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我在香港的楼市中,看到了日本当年房产泡沫的影子

智谷趋势 10-19 1

以下文章来源于掘金日本房产 ,作者托兰德、宇庭

◎掘金日本房产(ID:Japan_gold)| DJ

这可能是改变许多香港人命运的一份重要文件。

《施政报告》是香港每年特首将这一年的政策计划公布于众的重要报告会议,有点类似日本首相每年中在国会发布的施政演说。

香港房地产的走势曲线,让人想起 1990 年左右的日本。

1991 年日本股市泡沫破灭,不久后楼市泡沫也被挤破,日本社会从此进入异常低迷的状态,一些日本媒体称这个时期为 " 失去的二十年 "。

现在的香港,在暴力冲突过后,这个城市四分五裂。其中,每平米 10 万港币的超高房价,是导致生活在这片土地上的年轻人愤怒无奈的一个重要原因。

(香港实际工资涨幅远远落后于房价实际涨幅;来源:彭博)

与香港不同,日本的房价与他们的国民收入水平一直保持在相对同步的增长趋势,即使在泡沫最大的 1991 年,人们还是能用较高的价格买到房。

虽然时不时会有人说买不起,但相比于香港,日本人买房压力并不大。

香港楼市能从日本曾经的房产泡沫中,借鉴到什么?

香港政府的 " 三支箭 "

10 月 16 日,林郑月娥花了 51 分钟宣读了她的《施政报告》,这是近年来最短的一次《施政报告》发布会。

香港的 " 八万五 " 计划又回来了。

" 八万五 " 计划是时任香港特首的董建华在 1997 年提出的一项政策。但中途夭折,即便到现在,香港拥有自己房子的人群比例不足 50%,公屋的平均等候时间,是 5.4 年。

从今年的《施政报告》内容来看,虽然力度上和曾经的 " 八万五 " 计划还差了一大截,但可见港府急需用房价来为干涸的香港市场 " 解渴 "。

港府一次性发放了三大礼包:加大住房供应、放宽刚需的贷款条件、增大土地供应。

(1)加大住房供应。

主要措施很明确,就是加大社会福利类房屋的供应。

未来三年一共提供 1 万个单位,用于过渡性房屋项目;加快出售目前 39 个 " 租者置其屋 " 计划里 4.2 万个未售出的公屋;在 2020 年预售 1.2 万个正在兴建的居屋和 " 绿置居 " 单位。

这 4.2 万套未出售的公屋,目前的平均定价约为市场评估价的 20%。正在新建的居屋,售价大概是市场价的六折。

不过,今年的施政报告一出,将有望弥补公屋供应量大幅下降的状况。

(2)给刚需客发贷款大礼包。

最大的礼包,是放宽首次置业人士的贷款要求。

过去,首次置业人士申请最高九成按揭贷款的楼价上限是 400 万港元,现在这个上限提升到了 800 万港币。这意味着,未来将有家庭,能够以一成首付,购买最高 800 万港币的房子。

申请最高八成按揭贷款的楼价上限,从 600 万港币提高到了 1000 万港币。

(3)增大土地供应

香港住房市场的土地供应紧缺,一直是让房价居高不下的原因之一。在香港 1106 平方公里的面积里,住宅用地仅占 7%,7%!!这么说来,如果麦理浩径能够被开发一部分来做房产,或许能解决一些问题……

(香港土地用途分布,每一小格为 1%,图片来源:南华早报)

这次,香港政府对土地供应开源节流——回收一部分私人土地,通过填海和修整沿海地区的土地来增加住宅用地。

报告刚公布,恒生地产午盘最高涨幅达到 2.2%,新世界地产最高涨幅 5.4%。

港府着急解 " 近渴 " 的心情,很急迫。

不然,充满热血的年轻人,可不得消停。

日本的那场房产泡沫

看着逐年快速高攀的香港房价,很容易让人想起上世纪末的日本。

日本房产的泡沫,可以说是源于金融自由化。

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上世纪 80 年代,迫于海外自由化呼声的压力,日本政府开始阶段性的推行金融自由化。许多资管限制被取消,利率直接反映市场动向并由市场决定。

一下子放开了管制,日本股市价格持续上升。因为股价上涨快,上市公司纷纷减少向银行贷款,转而在股票市场上融资。在 80 年代前半期,企业股市融资仅有 3 万亿日元,但到了 1989 年,激增到 27 万亿!

资本市场自由到了什么程度?企业只要通过发行可转债获取资金,再以大额定存放到银行,而信用高的企业在这波操作中获得银行支付的较高利息,不费吹灰之力,就获得了可观的差额利息……

钱好赚 / 借,泡沫就吹得快。在经济形势 " 表面上看来 " 空前大好时,人们的期待就来了。支持地价高涨的,便是大家的期待。

与香港相似,日本的土地供应也不高。从全日本看,1975 年林地占国土面积的 68%,而建筑用地仅占 3%;从三大都市圈看,建筑用地直至 2015 年也仅占 12%,建筑用地供应紧张。这也造就了房价高波动的属性,人们会误判认为:现在的房产价格上涨,是供应不足的原因,是正常的。

傅高义的《日本第一》,表现的是全世界人对这个国家的 " 过高预期 "。80 年代的日本人人相信 " 随着日本经济的增长,东京将会成为亚洲的金融中心。"

