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今日蓝光嘉宝服务成功 IPO 万亿物管市场待“掘金”

10 月 18 日,在招股获得超预期认购后,内地物管企业蓝光嘉宝服务(2606.HK)正式在港交所挂牌。蓝光嘉宝服务以每股 37 港元股价发行,共计发行 4291.62 万股(假设未行使超额配售权),将募集资金总额 14.795 亿港元。截止发稿时间来看,蓝光嘉宝服务上市当日股价市场表现良好。

资本市场向来青睐物管企业。和房地产企业相比,物管企业不仅能获得高比例认购,其市盈率通常也要高出 4 倍左右。蓝光嘉宝服务的各项财务指标均堪称优秀,因此其在香港资本市场的表现也被各机构所看好。

蓝光嘉宝服务总部位于成都,在中国指数研究院发布的 "2019 中国物业服务百强榜 " 中,蓝光嘉宝服务位列综合实力排名第 11 位。截至 2019 年上半年,蓝光嘉宝服务在管总建筑面积达 6330 万平方米。2019 年上半年,蓝光嘉宝服务的营收规模为 9.33 亿元,同比上涨 58.8%;净利润 3.16 亿元,同比增长 66.8%。

若仔细研究,蓝光嘉宝服务不仅在规模上跃居行业前列,其业务多元化和衍生业务也均有优质表现。

这些年来,物管企业赴港上市渐成 " 风潮 ",这背后不仅得益于物管企业独特的模式,也因其背后的万亿市场前景。透过蓝光嘉宝服务的案例,不难窥见该领域真正的深度和广度。

业务协同与技术加持

2016 年以来,蓝光嘉宝服务通过一系列并购,将区域布局从西南地区大幅延伸,目前已覆盖西南、华北、华东、华南、华中等区域的 69 个城市,在规模增长和区域布局上取得长足进展,从而为今后的发展获得先机。

同时,蓝光嘉宝服务的业绩与母公司的关联度不断下降,也令公司的业绩具有更好的成长性。

但真正让挑剔的资本市场青睐的,是两个重要的优势。

一是业务类型的多元化。目前蓝光嘉宝服务的物业管理服务业态覆盖住宅物业、购物中心、办公楼宇、产业园区、酒店等。纵向来看,这种多元布局可以延伸房地产产业链价值;横向来看,则能够涵盖更多物业客户资源,这也能给实现企业业务收入结构优化,提升企业整体盈利能力。

二是不同业务良好的协同效应。蓝光嘉宝服务有三条主营业务线,分别是物业管理服务、咨询服务及社区增值服务。除提供传统物业管理服务外,蓝光嘉宝服务的咨询 22 服务业务有助于与开发商在物业开发项目前期建立业务合作关系。得益于传统物业管理服务业务的广泛客户基础,蓝光嘉宝服务的社区增值服务得到快速发展。反过来,社区增值服务则可提升客户对传统业务的满意度和忠诚度,并有助于进一步提高市场物业服务费的接受度。此外,社区增值服务作为物管公司的一项主营业务,毛利率往往明显高于其他业务,因此其重要性也越来越被认可。

蓝光嘉宝服务的各项业务之所以能做到很好的协调,离不开互联网和信息技术的加持。

2015 年,蓝光嘉宝服务推出 " 生活家服务体系 ",其自主打造的 " 嘉宝生活家 "APP,通过发挥互联网、物业各自优势,整合线上线下资源,实现商家、物业、业主各享其利。2016 年 6 月,由蓝光嘉宝服务自主研发、科技创新的 ECM 系统获得国家实用新型专利技术。此外,蓝光嘉宝服务还有 6 项软件获得国家软件著作权。

互联网技术的介入,使得蓝光嘉宝服务建立起一个完整的物业服务生态圈,不仅能整合三条业务线,增强竞争力并降低成本,而且有助于在日常运营中实现标准化、数字化及自动化。

有机构指出,这种模式能使运营方获得稳定的收入,同时借助运营效率的提高,提高公司的利润率,这也是受到资本市场青睐的重要原因。

万亿市场的机遇

有分析人士指出,热点一二线城市的房地产市场已经进入 " 存量时代 ",并推动市场更加关注资产运营。未来物业管理企业将持有数量庞大、品类多元的物业资产,其中大部分资产的价值都有进一步挖掘的巨大空间,这其中的市场规模可达到万亿。

在模式上,由于物管企业通常采用轻资产来运营,因此相比重资产的房地产业,更容易受到香港资本市场的认可。

在整个资本市场的表现上,物业行业的市盈率通常在 20 — 40 倍左右,相比房企要高出差不多 4 倍左右。

根据中国物业管理协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合发布的《2019 物业服务企业上市公司测评研究报告》,从运营规模的情况来看,2018 年物业服务企业营业收入的均值同比增长了 45%;从盈利能力看,物业服务企业毛利率稳中有升,毛利率均值在 29.61% 左右;从抗风险能力上看,物业服务企业属于轻资产运营,现金流状况良好,税财务状况保持非常稳健;从成长潜力看,物业服务企业各项的增长指标处于上升的阶段,无论在管面积、储备面积和合约面积上都有较大幅度地增长。

正如蓝光嘉宝服务的多元化与协同性,上述报告还认为,物管行业的一个重要趋势在于,在细分业态的多元化上综合发展。" 原来的认知是,物业企业只管一栋楼、一个小区,但今天已经接管了大量的医院、学校、机场、火车站、码头、场馆,在这些细分业态里面,已经诞生了很多的优质、优秀的公司。"

在蓝光嘉宝服务的招股书中,就明确了募集资金的一项用途:" 收购或投资非住宅物业管理公司,例如商业物业、产业园区、写字楼、学校及医院,以强化我们服务非住宅物业的能力,并进一步丰富我们的项目组合;将用于收购从事物业管理相关业务的公司,例如秩序维护、保洁、园艺及维修服务供应商,以优化我们的业务结构及实现协同效应。"

作为行业领先代表,蓝光嘉宝服务在资本市场上的表现,也恰恰说明物管行业正处在资本的 " 风口 " 上,这也将给行业带来很大的想象空间。今年 5 月,中国物业管理协会沈建忠会长对此曾做出精辟的总结," 作为物业服务企业,我们守着最大的资产,服务最大的人群,是万亿级的服务消费领域。一个小小的电梯在方寸之间,就能做出百亿的营收、千亿的市值,面对庞大的社区资源,资本助推下能做出的名堂一定大得多,资本红利将会给物业管理行业带来的变化超出想象。"

以上内容由"21世纪经济报道"上传发布 查看原文

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