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多地“金九”楼市成交不如 8 月 三季度土地市场降温

搜狐焦点 10-13

来源:华夏时报

由于房企在 7、8 月份早早在市场上发力 " 抢收 ",因此传统的房地产销售旺季 " 金九银十 " 或不会出现成交量大涨的情形。

据得意房数据显示,在 7 月份达到目前今年成交峰点 23312 套以后,武汉成交数据已连续下滑,8 月成交为 19836 套," 金九 " 成交仅 17936 套。9 月相较于 7 月成交总量下滑 23.06%。

除武汉外,广州、西安、合肥等多个城市商品房成交量环比 8 月下跌。

某研究院分析师指出,今年 " 小阳春 " 之后,房企的市场推盘力度一直没有减弱迹象,房企 " 冲刺 " 提前到了 5 月,6-7 月的市场推盘节奏以及促销也明显大于去年,因此 9 月成色不足并不代表全年成交量会出现明显下滑。相反由于房企早早在市场发力 " 抢收 ",导致市场的需求被提前释放,虽然供应量后续持续增加,但市场行情将保持相对稳定。

" 金九 " 成交下滑

相比传统的商品房销售淡季 8 月,不少城市 9 月的销售情况更不容乐观。

根据某数据研究院统计,2019 年 9 月,合肥市新建住宅网签成交 2791 套,环比下跌 46.4%,同比涨 2.1%;成交面积 33.37 万㎡,环比下跌 44.8%;均价 16573.0 元/㎡,环比下跌 2.5%,同比上涨 13.2%。

上半年楼市 " 小阳春 " 时期引领全国房价涨幅的西安也销售乏力。" 金九 " 上半月,西安 19 家楼盘集中开盘,但与上半年大多数项目一房难求的情形不同,这 19 家项目只有 4 家开盘售罄,平均开盘去化 76%,其中,限购区内有 10 家项目放弃摇号,进入平销。

根据一研究院的数据显示,今年广州全市二手房的交易套数自 7 月起持续下降,9 月环比 8 月下降了 14%,共成交 8463 套。

某报告显示,从全国范围来看,一线城市找房热度下跌 3.6%。

对此,上述分析师认为是因为房企 " 冲刺 " 提前到了 5 月,他预计,今年 " 金九银十 " 整体降价和促销是主旋律,但不同地方有不同力度和方式,大型品牌房企会策划全国性质的 " 打折促销 " 活动,但在不同地区的表现力度会有明显差异。限价比较严格的部分热点二线城市,降价空间相对有限;但部分三四线及以下城市的新房和二手房的降价幅度可能会再次提升,伴随着市场去化会同步放缓。

部分成长性城市仍有热度

尽管 9 月全国楼市整体表现欠佳,但部分价值潜力较大的三四线城市依然表现良好。

从某平台线上用户找房热度城市分布来看,连云港、汕头、兰州、银川、常州为用户找房热度前五名,其中,连云港找房热度环比上涨 3.6%。对此,业内人士分析指出,三四线城市整体找房热度的下降与典型城市成交价和热度上涨的背后,代表的是消费者开始更多关注仍有成长性的价值洼地市场。

从全国范围来看,9 月全国 67 个主要城市新房均价 16414 元,环比微升 0.32%,67 城中 35 城新房在线价格环比上涨,呈分化趋势。深圳市在线新房均价为 52950 元/㎡,和 7 月基本持平,上海、北京 9 月新房均价分别为 47004 元/㎡、45667 元/㎡,与 8 月基本持平。城市房价环比涨幅 top5 的城市集中在三四线,为呼和浩特、唐山、昆明、厦门、漳州,其中呼和浩特和唐山房价环比涨幅均超过 6%。

除具有成长性的城市外,有政策利好的城市也较受购房者关注。受《深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》中多项招才引智政策利好等多重因素影响,深圳、东莞、佛山等地用户咨询房产信息的热情这几个月来一直较高。尤其是靠近深圳,且房价性价比较高的东莞,9 月来电咨询量环比上升 21.4%。

并且,据统计,一线城市二手房交易热门板块持续向周边区域和新区辐射,北京密云、昌平、怀柔、房山关注度较高,广州花都新区、增城新塘、南沙金州、白云区金沙洲,深圳龙岗区、宝安区,上海闵行、浦东、奉贤都是热门板块。上海青浦区徐泾镇首次冲上榜单,徐泾镇位于上海西郊,毗邻虹桥机场,上海国家会展中心也坐落于此,随着长三角一体化的发展,徐泾承担的苏沪一体化作用更加凸显。

土地市场降温

与成交量下滑相应的,是全国各城市购地增速曲线的持续下行。

根某房地产研究院数据显示,2019 年 1-9 月份,重点监测的全国 100 个城市宅地成交面积为 44166 万平方米,同比增长 7.5%。该增速相比 1-8 月份 9.2%的数值有明显的收窄。

该研究院分析指出,三季度各大房企面临了各类压力,包括去库存压力、资金压力等,所以总体上拿地心态会更谨慎,拿地动作也会放缓。这也使得三季度百城宅地成交增速曲线总体上以下行为特征,符合近期的市场判断。

而分城市来看,一二线城市与三四线城市在土地成交方面有明显的分化。2019 年 1-9 月份,4 个一线城市宅地成交面积为 2239 万平方米,同比增长 53.9%,尤其是今年 9 月份一线城市宅地成交面积为 372 万平方米,为今年前 9 月的月度最高水平;前三季度 32 个二线城市宅地成交面积为 25633 万平方米,同比增长 16.9%,不过三季度面临拐点,并且出现了下行;64 个三四线城市宅地成交面积为 16294 万平方米,同比下降 7.9%。该数据相比 1-8 月份 7.1%的降幅略有扩大。

该研究院分析指出,近期从房企的经营策略看,更多是强调降价促销和去库存。后续宅地交易市场是否活跃,取决于房企的去库存效果以及资金回笼状况。从目前来看,库存去化压力依然较大、资金状况也没有得到实质性的改变,据此判断,至少今年 10 月份宅地交易市场会继续降温,购地增速曲线也将继续下行。

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