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从人口变化看,北京学区房缘何热度不减?

最近一段时间,在需求端房贷利率不降反升、供给端开发商信贷持续收紧导致资金链紧张的背景下,一线城市特别是北京的房地产市场整体呈现出快速降温的态势,特别是一些大户型上千万元的豪宅价格出现了快速下降,有价无市行情再现。但这其中有一类因建成年代较为久远而被称为 " 老破小 " 的房子价格却十分坚挺,部分热门区域 " 老破小 " 价格甚至不降反升,这类房子就是学区房,学区房价格坚挺的逻辑值得深思。

北京近年来学区房形成的起点始于 2008 年,在这一年,北京取消了初中试点学校和学科类实验班招生," 小升初 " 由学生的学籍所在地、户籍所在地和实际居住地共同决定。此后教育部在 2014 年出台了 19 个城市的义务教育免试就近入学的方案,并于 2015 年正式实施。2018 年,由于学区房炒作之风过甚,北京陆续开始实施 " 多校划片 " 取代 " 单校划片 ",但因众多名校多集中于东城区、西城区、海淀区等重点区域,因而这些区域的学区房价格是最为坚挺的。

其实,中小学就近入学政策只是导致北京学区房火热的部分原因,而并非全部或者说是根本原因,根本原因主要在于人口数量变化导致的人口结构变化以及学校数量无法与之匹配上。

先看人口数量变化情况,新中国成立初期北京市常住人口仅有 420 万人,此后一直保持一个稳定缓慢增长的趋势,到 1999 年常住人口增长至 1257 万人,50 年常住人口仅增长了 2 倍,年均仅增长 16.7 万人。但从 2000 年起,北京常住人口进入爆发式增长期,到 2016 年顶峰时已增至 2172.9 万人,年均增长达到了惊人的 57.2 万人,16 年间人口增速超过了新中国成立后 50 年的人口增速。而且,2000 年以后新增的北京常住人口中青壮年占了多数,再加上上世纪 80 年代初的婴儿潮出生的居民陆续进入生育期,其中仅 1982 年北京新出生人口数就达 18.6 万人。

双重因素叠加就势必会引发新一轮生育高峰,北京常住人口中新出生人口数完美印证了上述趋势,从 1991 年到 2006 年,每年北京新出生人口数量维持在 10 万人左右的低位,最低时的 2003 年全年新出生人口仅为 7.3 万人。但从 2007 年起,北京新出生人口数量爆发式增加,2007 年当年达 13.4 万人,2008 年 13.6 万人,到 2011 年达 16.5 万人,2014 年达顶峰的 20.8 万人,几乎是 2003 年时的 3 倍,此后的 4 年随着单独二孩和全面二孩政策的施行,年度新出生人口维持高位,2016 年新出生人口也达到 20.2 万人的历史次新高。

2007 年及以后出生的孩子到 2013 年陆续到了小学入学年龄,从新出生人口数量的变化看,学区房的真正开始火爆是从 2013 年开始的。2016 年新出生的孩子要到 2022 年进入小学,从这个角度看在现有政策没有根本性改变的状态下 2023 年以前学区房热度仍很难降低。

再看小学数量变化情况,根据北京市教委统计数据显示,北京小学数量在 1973 年达到 5888 所的高位,此后因合并和老城区改造等多种原因导致小学数量不断减少,到 1995 年北京小学数量有 2867 所,这些小学仍可应对 80 年代的婴儿潮。但由于 1991 年到 2006 年北京新出生人口数量持续走低,导致 1997 年起适龄小学生数量开始快速下降,当时小学普遍存在招生招不满的现象,这也加剧了小学数量的减少,1996 年北京尚有 2780 所小学,到了 2012 年,北京小学数量已下降至 1081 所,这期间年均减少超 100 所小学。不仅如此,大量教师也因学生和小学的减少而不得不转行从事其他工作。

但是,上面分析到,2007 以后北京的新出生人口又重回增长区间,这部分孩子在 2013 年及以后将陆续入学,此时小学的供需矛盾就开始集中凸显。根据专业教师在编需求调查显示,2013 年,北京小学初中教师缺口高达 47% 和 68%。

可是,小学减少了容易再建起来就很难,新建学校不仅要通过层层审批,更要重新申请建设用地,原本已拆掉的小学已被建成高楼大厦,再想在老城区内找到合适的教育场地几乎是不可能的,此外,还需要培养大量有资质的教师,很难在短时间内形成有效供给。

由此可以看出,造成当前学区房的持续高烧背后的原因是多方面的,主要在于新出生人口的周期性变化和中小学数量持续减少的不匹配上。那么,未来学区房会一直这样火爆下去吗?可以从以下两个方面看待这一问题。

一方面是政策的变化。" 多校划片 " 取代 " 单校划片 " 政策出台后,在朝阳、丰台等非名校集中区的学区房已经出现退烧。同时,近几年海淀的一些名校也加大了跨区办学的力度,选派优秀师资到分校承担教学工作,这对于未来区域间教育资源的平衡将起到一定推动作用。而且,近年来北京市也加大了财政对教育资源的支持力度,生均公共财政预算教育事业费由 2013 年的 2.2 万元快速增加至 2018 年的 3 万元,未来如果相关政策能持续也有利于缓解学区房短期供需矛盾。

另一方面是生育率持续走低会降低未来小学入学人数。虽然 2007 年以来北京市常住人口出生人数持续走高,但一方面北京的常住人口数量 2017 年起已开始下降,2018 年常住人口较 2017 年净减少 16.5 万人,另一方面由于二胎需求的集中释放和高房价的因素影响北京的人口出生率在全国处于较低水平,北京新出生人口 2018 年已下降至 17.8 万人,预计此后将呈现逐年下降的趋势,对应小学供需矛盾有望在 2024 年得到充分化解。

放眼全国,其他一二线城市情况基本与北京相似,短期中小学供需矛盾会导致学区房价格坚挺,需通过平衡学校资源和加大财政对教育投入力度解决,长期则随着新出生人口的下降学区房投资价值也会随之下降。

作者系财经评论员

(校对:张国刚)

以上内容由"中国经营报"上传发布 查看原文
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