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这个小城市,房价竟然悄悄怼到 3.7 万 /㎡!

财富管理 09-21

这个小城市,房价竟然悄悄怼到 3.7 万 /㎡!

作者 | 大胡子李俊怀

来源 | 大胡子说房(ID:dahuzishuofang)

财富导读

3、涨了 600 倍的房价降了!印度为中国带来什么启示

中山这个小城市,房价竟然悄悄怼到 3.7 万 /㎡!

正文

楼市的冰与火

四年前,传闻已久的深中通道正式敲定。

中山,一个原本波澜不惊名不见经传的养老小城市,突然被抬到了粤港澳大湾区国家级战略的重要节点城市。

政策红利大爆发,房地产市场大震动。

原来平均只有四五千的房价,来了一波疯狂补涨,一下子破了万元大关。

但今年的剧情又反转了。

8 月 16 日,毗邻珠海的御城金湾宣布降价,17000 元 /㎡的公寓现在只售 11000 元 /㎡,堪称「年度大跳水」。

消息一出,珠中震动,一度造成御城金湾门前道路交通严重拥堵。由于人太多,销售中心不得不提前关门,出动大量保安维护治安。

御城金湾销售中心人满为患▼

当日下午两点的销控板▼

囤了几年卖不出去的房子,降价之后一天下来迅速去化了两百多套。

而这仅仅是中山楼市的一隅。

6 字头、特价房、低首付……纵观局势,你会发现中山已经打响了各种降价促销大战。

二手房方面,今年的价格曲线先是跌了一波,后来升了一点,如今又不见涨势。

中山近一年二手房均价▼

最见萧条的莫过于土拍市场。

上半年仅成交一宗商住地,下半年终于放出了几块优质宅地,无奈开发商并不买账,无人问津或草草收场。

而楼市最冷的时候,土拍更是冷清得不能行。尽管地块周边配套成熟,但就是无人问津。

而楼市最热的时候,到处都是「日光盘」。销售中心人头涌动,挤得只能看人群中的缝缝看清销控板,等到挤到人前,只剩下零星的一楼和顶层可选。

分裂的中山,房价将要打回原形?还是另有新格局呢?

是日中秋,大胡子团队再探中山,实地调研中山的楼市现状。

我们发现中山这个小城市,房价竟然悄悄怼到 3.7 万 /㎡!

早期三大富人区

首先,从中山人的地域观念说起。

近十几年来,中山依傍三个楼盘形成了中山的三大富人区:

第一是水库边的凯茵;

第二是东区的远洋城;

第三是附带学位的奕翠园。

先说凯茵。

凯茵是雅居乐 00 年代的项目,当时的雅居乐仅仅是一个在三乡镇干了一票的本地小开发商,但却非常良心地设计出了几乎可以和国外豪宅比肩的高档住宅产品——凯茵豪园、凯茵新城。

凭借优质设计和自然资源,凯茵很快成为了中山富人们的聚集地。而雅居乐也就此发家,从此走向全国。

早期建成的凯茵楼盘尚属东区,但后期开发的项目被划分到了火炬开发区。而远洋城和奕翠园都位于东区。

如果说有山有水又有完善配套的凯茵还有什么美中不足,那一定就是它离市区太远了。

远洋城却补足了这一点。

远洋城背靠鎏金山,面向东区市中心,出则繁华,入则宁静,真是一片城中净土,所以中山很多 old money 也汇集于此。

最后是奕翠园。

事实上,奕翠园四周交通拥堵,还有不少「老破小」,但它最核心的优势在于学区房。

许多家长为了子女接受优质教育,削尖了脑袋搞学位,买房成了途径之一,也因此可以让奕翠园大卖。

大湾区下的中山楼市

中山一路向东发展。

老石岐是中山的老城区。大约在二十年前,政府就动了把市中心东迁的心思。

重点学校、政府办公地、会展中心、文化中心步步东移。如今,东区俨然是新中心的姿态。

如果继续东移,将会延伸到深中通道附近的火炬开发区和翠亨新区这两个板块,不出意外,未来会是一个规模相当的产业中心。

新区靠概念炒到均价 1.8 万 /㎡,但周边荒凉,设施不全,楼市一冷房后劲乏力。

而东区,属于市中心,基础设施是全中山最完善最成熟的,仅比一片荒芜的新区稍贵三四千而已。

可以说,新区价格存在泡沫,已达到它未来的价格;而东区虽贵,价格确实扎扎实实。

待到 2024 年,深中通道通车以后,中山房价应该还会再涨一波,而最有涨劲的不是新区,而是离深中通道不远又配套完善的东区。

东区五盘实调

1. 华鸿 · 珑悦轩 均价:2.7 万 -3.7 万 /㎡

看了这个项目,我才知道原来中山的房子早就上 3 万了!220 方大平层,最高可以卖到 3.7 万 /㎡。

凭什么?

