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夏磊:房地产对中国经济的贡献你都知道吗?

中新经纬 10-23

中新经纬客户端 10 月 23 日电 题:《夏磊:房地产对中国经济的贡献你都知道吗?》

作者 夏磊 ( 恒大研究院常务副院长 )

房地产是拉动中国经济高增长的火车头

20 年来,房地产作为中国经济发展火车头,当之无愧。一是行业体量大,对经济增长直接贡献高;二是产业链条长、关联行业多,房地产投资和消费带动一大批上下游行业发展。其中,房地产开发投资带动建筑业以及水泥、钢铁、有色金属、挖掘机等上下游制造业;房地产消费,既直接带动与住房有关的家电、家具、家纺、装潢等制造业;也明显带动金融、媒体服务、互联网、物业管理等第三产业。

房地产提供的土地出让金和税收收入,有力支持了地方政府推进大规模基础设施建设、工业税收减免和地价补贴,帮助中国制造业在过去 20 年的国际竞争中脱颖而出,为国家创造大量外汇收入,使出口成为拉动经济发展的重要马车。2012 至 2018 年,全国 300 城工业用地成交楼面价累计涨幅仅 4.2%,而住宅用地成交楼面均价累计涨幅达 178.6%。1998-2018 年,全国公路、铁路里程分别由 127.9 万公里、6.6 万公里增长至 485 万公里、13.2 万公里。

房地产是最重要的货币创造媒介之一,推动信用扩张和经济发展。第一,中国金融体系以间接融资为主,房地产资产质量高、价值稳定,作为最重要的抵押物为信用扩张创造基础条件。2018 年末,上市银行贷款余额中抵押贷款占比 42%,其中四大国有银行为 45%。抵押贷款超 10 万亿的上市银行的抵债资产中,房地产占比高达 76.4%。第二,在快速工业化、城镇化阶段,大规模的房地产开发建设是经济发展、城市建设的引擎。房地产项目投资金额高、单体规模大,需要信贷支持。2018 年房地产开发贷占金融机构贷款余额 9.5%,支撑起相当于全社会固定资产投资 18.6% 的房地产开发投资。第三,在住房市场化国家,住房贷款是支持居民购买住房、改善居住条件的重要手段,是居民部门的主要负债,也是金融机构的重要资产投向。以美国、日本和德国为例,2017 年居民住房贷款占总负债的比重分别为 67.4%、64.5% 和 72.4%,占金融机构贷款余额的比重分别为 24.1%、24.5% 和 39.8%。2018 年中国居民住房贷款余额占居民总负债的 56.4%,占金融机构贷款余额的 18.9%,均低于发达国家水平。

房地产是地方政府进行大规模基础设施建设的主要财政来源

1994 年分税制改革后,事权下沉、财权上移,地方政府财政压力加大,房地产为地方政府筹集稳定的财政收入。

房地产相关税收是地方政府的重要税收收入。与房地产相关的税种主要有 11 个,其中契税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税和房产税为房地产专项税收。随着房地产市场迅速发展,房地产相关税收规模持续扩大。2017 年房地产行业贡献地税 1.3 万亿,2018 年 5 项房地产专项税共 1.8 万亿元,分别占当年地方本级税收收入的 19%、23.7%。

土地出让金是地方政府最重要的预算外收入,也是当前单项占比最高的地方政府本级财政收入。通过房地产,地方政府以市场化的方式变现国有土地使用权的未来价值。1998 年,土地出让金规模 507.7 亿元,占地方本级财政收入的 10.2%;2018 年土地出让金规模增长至 6.5 万亿元,占地方本级财政收入的比例提升至 66.5%。

土地抵押贷款是城市政府关键的外部融资来源。房地产发展带来的巨额土地增值红利,让地方政府的土地资产大幅增值,成为重要的信贷抵押物。以自然资源部监测的 84 个城市为例,15 年底土地融资余额达 11.3 万亿元。

房地产是快速城镇化的发动机

改革开放以来,中国城镇化进程进入快速发展时期。1978-2018 年,城镇人口由 1.7 亿人增长至 8.3 亿人,40 年间增长 3.8 倍;1981-2017 年,全国城市建成区面积由 7438 平方公里增长至 56225 平方公里,增长 6.6 倍。

房地产为城市发展提供启动资金。对于尚处起步和快速扩张期的城市,除了需要提供教育医疗、环卫绿化、治安消防等政府公共服务,更亟需大规模建设道路交通、水电气暖供应、城市管网等基础配套设施,传统预算内收入难以提供充足资金。1999-2018 年,全国地方本级一般公共预算支出合计 148.5 万亿元,而地方本级一般公共预算收入仅 82.7 万亿元。土地出让收入成为地方政府启动城市建设的重要财源,1999-2018 年,全国土地出让收入合计 43 万亿元,覆盖地方本级一般公共预算支出的 29%。

