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信达夺“地王”的秘诀与困局

乐居财经 09-21

乐居财经 李奕和 发自北京

信达地产(SH:600657)依然不得不周旋于其当年拍下的那些 " 地王们 "。

近日,信达地产股份有限公司(以下简称 " 信达地产 ")披露公告称,为旗下子公司杭州信达奥体置业有限公司(以下简称 " 杭州奥体置业 ")17.5 亿元的融资提供担保。

公告称,为满足经营需要,公司参股子公司杭州奥体置业作为借款人,拟向金融机构为项目 MU03 地块申请贷款,融资本金不超过 17.5 亿元。信达地产为上述贷款提供本息全额无条件不可撤销连带责任保证担保。

与此同时,被担保方的其他参股股东的实际控制人即融创房地产集团有限公司、杭州滨江房产集团股份有限公司按持股比例为公司本次担保提供反担保。

杭州奥体置业是信达地产于 2016 年拍下的 " 杭州滨江地王 " 项目开发公司,本次申请贷款的 MU03 地块是项目中的其中一块土地。该 " 地王 " 项目实际上由信达地产联合万科拿下,万科退出后,信达地产引入融创、滨江进行开发。

" 地王 " 收割机

即使现在看来,信达地产当年在杭州以 123.18 亿元创造出的全国总价地王,依然是土拍市场中浓墨重彩的一笔。

2016 年 5 月 27 日下午,起价为 62.86 亿元的杭州滨江区奥体单元 MU-01、MU-02、MU-03 商住地挂牌截止,地块吸引包括碧桂园、保利、融创、绿地 - 地铁、招商 - 新城、万科 - 信达、龙湖、华润等近 20 家大牌房企报名,其中不少企业以联合体出现。

经过激烈厮杀,万科 - 信达联合体最终冲出重围,以溢价 95.95%、楼面价 21575.78 元 / 平方米拿下该地块,总价达 123.18 亿元。其既创造了 2016 年全国总价地王记录,也是杭州土拍史上第一宗超过百亿的地块。

事实上,2015、2016 年是信达地产近乎 " 疯狂 " 的两年,也是其作为一家地产商获得最高 " 曝光 " 率的时刻。

自 2015 年下半年开始近一年的时间里,信达地产先后在广州、合肥、上海、深圳、杭州几个城市创造出多个 " 地王 ",当中包括广州广日电梯厂地块、合肥滨湖地王、海新江湾城地王、深圳坪山单价地王、杭州南星地王、杭州滨江地王、上海宝山顾村地王,总土地款接近 400 亿元。

信达地产于 2016 年总销售额 169.07 亿元,这是其当年总销售的两倍多。

乐居财经据公开资料整理

2017 年 11 月,信达地产还以 43.34 亿元拿下合肥 " 总价地王 " 包河 S1706 号地块,最高楼面价 18749.91 元 / 平方米,溢价达 223.27%。

值得一提的是,在当年拿下 " 杭州滨江地王 " 项目仅一小时后,小伙伴万科却 " 反悔 " 退出,友谊的小船说翻就翻,兜兜转转几个月,于 2016 年 9 月,随着滨江集团的一纸公告的披露,外界才得知,信达地产已在项目中引入融创和滨江。

根据信达地产近日披露的担保公告,杭州奥体置业成立于 2016 年 6 月,注册资本 10 亿元,经营范围为房地产开发经营、服务、自有房屋租赁、招投标代理、商务信息咨询。

股权分布上,杭州奥体置业由浙江信达地产有限公司持股 10%,由宁波坤皓投资有限公司持股 40%,而宁波坤皓投资有限公司由浙江信达地产有限公司 100% 持有,浙江信达地产有限公司则是信达地产旗下全资子公司。此外,融创、滨江则通过宁波东睦东奥投资管理有限公司合共持有杭州奥体置业 50%。

简单来说,现在的杭州奥体置业由信达地产、融创、滨江分别持有股权 50%、40% 以及 10%。

据了解,截至 2019 年 8 月 31 日,信达地产对外担保余额 149.27 亿元,占其最近一期经审计净资产的 71.51%。其中对全资子公司、控股子公司、非控股子公司提供担保余额为 121.03 亿元、13.42 亿元以及 14.82 亿元。

该公司独立董事对担保事项发表独立意见指出,担保事项是为了保证项目开发建设进展顺利,满足融资需求。根据目前开发项目的经营情况和未来项目开发计划,子公司有能力偿还该项目借款,并解除相应担保。

信达的 " 金融地产 "

在以 " 地王创造者 " 被行业所熟知以前,信达地产并不在主流房企的关注范围内。其过往的产品也多是处于城市的偏郊区、远离城市核心地带,定位以刚需首改为主。

以上海和杭州这两个城市为例,其当时的项目杭州柳郡苑、上海信达蓝爵等均属于刚需或首改类产品,而在深圳坪山拿单价地王,则还是其首次在该城市的公开市场拿地。这似乎与其后来热衷于拿 " 地王 "、起豪宅的定位沾不上边。

事实上,信达地产在全国范围内并没有太多拿得出手的作品,但这并不妨碍信达地产当时在土拍市场的激进表现。凭借母公司中国信达的强大金融背景,信达地产从成立以来走的就是 " 金融地产 " 路径。

