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仅 5 个月,2019 楼市大反转已经上演!

米宅 09-21 6

近期的房地产市场是奏响了一曲凉凉。

我们来看土地市场:

苏州:9 月 18 日,苏州市有 8 宗经营性用地进入限时竞价阶段,均采取限地价、限房价的出让方式。最终,4 宗地底价成交,最高的一宗地块溢价 10.69%,一宗仅一家报名参拍的地块流拍。成交的 7 宗地块最终收金 104.82 亿元。

烟台:高新区创业路以南、经三路以西地块,9 月 17 日 10 点挂牌截止后,因无人出价而流拍!

南阳:9 月 17 日,南阳 G2019 — 65、G2019 — 66、G2019 — 43 全部流拍。

武汉:9 月 3 日,出让 5 宗地块总面积 27.35 万平米,起拍总价 48.95 亿元。但结果显示,当天两宗土地流拍,余下三宗揽金 26 亿元,仅达到预期收入的一半。

天津:西青水西公园打包地块终止延期、确定摘牌时间,起始价下调 7 亿至 43 亿,起始楼面价 14703 元 /㎡,并取消商业地块自持要求。

相比 3-5 月份的市场:

常州诞生新地王!苏州诞生新地王!洛阳出地王!南阳出地王等等,句容狂拍 12 块地,旭辉连拿 6 块!开发商厮杀抢地,溢价率飙升,地价暴涨,瞬间刮起一场自上而下的地王风。

相比之前地王频出,刷新溢价的火热的土地市场,如今正在上演反转剧,不管是一线还是三四线城市都开始偃旗息鼓。

为什么会如此一致?我们往下看:

01

为什么会出现反转?

1、政策的不放松

在房住不炒的情况下,一二线城市是不断的打补丁,特别是 730 会议首提的 " 不将房地产作为短期刺激经济的手段 ",之前的楼市小阳春并没有延续。而三四线城市虽然没有一二线城市拿地严格,但是棚改的减少,还有开封关于取消限售的一日游,以及降价未遂事件的发生,其实也说明了在大政策下三四线的日子并不好过。

2、土地捆绑,附件条件多,也限制一些小房企。

文章开头烟台这块地与产业捆绑,竞得人须在烟台高新区内同步建设人工智能、新一代信息技术及相关高端服务业产业项目,总投资不低于人民币 15 亿元。除此以外,还有一些地块的起始价和保证金都不低,有些还要求建租赁用房等等,一些小房企根本就没实力参与进来。

而近期我们来看中海 79.4 亿拿下北京地王,由于无人竞拍,华润底价 46.6 亿拿下深圳最贵地段商地 …… 这些企业都属于央企、国企或资金实力较强,融资成本相对较低,而一些中小企业则望而却步。

3、开发商预期不足

自从小阳春以后,政策的加码,以及土地市场管控,在这种情况下,购房者观望情绪严重,成交量下降,开发商回款比较慢,影响资金周转,一些房企开始做活动,打折销售三四线城市的楼盘,比如碧桂园,恒大等这类全国性的房企开始全民营销,促销全国各地的楼盘,为了快速回款,还有一些房企,全员营销 KPI 和裁员绑定在了一起,卖不掉房子,就裁员等等。

回不了款,融资难,政策紧,限价,在这种情况下,减少土地成本也成为了活下去的良方,这种销售情况直接影响开发商对未来两年房地产市场的信心。

我们再来看 2018-2019 年前 8 月开发商拿地排名也可以看出,不少房企均有收缩:

4、房企融资艰难

自 5 月 17 日银保监会发文以来,监管层对于房企融资呈现持续收紧态势,8 月表态进一步收紧。我们来看发布的这一系列条文:

一些信托机构临时暂停了地产融资业务,房企融资渠道逐渐收窄,融资成本也随之水涨船高。而支撑不住的一些房企则面临破产,有报道称截止 8 月 21 日,全国宣告破财的大小房企加起来数量有 314 家,最主要的问题就是资金链的严重短缺甚至是断裂致其无法开发新业务。

02

未来如何走?

8 月据 CRIC 统计数据显示,全国 336 城土地成交建筑面积为 16959 万平方米,环比下降 14%,同比降幅已经扩大到 36%。各能级城市成交量也均有缩减,其中一线城市降幅最为突出,高达 43%,仅成交了 221 万平方米,二线城市的环比降幅也达到了三成以上,导致本月土地成交量较上月明显缩减。

而 9 月后土地流拍会更多,但是却好于 2018 年的土地流拍情况,下半年土地市场也要维稳,为什么?

首先,因城施策的存在。

虽然大方针不变,但是因城施策是允许的,我们来看近期的一些城市的政策,也给予了不少人机会,比如:

长沙:一向政策调控政策比较严格,现在购买公寓可落户;

宁波:规定专科学历缩短至 6 个月社保就能落户;

无锡:承诺本科学历落户无限制;

贵阳:公积金贷款政策大调整,其中取消二套住房公积金贷款时间限制,降低二手房住房公积金贷款最低首付款比例;

落户政策的放松以及公积金政策的调整等一系列的政策,都在为改变这个城市的房地产事情做努力。

其次,土地流拍多为商业以及共有产权类土地。

我们来看土地流拍的情况,前一段时间郑州同一时间土拍的土地,住宅性质的土地依然成交,而预计规划建标志性的商业却流拍了,而南阳也是如此,高铁片区的商业流拍,惠州,肇庆也是如此,我们都知道商业相对于住宅来说,周期和回款更长。我们再来看8 月一二线土地溢价情况,整体来说,住宅是大于商办用地的。

最后,还是有降准的来袭。

正当大家为资金发愁的时候,中国人民银行全面下调金融机构存款准备金率 0.5 个百分点,释放资金约 9000 亿元。

其实我们都知道每次降准,受益最大的都是房地产,虽然在降准之前,政府为了房地产直接受益进行了预防,比如房贷审批时间拖长,实行新的贷款利率政策,但是钱是流动,股市和楼市,明眼人都知道要去向哪里,但是只是要受些波折。

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