房地产帮助农转非人口在城镇安居乐业。一是为农业剩余劳动力提供充足的就业岗位和较高的收入水平。2018 年农民工总人数 2.9 亿人,其中建筑业从业占比 18.6%;建筑业月平均工资 4209 元,比农民工整体水平高 13.1%。随着物管服务、房产中介、长租公寓等劳动力密集型细分领域快速发展,房地产将承接更多的农业剩余劳动力就业转移。二是为大量新增城镇人口提供住房。1998-2018 年,中国经历了世界历史上规模最大、速度最快的城镇化进程,城镇化率年均提升 1.3 个百分点,城镇常住人口年均增加 2000 万人。房地产通过市场化手段调动社会资源大规模建设住房,不仅解决了福利分房时代下的城镇住房短缺问题,还有效满足了快速城镇化产生的新增住房需求。1995 年全国城镇存量住房面积尚且仅 66.8 亿平,2018 年大幅提升至 276 亿平。

房地产加速城市开发进程、提升城市开发水平。一是改善城市面貌。多样化的房地产项目为城市风貌注入多元化色彩。棚户区和旧城改造改善了城市功能和面貌,但资金需求大、协调难度高,需要房企支持。二是减轻政府统一规划和建设的压力,土地出让后除道路外的部分都可由房企完成。商业性房地产项目开发,往往还需要在红线内建设园林绿化、学校医院、社区商业等相关配套设施。三是推动新区建设和发展,加速城市扩张。政府部门需要借助房企丰富的专业开发运维经验,打造聚拢人气的商圈、环境优美的住宅区和运营规范的产业园区。

房地产是提高居民居住品质实现消费升级的有力保障

房改是一次供给侧改革,大幅提高了住房供给效率,激发了老百姓对居住品质的追求,展现出崭新的生活方式。

房改有效提高居民住房条件。一是家庭住房面积增加。城镇人均住房建筑面积由 1998 年的 18.7 平方米增至 2018 年的 39 平方米,增长 1.1 倍,年复合增幅 3.8%。二是楼房占比提高,平房占比下降。2000-2015 年,全国平房住户占比由 63.1% 降至 38.7%,年均下降 1.6 个百分点。三是住房设施明显改善。2000-2015 年,城镇家庭中拥有独立厨房的住户占比由 84.7% 升至 92.4%,年均提升 0.5 个百分点,拥有独立抽水厕所的住户占比由 42.1% 升至 74.2%,年均提升 2.1 个百分点。

房地产推动居民住房消费实现了多层次升级。一是购房观念升级。1998 年前买公房,解决 " 有房住 " 的问题,此时消费者的观念是有房就行,多数公房没有成熟规范的小区。1998 年后买带小区的商品房,实现对便民化居住服务的需求。物业管理行业也从无到有、逐渐发展成熟。进入 21 世纪购买品质住宅,对园林绿化、建材品质、一体化装修等提出高要求,追求更有视野的生活理念,实现 " 住好房 "。二是消费区域升级。城市间由低能级城市到高能级城市升级,由中小城镇向区域内核心城市和大都市圈升级;城市内由老区旧宅到新区新房升级。三是消费品牌升级。购房需求从缺乏建设标准和服务保障的地方中小房企向标准化运营、服务完善的品牌房企集中。2009-2018 年,TOP3、TOP10 和 TOP20 房企的市占率由 3.5%、8.1% 和 11.8% 分别增至 12.6%、26.9% 和 37.4%。凭借品牌溢价、精装交房、智能家居、优质物业等优势,品质住宅占据主流。以精装修为例,90 年代末首次在广州、上海等城市出现, 2018 年全国全装修渗透率提升至 23% 以上,一线城市则提升至 56%。

房地产是增加居民收入、财富和消费的主力军

房地产带动居民收入增长,促进居民财富增值,让居民消费能力提升、消费底气增强。第一,房地产及上下游产业链条长,吸纳大量就业人口,增加居民收入。2017 年房地产业就业人数 444.8 万人,建筑业就业人数 2643.2 万人,合计占城镇就业人数的 7.3%。第二,房地产是中国居民资产的压舱石,房地产市场发展带动资产增值。2000-2018 年,城镇住房总价值从 17 万亿增长至 261 万亿,人均住房价值从 3.7 万元增长至 31.4 万元,分别增长 14.4 倍和 7.5 倍。

房地产为居民消费持续升级提供坚实保障。衣食住行是居民基本生存需求,在消费中优先满足。20 年来,随着城镇居民收入快速增长,家庭恩格尔系数从 44.7 持续下降至 27.7。城镇家庭消费结构发生重大变化,1985 至 2018 年,用于吃穿用的支出占比由 75.4% 快速下降至 40.9%,而用于居住和交通通讯的占比从 6.9% 大幅增加至 37.3%。要实现消费的进一步升级,必须依靠居住条件的群体性成规模持续改善。房改有效激活了住房市场,1978 至 2018 年,城镇居民套户比从 0.81 上升至 1.09,实现了从全民蜗居到基本适居的飞跃,为消费继续升级打下坚实的物质基础,未来用于教育医疗、休闲娱乐等的支出将进一步上升。

随着全精装交房和配套完善的小区式住宅推广、家居环境改善,房地产对建材、家电家具等下游产品消费带动力大幅增强。1998-2018 年,商品房销售面积由 1.2 亿平增长至 17.2 亿平,带动水泥和钢材销量由 6.2 亿吨增长至 32.6 亿吨,家用电冰箱、洗衣机、彩电和空调由 0.67 亿台增长至 5.6 亿台。 ( 中新经纬 APP )

夏磊

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作者:王永乐

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