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上世纪 70 年代的公寓为何年轻人也爱住?东京这么实现建筑一百年目标

上观新闻 10-23

【编者按】

上海正建设具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市,需要一流的城市建设与管理支撑。

在世界超大型城市中,东京是城市管理最好的城市之一。它的安全、有序、整洁、便利、繁荣一直为人称道。东京和上海在中心城区面积、中心城区人口、城镇化率等指标上水平相当,具有很强的可类比性。去年,上海专门组织调研组,前往东京交流、学习、感受城市管理精细化的具体成效和做法,并举办 " 上海 - 东京管理精细化研讨会 "。

解放日报 · 上观新闻推出 " 东京城市建设与管理的启示 " 系列报道,聚焦东京在城市建设、运营、管理方面的优秀举措,采访相关专家,为上海探索超大城市治理、提升城市管理能力建言献策。

在日本东京,面积 20 多平方米的单身公寓备受单身一族欢迎。其中,建造于上世纪 70 世纪的 " 元老级 " 公寓,因为良好的设施配套,也吸引了许多年轻人。

一年前,上海市住建委组织调研组前往东京调研。市住建委政研室主任徐存福每到休息时间,就到大街上观察日本的普通住房。" 从外表上看,日本房屋很难看出建造年份,几乎和新的一样。"

这些老旧房屋为何能长久 " 驻颜 "?

观念变化:从保值到增值

日本房屋注重保养,源头在于观念变化。按照传统的 " 保值 " 理念,房屋只需安全不倒。相应的物业管理以应急维修为主。

日本房屋的使用寿命是 50 年至 70 年。为了避免大楼频繁拆迁、制造建筑垃圾、损坏业主利益,政府提出 " 建筑物百年 " 计划,激发不动产所有者对房子的 " 增值 " 需求,不断更新,保持房屋的最佳状态。

如何保持 " 增值 "? 日本森大厦上海公司设计技术部部长阿部博史说,日常的精细养护尤为重要。在房子维护方面,设施完好和损坏之间有一种 " 亚状态 ",可能只是龟裂、运行不畅,出现这种情况就要修。

以陆家嘴环球金融中心大厦为例,森大厦聘请专业人员对大厦玻璃幕墙进行清扫。每一次清扫的同时,也要检查幕墙的健康状态。一旦发现幕墙出现问题,便及时处理。总体上看,环球金融中心大厦的玻璃幕墙维修次数是增加了。但是这些 " 细微问题 " 在传统物业中可以会被忽视。

陆家嘴环球金融中心大厦

阿部博史说,在东京有很多物业企业和森大厦一样,采用加密日常巡检机制,不断小修小补,做好预防。在日常点滴延长建筑寿命。

制度变化:全生命周期护理

中国传统物业管理以应急维修为主,缺乏长期规划,而东京则恰恰相反。

物业专家介绍,东京注重长期规划,覆盖一栋公寓楼从建成到拆除的全生命过程。大楼建成之初,物业管理会和业委会就会共同商定出一份 50 年以上公寓楼维修计划表,业主人手一份。

修理屋顶外墙、疏通下水道、检查供水供电系统、检修电梯的时间节点全部记录在册。每到维修节点,物业公司会通知业委会审核、批准预算,并告知所有业主。

行业还有不成文规定:下水道不管有没有堵,每年疏通一次,屋顶每 5 年补修、10 年大修。外墙每 10 年全部翻新一次。电梯每 3 个月检查一次,15 年更换一次……

专家特别指出,全生命周期管理制度得以稳定实施,离不开开发商、物业、业主三者间的高度信赖和协同。东京物业管理公司比较成熟、专业度高、市场信誉度高,管理同一个楼盘的时间甚至长达几十年。这种长期、不间断管理为物业企业积累了经验,大楼维保计划也会更加详细而完整,形成良性循环。

可持续运维:建立长效融资机制

阿部博史坦言,即便是在物业费全上海名列前茅的环球金融中心,收入和支出 " 大体持平 ",经营利润并不高。上海前滩新兴产业研究院院长何万篷表示,和日本相比,国内物业企业长期徘徊在盈亏平衡线," 一不小心就亏损,很难激励它提供优质服务。"

由此看来,长效的细致修缮,对房屋和业主是长期获益,但是大大增加了物业企业的工作量和成本。只有建立合理的融资机制,才能保障可续性。

东京经验表明,可以探索建立长效性融资机制。首先对房屋全生命周期运维费用进行测算,建立 " 一小区一表 " 的测算清单,充分利用居委会管理能力较强的优势,协商拟定更精细化的物业收费计划。老旧小区的物业服务面积普遍大于新建小区,要用好信息化手段,进行日常运维监管。

东京启示:建立长效物业管理机制

进入 " 存量时代 " 的上海,有大量既有建筑需要进行运维。相应的物业管理也要提升能级。

从全国来看,上海物业管理体系已经领先。核心物业公司通过 " 管作分离 ",转型成现代服务业;老房子保养,也通过住宅小区综合治理和日常应急维修两种方式搭配进行。市房管局物业管理处处长忻一鸣表示,借鉴东京经验,上海可以建立长效物业管理机制,提高精细化管理程度。

以建筑百年为目标,在管作分离后做加法。比如,强化对建成房屋的日常性维护,延长使用寿命,通过增值服务提升房屋价值。因此需要调整物业管理模式。

转变关于修缮管理内涵的传统观念,形成 " 预维修 " 的观念。在建筑和设备损坏无法使用之前,就进行维修。在物业管理中,有大量细致的重复性劳动,需要制定完备的业务手册。

探索建立长效组织和融资机制。比如,建立更好的转移支付机制。尤其是在产权复杂、物业费用征收难的老小区。为了鼓励运维企业进行优质保养,可以通过奖励企业其它优质物业进行运维管理,从而实现企业内部成本的平衡。

栏目主编:张奕 本文作者:戚颖璞 题图来源:视觉中国 图片编辑:苏唯 编辑邮箱:shgcggkj@126.com

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