珑悦轩占据了全中山最稀缺的教育资源。隔壁是中山一中,不仅孩子上学方便,据闻初中「就近派位」几率会更高。

东区本身地少,一中旁边更是绝佳,于是开发商把价格做到全市最高。

不过,华鸿是当地的一家小开发商,成立于 2010 年,附近的水云轩也是他们产品之一。

珑悦轩的园林设计相对于大开发商而言着实一般,景观单薄,缺乏美感。

比如此景,方方正正的蓝色区域并不是游泳池,而是一个仅用于观赏的水景。

小开发商坐拥优质资源,坐地起价也是常有的事。

无奈想高价卖房,备案价却跟不上房价。

所以珑悦轩做了「双合同」的买卖,计算下来一套房的首付大约占总价的五六成。

比如,一套 117 平米的房子,房价约 330 万,首付就高达 180 万,并且正常情况下 7 天内付清。

101 平米户型是项目前期卖得最好的,南北通透,视野开阔,可以看到检察院以及旁边的沿河绿化带。

不过这个漂亮的小户型却要一次性付全款,直接是让想捡漏的刚需们望而却步。

2. 时代云来 均价:2.7 万 /㎡

时代云来靠近远洋城,也是属于望山项目,交通也便利,附近也有优质幼儿园。

时代是堆料把这个项目做起来的,地铺看起来明亮而大气,据闻取材白桃木,还要等到天气干燥的时候才能手工镶嵌。

不过,2.7 万的价格似乎太高,让人 hold 不住。

是日中秋时节,销售中心几乎没人。售楼部的冷清让我觉得中山楼市真的是凉了不少。项目从去年 9 月开盘,卖了一年仍有不少大面积房存货。

不难看出,这个项目是依仗着富人区的地段,标定了高端人群。

3. 敏捷紫岭国际 均价:1.7 万 -1.9 万 /㎡

你可能会惊讶于东区怎么还会有低于 2 万的房子。

是的,它确实是卖这个价!

