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仲量联行:市场趋于理性 “金九”表现平平

2019 年 10 月 21 日,国家统计局发布了 2019 年 9 月 70 个大中城市商品房住宅销售价格变动情况。数据显示 70 个大中城市新建商品住宅销售价格总体稳定,环比涨幅微升。其中,一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨 0.4%,涨幅比上月扩大 0.1 个百分点;二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨 0.6%,涨幅比上月扩大 0.1 个百分点;三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨 0.8%,涨幅比上月扩大 0.1 个百分点。

市场成交明显放缓," 金九银十 " 表现平淡

虽然 9 月各线城市价格涨幅微微扩大,但事实上,9 月多地整体市场成交已出现放缓,市场调整压力正在增大。在整体政策趋严的背景下,9 月作为传统旺季表现平平。仲量联行跟踪的 20 个重点一、二线城市在 9 月的成交量环比下跌 0.6%,较去年同期下滑 10.2%。按城市看,除上海成交量环比相对平稳以外,北京、广州和深圳均出现成交下滑。长期高压调控之下,加上近期供应放量,购房者选择增多,观望情绪加重,决策周期延长,成交明显放缓。二线城市成交规模总体平稳,其中杭州、南京和青岛等城市需求强劲,但郑州、西安、厦门、大连和宁波等地的 9 月成交均有收缩," 金九银十 " 的表现差强人意。

融资收紧,房地产市场趋于理性

今年 8 月,央行推进贷款市场报价利率 ( LPR ) 形成机制改革,以引导市场利率下行从而降低实体经济融资成本。但为阻止低成本资金大量流入房地产领域,此次改革特意增加 5 年期报价利率,将房地产领域贷款分而治之。从最新 10 月的 LPR 报价来看,房贷利率 " 换锚 " 前后各地个人房贷利率水平基本稳定," 房住不炒 " 定位不改。因此,短期内,房贷利率 " 换锚 " 不会对市场产生较大影响。

融资收紧,土拍降温

自今年 5 月以来,房地产融资收紧政策密集出台,与房地产相关的信托、海外债、银行贷款等融资渠道全面收紧,房企融资压力增大。从土地市场来看,9 月土拍持续降温," 底价成交 " 频现。在市场调控、金融监管等多重因素的影响下企业拿地理性回归,土拍热度明显下滑。

主要原因为:1)前端融资全面收紧,开发商资金压力凸显,拿地节奏放缓。1-8 月房企到位资金同比增长 6.6%,增速较 1-7 月下滑 0.4 个百分点,已是连续 4 个月回落。房企到位资金增幅持续下滑,表明近期房地产融资全面收紧效果显现。2)地产政策偏紧,住宅销售偏弱,影响开发商预期。目前调控政策未见放松,住宅销售总体承压,从而影响房企的资金回笼速度,也影响开发商对后市的预期。同时,一些城市的限价政策挤压了开发商的利润空间,因此购地热情降低,市场逐渐趋于理性。

四季度住宅市场将继续放缓

展望四季度,经济下行预期难改,地产政策将依然偏紧。利率改革对整体市场影响有限,但房地产领域的金融监管将继续对市场带来较大影响。预计未来房企融资仍将持续收紧,土地购置面积将继续回落,导致房地产投资增速、新开工面积增速继续放缓。销售方面,结合 " 金九银十 " 期间市场的平淡表现来看,市场调整预期逐渐强化,购房者的观望情绪或将加重,四季度市场销售规模的调整幅度将小幅加剧。

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