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行业透视 | 首家租房股 ? 还是又一个 Wework?

搜狐焦点 10-20

头部长租品牌均有上市意愿

事实上,不只是青客,近期头部长租品牌自如、蛋壳等也都纷纷表达了上市愿望,如 2019 年 9 月蛋壳公寓计划最快于 2019 年赴美上市,募资金额为 6 至 7 亿美元;不久后自如公寓也表示正在考虑在 2020 年赴美上市,拟筹资 5 亿至 10 亿美元;此外魔方公寓也曾表示,公司一直在筹划中,未来将择机上市。而此次青客赴美提交招股书,或将赶超在自如与蛋壳之前,成为首家海外上市的租房股。

长租品牌的争相赴美上市,从侧面也揭示了目前国内长租品牌共有的资本困境,由于前期投入较大,盈利周期较长,若缺少必要的资金支持,将无法维系持续的发展需要。通过上市,长租企业能够保障资金链的健康,此外还能够将融得资金投入到发展中。以青客为例,截止 2019 年 6 月其资产负债率高达 133%,总负债已超过总资产;持有现金 4.5 亿元;短期有息借贷 1.49 亿元,租金贷 8.73 亿元,若按此计算现金短债比仅为 0.44,若不能及时融资,或将有偿债风险。

此外,由于长租公寓先前的接连爆雷,各类风投对于长租业务也更加谨慎,从而纷纷将注意力转向了 IPO 上。对于长租公寓的投资机构而言,通过 IPO 上市也不失为一种退出途径,能够提前收益、分散风险。此外这些长租品牌之所以不约而同都选择美国上市,一方面是由于境内上市监管较严,而美国上市能相对加快上市进程。

盈利难或重蹈 WeWork 覆辙

在存量时代下,长租公寓与联合办公这两种商业模式相似度极高的新兴业态,资本市场对于联合办公的态度也间接影响了长租公寓的命运,而此前共享办公鼻祖 WeWork 的估值暴跌也为长租公寓行业敲响了警钟。据悉 WeWork 本于 2019 年 8 月提交了招股书,原计划筹资 30 亿美元,但由于盈利能力与高估值的不匹配,继而引发了投资者的质疑。从招股书中的盈利来看,WeWork 从 2016 至 2018 年的营收分别为 4.36、8.86、18.22 亿美元,而净亏损则分别为 -4.30、-9.33、-19.27 亿美元,三年累计净亏损 32.91 亿美元。而在盈利能力受到质疑的同时,WeWork 却享受着科技公司的高估值,据悉 2019 年 1 月 WeWork 估值最高到达 470 亿美元,而到了 9 月 WeWork 放弃首次公开募股后,其估值已经降到 100 亿到 120 亿美元。

事实上不仅是联合办公,长租公寓行业也同样面临着盈利难的问题。以本次青客公布的招股书为例,2017、2018 财年的营业收入分别为 5.23、8.90 亿人民币,而净亏损则达到了 -2.45、-5.00 亿人民币。截止 2019 年 6 月的前 9 个月,青客的营业收入及净亏损分别为 8.98 及 -3.73 亿人民币。据悉,截止 2019 年上半年,青客的可出租房间数为 96854 间,期间每间的平均月租金为 1149 元,租金价差为 25%。若按此计算,青客每间房每月的价差仅为 287 元,期间每间房的装修成本为 1.47 万元(2018 财年为 1.98 万元),这也意味着青客需要 4-5 年才能覆盖装修成本,此外还不包括期内相应的装饰物折旧费用、销售管理费用及贷款利息。

WeWork 在 IPO 的失败,更是出于对其盈利能力的质疑,而这也是目前国内长租市场所应考虑的问题,即使规模达到一定程度后,其实际运营产生的价值是否能真正覆盖其承担的运营成本。此前青客公寓创始人金光杰曾表示,12 万间才是青客的盈亏平衡点,但从目前自如、贝壳这两家规模更大的租赁企业而言还未有实现盈利,此外目前的高负债也将会对其规模的继续扩张带来障碍。对于长租行业而言,赴美上市虽能够解决一时的资金问题,但若盈利模式这一核心问题不解决,即使上市也无济于事。

来自:克而瑞地产研究

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