至上周二手房成交月同比 +10%,较 9 月下降 3pct。库存方面,上周 15 城推盘环比 -34%,成交环比 -7%,周成交 / 推盘比 1.01 倍,高于上周的 0.71 倍,9-11 月分别为 0.81 倍、0.89 倍、1.01 倍,均好于 18 年 9-11 月的 0.72 倍、0.80 倍、0.66 倍;15 城可售面积 8,004 万平米,环比持平;3 个月移动平均去化月数为 9.4 个月,环比下降 0.1 个月,行业依然处于低库存阶段、并本轮加库存过程料将较为纠结。

主要政策新闻:宏观方面,央行将 1 年期中期借贷便利(MLF)中标利率下降 5 个基点至 3.25%,为 16 年 2 月以来首次下调 MLF 操作利率;白俄罗斯央行宣布将主要利率下调至 9.00%;中共中央要求应对人口老龄化,加快建设医养康养相结合的养老服务体系;国台办出台新规,台湾同胞在购房资格方面与大陆居民享同等待遇;地方政策方面,广西拟 12 月全面放开城镇落户条件,取消参保、居住年限、就业年限等落户限制;南京人才政策称全市可售商品房均对人才优先供应;马鞍山新备案商品房售价不得低于备案价格 10%;北京市管企业城建集团与北京住总,北京建工与北京市政路桥实施合并重组;10 月 95 家典型房企融资 865 亿,环比 -25%,同比 +17%,融资成本 7.46%,环比 +0.97pct。

公司动态跟踪:房企公布 10 月销售数据,其中万科签约金额 434 亿元,同比 -20%,签约面积 271 万方,同比 -21%;保利地产签约金额 404 亿元,同比 +30%,签约面积 283 万方,同比 +34%;金地签约金额 158 亿元,同比 +20%,签约面积 87 万方,同比 +51%;中南建设销售金额 174 亿元,同比 +47%,销售面积 136 万方,同比 +42%;阳光城销售金额 140 亿元,同比 +16%,销售面积 117 万方,同比 +18%;荣盛发展签约金额 92 亿元,同比 -9%,签约面积 92 万方,同比 -10%;融创中国销售金额 644 亿元,同比 +23%,销售面积 439 万方,同比 +22%;中航善达拟变更公司名称为招商局积余,证券代码变更为 001914。

一周板块回顾:板块表现方面,SW 房地产指数下跌 0.81%,沪深 300 指数上涨 0.52%,相对收益为 -1.33%,板块表现弱于大市,在 28 个板块排名中排第 25 位。个股表现方面,SW 房地产板块涨跌幅排名前 5 位的房地产个股分别为:中航善达、合肥城建、万通地产、阳光城、北京城建,上周涨跌幅排名后 5 位的房地产个股分别为上实发展、万泽股份、宝安地产、实达集团、新湖中宝。

投资建议:2019 年主流房企销售持续超预期,预判 2020 年销售仍将保持稳定,龙头集中度继续提升,20 年 EPS 上修概率加大,强化年底估值切换行情;同时近期全球流动性宽松预期继续升温,一城一策再次呈现、地方调控小幅松动略有迹象,增强估值上修弹性,而板块估值仍处于低位:1)主流房企 19/20 平均 PE 仅 6.5/5.1 倍,NAV 折价 20-80%;2)主流房企股息率高达 18A4.5% 和 19E5.7%、远高于 10Y 国债 3.3%;3)板块 PE 处于 12 年以来的 1% 分位,明显低于同期沪深两市的 19%。我们维持行业推荐评级,推荐:a)住宅开发:万科 A、保利地产、融创中国、金地集团、旭辉控股、中南建设、阳光城、金科股份、首开股份;2)物业管理:中航善达,建议关注:保利物业、碧桂园服务、永升生活服务、绿城服务、新城悦服务;3)商业地产:大悦城。

风险提示:房地产行业调控政策超预期收紧,融资政策超预期收紧。

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