资料显示,信达地产母公司中国信达是财政部控股的金融资产管理公司,其是 90 年代末国家为剥离四大国有银行的不良资产而设的四大金融资产管理公司之一。通过 " 信达系 " 旗下各种夹层基金,信达地产可以轻易获得母公司 " 输血 ",以较低的成本成功撬动大项目。

这是 2015、2016 年信达地产在毫无豪宅操盘经验的情况下,依然敢对 " 地王 " 下手的原因。

曾有行业人士做过梳理,在土拍市场上出现的信达地产一般有两种形态,一种是区域公司直接拿地,这种地块一般分布在合肥、芜湖、宁波等二三线城市,开发难度较为简单;第二种,则是由其区域公司以及区域公司参股设立的基金组成的联合体进行参拍,地块存在一定的开发难度,需要做一定溢价率的产品。

事实上,该公司当年在参拍杭州南星地王、深圳坪山地王、上海新江湾地王以及广州天河地块等地块时,无一不是以区域公司 + 基金组成的联合体进行,而除了合肥滨湖地块未有报道引入合作方,其余的 " 地王 " 项目均由信达地产引入合作方进行开发。

当中,广州天河地块引入中国金茂;深圳坪山地块、上海新江湾城地块、上海宝山顾村地块引入泰禾;杭州南星地块引入滨江;杭州滨江地块引入滨江、融创。通过引入这些有经验的合作者进行操盘开发,信达地产则更多成为了一个幕后的财务投资者角色。

信达地产的这种资本运作,在对上海新江湾地块的操持上则表现得更为复杂。该项目由信达银泰持股 20%,另外 80% 的股权则掌握在上海坤瓴投资手中。其中,上海坤瓴投资又由信达地产、泰禾集团以及宁波汇融沁齐共同持有,而宁波汇融沁齐又由信达地产和泰禾集团共同出资设立。

这种复杂的夹层基金不仅保证了信达地产在房地产投资领域的资金来源,同时也为后期引入合作伙伴提供了更好的渠道。

值得注意的是,在这些合作项目里面,信达地产往往掌握了更大的股权比例,而像深圳坪山项目、上海宝山顾村项目则 100% 由信达地产持有,引入泰禾只为了项目的代建。这又不仅保证了信达地产对于项目的整体操控以及利润的最大化,同时,项目也可以以一个更好、更高溢价产品面向市场。

" 地王 " 宿命

信达地产的 " 如意算盘 " 似乎打得天衣无缝。

只是,仍然身处调控周期的房地产市场,目前的处境并不乐观。特别在一线城市限购、限价、限贷的环境下,一些以改善类豪宅产品的面市更为艰难。

近日,就有消息传出,2016 年 4 月获厦门总价地王及岛外单价地王的一项目,每平方米降价 6000 元进行促销。据了解,以该项目 88-92 平复式三房户型为例,此前均价为 3.7 万元 / 平方米,折后均价降到 3.1-3.2 万元 / 平方米。

这也是此前拍出一些高价地项目的真实写照。数据显示,今年 8 月,房地产信托募资规模骤降至 402.68 亿元,环比下滑 37.83%。然而,融资在收紧,企业却迎来了偿债的高峰。

在融资渠道受阻的情况下,房地产开发商往往只能通过降价等方式,迫使一些高价项目牺牲利润、降低姿势入市,以促进去化,加快回款。事实上,就目前的房地产市场而言,定高价不仅得不到市场认可,还可能拿不到预售证。

事实上,信达地产当年拍下的那些 " 地王们 " 受本轮调控周期的影响,也面临入市的困难,一方面是调控原因,一方面也有资金上的问题。

以 " 杭州滨江地王 " 项目为例,该项目自 2016 年 5 月拍下地块、当年 9 月引入融创、滨江,直到 2017 年 12 月领下首张预售证,至目前已实现预销售收入 85.5 亿元。

然而,随着项目的推进,所需的资金也在不断持续投入。据了解,除去本次信达地产担保的 17.5 亿元融资外,截至 2019 年 8 月 31 日,该项目已向金融机构借款 60.7 亿元,实际资产负债率升至 61.6%。

信达地产年报显示,2019 上半年,该公司营业收入 54.3 亿元,同比增长 87.56%;归属上市公司股东净利润 4.54 亿元,增长 81.14%;扣除非经常性损益净利则增长 115.04% 至 2.83 亿元。然而,信达地产负债也增长至 819.49 亿元,其总资产 1028.66 亿元,资产负债率则同比升至 79.67%。

除此以外,该公司在今年上半年的销售方面也有较大幅度的下滑,2019 年 1-6 月,信达地产累计实现房地产权益销售面积 62.64 万平方米,同比增长 12.86%;但权益销售合同额则同比下降 29.03% 至 101.94 亿元。

信达地产半年报显示,今年 1-6 月,除与滨江合作的 " 杭州南星地王 " 项目、" 合肥滨湖地王 " 项目,以及与万科、华侨城合作的 " 合肥包河地王 " 项目有贡献预销售面积外,其余 " 地王 " 项目并未体现在房地产销售表里面。资料显示,其于 2015 年 6 月拿下、中国金茂占有 40% 权益的广州广日电梯厂地块项目的竣工时间,则已推迟到 2020 年。

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