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当房东、买房子,一定要看这项指标!

叶檀财经 09-21

在国内,当房东曾经不是一桩好生意,是活雷锋。

当房东是个什么工作?得先买房,花百万以上买套房,出租获得现金流,跟在银行理财没有太大区别。

区别是,银行理财还有 4% 的回报;房租回报,通常连 3% 都不到,还得管冰箱、电灯、下水管道有没有堵塞。

那还出租个什么劲?不如直接存到银行省事!

去年,中信证券对比过房价和房租:过去几年北上广深的房价几乎翻了三倍!

北京 2012 年 8 月平均租金 60.13 元 / 月 / 平米;到 2018 年 7 月,平均租金上升到 92.33 元 / 月 / 平米,上涨幅度仅为 53.55%。

租金回报率?那就更低了!

2019 年 8 月,海外掘金发布了全球热门城市租金回报率排名,前五名分别是名古屋、金边、大阪、马尼拉和波士顿,净租金回报率都在 5% 以上。

中国内地城市净租金回报低得可怜,只有 1.5% 到 2%,差不多要 50 年以上才能回本。

那,为什么还有人要当房东呢?

关键是,房价涨得快,涨得高啊。

根据禧泰数据,北京最新房价每平米 6.54 万元,这还是控制下的结果。2012 年,中心区域也就 3 万块钱左右,7 年起码翻倍以上。

假设,当年有那么个阔爷,买了房不出租,现在把房子卖了,转手回报翻番,这位阔爷出租房子,弄点房租收入,属于搂草打兔子,顺便的事。所以,2% 的租金回报,他也认了。反正,比没有强。

现在,情况不一样了,房价大幅上涨的黄金时代已经过去了,剩下的是遍地白银。

投资房地产,靠房价上涨的价差得到高回报,风险越来越大。

这时候,租金回报率就特别重要,直接决定了房地产投资是不是安全。5% 的回报还可以,2% 的回报就不能接受了。

看看一些长租公寓公司的惨像就知道,这实在不是躺赚的生意。当寓公,拼的是现金、管理和血汗。

现在,不光租金上涨不快(年轻人哇哇叫,租金太高了——别叫,跟房价比比,上涨不算快),还有税收风险。

今年 9 月 4 日,河北税务局发布新政,从 10 月 1 号开始,个人出租(转租)住房不能提供合作、准确成本凭证的,不能准确计算租赁成本费用的,按照租金的 5% 到 10% 缴纳所得税。

天哪,弄点房租要交税?!

别叫,理论上租金一直要交税的。北上广深四个一线,明确了新版租房税率,都有不同程度减免,就是为了鼓励大家交税。

有篇文章叫做《即便是北京的房东,也快房租玩死了》,大家看看,增加点当房东不易的感性认知。

可以预见的是,精明的上海爷叔、北京老炮,如果不缺这一笔房租,那就耗着,不出租。真的要出租,那就私下找房客,各种避税

这难道不是风险吗?

" 租房收税 " 这块骨头,比房产税扩大试点还要难啃。租赁住房,备案率很低,全国估计不足 1%,提高征税率,代价太大了。

现在,檀香们购房,除了地段,一定要看租金回报率了,这是确保安全的必看指标。

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相关标签 房价房租房东

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