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金地集团高杠杆拼规模:土储权益比低未来业绩或含“水分” 项目违规及事故时有发生

中国网财经 10 月 21 日讯 ( 记者 卫榕 ) 曾声称 " 不以规模论英雄 " 的金地集团,在行业调整周期突然发力,开始逆势扩张。

金地集团近日披露的数据显示,2019 年 1-9 月,公司累计实现签约面积 710.3 万平方米,同比上升 22.44%;累计签约金额 1418.4 亿元,同比上升 33.70%。

克而瑞披露的数据显示,金地集团 1-9 月的全口径销售金额在所有房企中位列第 14 位。曾与金地集团在地产界并称 " 招保万金 " 的万科、保利、招商蛇口,同期销售金额分别为 4755.7 亿元、3470 亿元和 1620.2 亿元,排名分别为第 2、第 5 和第 12。

早在 2017 年 1 月,金地集团高级副总裁徐家俊曾公开表示,公司将在三年内冲击 2000 亿元,以此推算,金地集团 2019 年的销售目标已完成 70.9%。或许是为确保 2000 亿销售目标完成,金地集团加快了推盘速度。公告显示,金地集团 10-11 月有新推或加推盘计划的项目超过 60 个,其中有 2 个位于北京。

权益土储占比偏低

销售规模扩张离不开土储的支撑,金地集团近几年也加快了拿地节奏。中指研究院披露的数据显示,2019 年 1-9 月,金地集团的拿地金额为 463 亿元,在所有房企中排第 10 位,而上年同期的拿地金额为 328 亿元,排第 15 位。

不过,在所有的土储中,金地集团的权益占比偏低。半年报显示,截至 2019 年 6 月,金地集团的总土地储备约 4760 万平方米,其中权益土地储备约 2550 万平方米,权益土储比例约 53.5%。而 2018 年全年的新增土储中,金地集团的权益占比仅为 45%。

有房地产评论员告诉中国网财经记者:" 政策缩紧导致的一线城市拿地难、开发难,房地产企业合作开发常见,但权益占比仅为一半比较少见。在流量金额千亿以上的房企中,绝大部分企业的权益占比都在 70% 以上。" 该评论员指出,这意味着金地集团拥有大量合作开发项目,或许是希望借此模式撬动更大的规模,快速实现 2000 亿元的规模目标。

还有业内人士表示,在规模快速扩张中,大量的合作开发虽然能起到降低成本和快速提振规模的作用,但是合作开发毕竟是把双刃剑,长期销售权益比例太低,并且总土储资源不是非常充足,或将导致业绩与营收规模的增长乏力,而销售规模增幅逐渐收窄、营收规模的下降,都可能降低外界资本对企业的前景预期。

随着大笔投资买地,金地集团的资金状况备受关注。截至 2019 年 6 月 30 日,金地集团的总负债为 2420.20 亿元,较去年年末增加了 300 亿元;资产负债率 77.86%,而去年年末为 76.12%;净负债率为 78.01%,较去年年末提高了超过 20 个点,达近五年来最高水平,也逼近了公司此前 80% 的红线。

此外,自 2017 年以来,金地集团的经营性现金流量净额也连续告负。2017 年、2018 年和 2019 年上半年的这个数据分别为 -69.89 亿、-18.28 亿和 -70.56 亿元。

旗下项目处罚事故 " 齐飞 "

中国网财经记者注意到,金地集团在追求规模扩张的过程中,也发生了一些不合规事件。

今年 9 月,金地集团华北地区两个项目接连因违规被监管部门通报处罚。北京市住建委官方微信 9 月 26 日通报,门头沟金地华宸项目在销售过程中存在不实宣传、补充协议中存在不合理条款、样板间装修标准与实际交房标准不符等违规行为,北京市住建委责令其立即整改。项目介绍显示,该项目由金地集团和电建地产联袂打造。

人民网领导干部留言板显示,今年 9 月初,有居民投诉天津南开区双峰道金地悦千峯项目存在夜间施工情况。天津南开区委督查室回应,该项目确实存在夜间施工噪声扰民问题,区生态环境局已现场开展执法检查,对该违法行为进行立案处理。该项目此前已因夜间擅自施工被罚款 2 万元。天眼查显示,金地集团持有项目开发公司天津金地风华房地产开发有限公司 58.34% 的股权。

此外,在今年 6 月,有媒体报道称,金地大湖风华项目在没拿到预售许可的情况下就排场锁定房号、冻结客户资金,其行为构成无证售房,显属违规。

除了被监管部门点名,金地集团旗下项目还发生了多起事故。据住建部公布的数据,今年金地集团涉及 4 起事故,造成 4 人死亡。其中在一季度,金地集团旗下地产项目 20 天内连续发生 2 起死亡事故。

3 月 13 日,湖北省武汉市硚口区红星村城中村改造 K3 地块 ( 金地悦江时代 K3 ) 二期发生高处坠落事故,死亡 1 人,该项目的建设单位为武汉新居城房地产开发有限公司;2 月 25 日,江苏省苏州市金阊区苏地 2017-WG-29 号地块工程发生高处坠落事故,死亡 1 人,该项目建设单位为苏州金安悦房地产开发有限公司。

金地集团 2018 年年报显示,武汉金地悦江是其名下项目,权益比例为 16%;苏州金安悦房地产开发有限公司由其间接持股 94.1%。

针对上述问题,记者联系到了金地集团相关部门,但截至发稿未收到任何回复。

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