敏捷紫岭国际的位置也是相当优秀,后面是市区最大的公园——紫马岭公园,前面是全市最好的小学——中心小学,旁边还是整个中山的 CBD。

紫岭国际的备案价曾经上到 2.8 万 /㎡,高得全城轰动,如今只卖这个价,没看之前我们也是相当疑惑,但看了房子品质之后,也就见怪不怪了。

这是一个很典型的市区刚需盘,项目的某些细节相当粗放。

这个项目建了十多年之久,没想到现在才卖到第三期,产权年限剩余是 50 多年。

4. 奕翠园 均价:2.1 万 -2.3 万 /㎡

奕翠园是香港新鸿基地产旗下项目,十几年前就打入了中山市场。

奕翠园不仅卖品质,更卖学位,一期和二期都带中心小学学位。

本以为奕翠主打学区房,但没想到,现在这所全市人民都想挤破头让子女闯进去的学校只能摇号派位。

奕翠园核心价值尽失。

不过奕翠园卖得还算可以,6 月 28 日开盘至今,小户型已经售罄,目前只剩下 120 平米以上的户型。

由于项目以毛坯交房,而且楼盘的口碑一直都在,所以也没有做样板间,我们也没有机会进去一睹风貌。

5. 万科 · 金域中央 均价:2.1 万 -2.3 万 /㎡

踩盘至今,我唯一感受到中山楼市热度的就是——位于博爱路边上的万科项目。

项目附近没有停车场,入口条弯弯窄窄的沥青路边上停靠了不少车辆。我看到有不少深圳牌照的车,也有湖南车牌、黑龙江车牌等。

可以看出,这里的购房群体有部分是深圳人,也有来自全国各地的人。

这个项目主打本地改善,看房的多是一家老小,销售中心很热闹,热闹至找不到空座。

为什么这么热呢?那是因为销售中心刚开不久。

9 月 13 日中秋当天,项目开始认筹,预计国庆节前后开盘。

万科的热度并不是空穴来风,我们确实看到了大品牌的诚意所在。

比如,它没有和其他楼盘一样恨天高地做到 30+ 层,而是推出了只有 11 层的舒适小高层,并且还是南北对流的板楼。

比如,环绕整个楼盘景观的跑道,每隔 15 米就会有一处供老人小孩玩乐的娱乐设施。

比如,为了降低噪音,整个楼盘抬高了 5 米,并且地面栽种了一圈植物遮挡。

最关键的是,价格良心,尽管做成双合同,但首付三成也确实是三成。

东区楼市生态

1、带装修,并且是豪装!

除了奕翠园是毛坯交付之外,其余四个楼盘都会带装修交楼。

有销售还特意和我强调,「我们带装修,并且是豪装!」

豪装到什么程度呢?时代云来会送你一整套智能家居;珑悦轩的墙面镶了金边,橱柜、衣柜一应俱全。

豪装的原因一来是标定了高端客户,二来也是方便做双合同。

所谓的「双合同」,或者说「阴阳合同」,就是你的购房合同会附带一份高额的装修合同。

中山的备案价本身不高,但许多开发商认为房子的价值要比它的备案价高,于是就是靠着这一份装修合同把价格做高。

打个比方,房价 2.5 万,你的购房合同上房价 2 万,装修 5 千。5 千的装修,那是绝对的豪装。但实际上成本甚至不会超过 1 千 /㎡。

如果你要问是不是可以不带装修呢?销售一般会告诉你说,我们都是豪装交付。

2、标定高端人群

东区不做刚需房,基本上只做改善房,100 平面积的户型少之又少。

无独有偶,火炬开发区的凯茵一带,也有许多在售楼盘做成了以舒适为主的改善房,价格 300 万起步。

中山,有太多的改善房!

然而,数据告诉我,2018 年中山居民人均可支配收入 46865 元,能拿出三百多万买房的又有多少呢?

在时代楼盘逛的时候,销售说漏了嘴。中山的限购政策名存实亡,原本外地户口需要半年社保才能在中山买房,但现在管得松了,只要交一个月的社保也能买。

虽然购房人群以中山人更多,但大局难以挽回——中山区位好,本地人收入低。东区未来还会是中山人的吗?

中山本是一个没有什么存在感的三线小城,但有了深中通道,中山已不是中山人的中山,甚至是深圳人的中山,全国人的中山了。

就像深圳,你很难活捉一个深圳人土著,全国人民皆可为深圳人,正如那句老话「来了就是深圳人」。

回深圳的路上,我们坐上了有「水上深中通道」之称的客船。船上更多人讲普通话,极少听到粤语。

中秋节过后的客运码头一片热闹,那些从深圳福永下船的旅客,坐着大巴向机场进发,然后向着全国各地散去。

— END —

3、当下真心的 20 条买房建议,看完先收藏起来!

赚钱的 4 个层次,你在哪一层?

现在很多年轻人,90 后甚至 00 后,居然能在短短几年内就实现了财富自由。

这很恐怖,财富自由是很多人幻想了一辈子都没做到的事,这些年轻人凭什么?

以前那个能力与你相当,出身并不比你好,还没你努力的同事,有一天突然年薪百万了。你一定满脑子都是问号,为什么啊?

原因就在于,他们对财富自由有正确的认知,并付诸了行动,而你并没有。那财富自由赚钱的最正确姿势又是什么呢?

第一层境界——打工者:同一份时间,出售一次;

第二层境界——成长者:同一份时间,出售两次;

第三层境界—— IP 者:同一份时间,出售多次。

如果说,打工者是给老板打工,成长者是一半给自己打工一半给老板打工,那 IP 者就完全是给自己打工了。

那如何做到把自己的同一份时间,出售很多次呢?

欢迎关注 "王耳朵先生" 让先生来帮你如何实现真正的财富自由。

王耳朵先生(ID:huangezishiba)

王耳朵先生,青年作家,知名媒体前首席记者,

关注于职场和个人成长。

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