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张大伟 : 房地产 2019 年“四季度”会企稳吗 ?

搜狐焦点 2019-10-26

作者 张大伟 ( 中原地产首席市场分析师 )

最近热点话题太多,不论是中国经济还是房地产,都有很多数据。

第一个数据是,前三季度国内生产总值 ( GDP ) 增 6.2%,对于中国经济来说,这个数据非常关键,因为很多年前就定好了,到 2020 年国内生产总值和城乡居民人均收入比 2010 年翻一番,到 2020 年全面建成小康社会。

10 月 14 日,海关总署发布了第三季度外贸数据。前三季度以美元计价出口同比下降 0.1%,9 月出口同比下降 3.2% ( 以人民币计价同比下降 0.7% ) ,降幅为今年 2 月以来最大 ( 2018 年前三季度进口增长 14.1%,出口增长 6.5% ) 。

从实物量指标看,全社会用电量增长 4.4%,货运量增长 5.9%,其中铁路货运量增长 6.1%。

第二个数据是 "15 万亿 "。2019 年有望再次刷新 2018 年创造的历史年度 15 万亿销售额记录。年度销售面积也将有望与 2018 年创造的历史记录持平。

9 月份房地产市场销售活跃,环比同比均明显上涨,拆分单月数据看,9 月全国房地产市场销售面积高达 1.733 亿平米,同比上涨 2.9%。销售额高达 1.6 万亿,同比上涨 9.4%。

整体看,市场在 5-6 月反弹后,再次进入平稳周期。单月数据环比同比均出现了继续退烧的现象。8-9 月已经连续 2 个月市场数据上涨。但是市场大部分人感觉并没有上涨,反而有下调的现象,部分区域还很明显。

严重背离的新开工与竣工数据

住宅新开工面积 122308 万平方米,增长 8.8%。房屋竣工面积 46748 万平方米,下降 8.6%,降幅收窄 1.4 个百分点。其中,住宅竣工面积 33084 万平方米,下降 8.5%。竣工下调意味着交付减少,但成交量又连续 3 年刷新历史记录。

信贷利率数据

整体利率在降低,代表了信贷的宽松。四天投放 5600 亿,资金价格现见顶迹象。23 日央行开展了 2000 亿元 7 天期逆回购操作,连日来较紧张的资金面终于有所放松,此前连续 3 个交易日全线上涨的上海银行间同业拆放利率 ( Shibor ) 部分品种价格回落,隔夜和七天 Shibor 分别跌 14.5 基点和 9.6 基点。银行间债券质押式回购利率更是多数下跌,1 天期债券质押式回购利率 ( DR001 ) 加权平均价报 2.64%,跌 17 基点。

人才政策井喷 150 城市

最近全国多城市发布人才政策,人才政策与购房挂钩,被市场认为是房地产调控松绑的表现。其中最典型的包括:天津、南京六合、三亚等。

特别是三亚,之前三亚采取严格的购房资格限制。海南的限购调控、三亚的人才政策被市场认为是房地产调控放开的表现。

三亚市 12345 政府服务热线留言板上一则市民微信咨询显示:" 欲知外省户籍人才 ( 全日制本科学历 ) 不落户三亚如何购房?"

12345 政府服务热线管理办公室方面在 19 日回复称:" 已告知其经核实市住建市场科,工作人员表示全日制大专以及以上学历的人才,在三亚实际工作满一年,且缴纳一年社保及个税的,可在海南省购买一套房产。"

但 9 月来,累计看,已经超过 30 城发布了各种人才引入政策。整体年内累计看,2019 年全国已经有超过 150 城发布了各种人才政策,与 2018 年同期相比上涨超过 40%。

从房价上涨城市看,其中大部分都发布过人才引进政策。人才政策变相降低限购门槛,将人才吸引来之后,推向本来就供需结构紧张的房地产市场,这明显带来了房地产市场的上涨预期。

如果城市没有做好吸引人才后如何留住人才的准备,简单地吸引人才只能导致房地产市场波动。

房闹开始频繁出现

最近全国部分城市再次出现了砸售楼处的现象。这在过去历史上,只要房价真正下调就必然会出现。在 2008 年、2011 年、2014 年,全国都出现过多次降价项目售楼处被砸的现象。降价潮涌,退房潮现,当前市况下,不降价促销,销售肯定难有起色,但如果降价,一旦遭到业主退房,事情就更加复杂、棘手。

中国房地产市场短期看政策、中期看政策、长期还是看政策,那么政策有什么逻辑?其实归根结底还是看经济发展。而这几天频繁的逆回购代表了下一步继续宽松的信贷政策。

最近市场走势与 2018 年四季度非常接近。对于普通人来说,市场的价格短期内还有下调空间,特别是在 LPR ( 贷款报价利率 ) 10 月平稳的情况下。但政策的转折点已经快了,选择优质物业的风险小于其他投资 ( 当下有很多真不错的项目 ) ,别急着买但可以看看房了,等着信贷宽松的号角。

(中新经纬)

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