倒卖土地是当时最赚钱的行当。因为地价不断上涨,所以倒买倒卖能够牟取暴利。当时甚至连日本黑社会都投入了倒买倒卖中,这些投机者被称为炒地团。

获取土地非常容易,只要你有钱。而与此同时,你只要用土地做抵押,银行也会轻松给你贷款。因此,当时以将要购入的土地作为抵押从银行获取贷款,几乎分文不出就可以倒买倒卖土地。

钱没有花在实业上,而是虚拟的借贷,一来二去,1 块钱变成 10 块,10 块钱变成 100 块。这就是日本土地价格能如此迅猛上涨的原因。

香港在一定程度上,也有这样的影子。香港的经济命脉由地产大亨四大家族掌握,土地也大量聚集在这些大地产企业手中。据港政估计,诸如恒基兆业、新世界发展和新鸿基地开发等拥有超过 1000 公顷的香港耕地。

他们因为是房产巨擎,从银行获得资金并不会受到太多限制,与此同时,他们为了保护地价也会藏着手中的耕地不开发、不发售,而只要所剩不多的房产人们仍买得起,房价就会一直往上涨。

而日本房价泡沫破灭,就是在它收紧银行银根开始。1989 年末开始,日本央行行长出台政策,缩紧金融,抑制地价上涨。" 工薪族努力工作一辈子也买不起房的社会是不正常的。"

1990 年 3 月,日本银行将基准利率上调 1%,达到 5.25%。一周后,当时的大藏省以银行局长名义下达抑制土地相关投资的通知。设定银行不动产投资的上限,进行所谓的 " 总量限制 "。

但由于大型银行的子公司 " 住宅金融专门公司 " 并不在受限的对象中,此后仍然积极投资房地产,导致土地价格继续上涨。

1992 年,日本实施了 " 地价税 ",按照土地评估价的 0.3% 征收,对一定面积以上的土地所有者征税。这是日本固都税的前身。但是上有政策下有对策,为了避开面积税,我们投资日本房产时常见的 1DK 公寓(开间公寓)孕育而生。

所以房价仍然在涨。

然而,银根进一步缩紧不可逆,导致不少企业的不良资产被曝光,许多公司由于资金链断裂不得已宣布破产。

由此开启了多米诺骨牌模式,一张牌倒下,一场海啸呼啸而来。

泡沫前后,人与人的关系被金钱冲淡

市场一蹶不振

日本作家新井一二三便是经历这一波房价大涨大跌的一代。她在《我这一代东京人》中,如此描述经历泡沫前后,日本普通家庭的状态:

永远改变了日本社会的泡沫经济,是 1985 年由纽约广场饭店的国际金融协议开始的。之前,1 美元换 240 日元,广场协议以后,则换 120 日元了。日元的购买力一夜之间翻了一倍。很多人赶紧跑到国外去抢买名牌皮包。回到国内炒股炒地了。本来节约勤劳的日本民族,忽而全变成了投资家、投机家。

经济过热的副作用很快就明显了,本来一点不值钱的小块土地,在短短几年内升了几倍,竟值几百万美元了:这么一来,传统的长子单独继承制行不通了,因为小弟弟小妹妹都要分到一杯羹。我爷爷奶奶留下的寿司店,成了父亲兄弟姐妹八个人互相打官司争夺的对象;姥姥留下的小公寓也成了母亲三姐妹互相打官司争夺的对象。于是,我结束十余年的海外生活回国时,父母双方亲戚之间的往来差不多都断绝了。

人的关系变了,社会上也有黑风。地价大涨后,炒地团为了拿地为非作歹。

黑社会为了让一些人把手中的地块卖出来,会制造一系列杀人放火的社会案件,以此来降低当地土地的 " 感官价值 ",从那些想急于出手的人手中低价拿地。

之前一个远近闻名的悬案,发生在东京世田谷区的一家四口灭门惨案,至今都未找到凶手,就有分析认为,背后是黑社会炒地团的威胁。

与此同时,为了处理公司的不良资产,政府对主要银行进行国有化、注资补血的形式挽救。然而,政府的钱主要来源于国民征税,这就导致日本国民的负债急剧攀升。

到 2003 年初,为了处理两家大型银行的不良资产,全日本国民背负了高达 10.43 万亿日元的债务,平均一个人担负 8 万日元,一家五口人就背负了 40 万日元。

这段时间,公司为了还债都减少了借款,即使再低的利率都很少人借。公司不借钱扩张,而是埋头还债,这一定程度上阻碍了经济发展,这也就造就了所谓的 " 日本失去的二十年 "。

再加上日本的城市化已经进入尾声,住房刚需大幅减少,而且当时为了炒房兴建的库存也消耗了多年逐一消化,所以日本房价在泡沫破灭后变得极为稳定。

香港能从日本经验中,得到什么借鉴?

1. 保持货币金融政策连续性和稳定性有助于稳房价。

2. 要时刻防止不良借款、提防银行的不良债务。

3. 不能让房价无节制地涨下去,但泡沫也不能硬戳。

面对高企的房价,香港政府仍任重道远。而目前摆在林郑政府面前最大的难题,是人心。

参考资料:

《战后日本经济史》,野口悠纪雄、张玲

《日本房地产市场大起大落的终极逻辑》,夏磊、易炜、王菁菁

《我这一代东京人》,新井一二三

日本 " 失去的三十年 " 是惊天骗局!时隔 27 年日本地价出现异动,这背后发生了什么?

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