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临港有多“热”?临港有多“冷”?

要说过去一月谁最风光,上海最东面的一角陆地——临港,必须有姓名。9 月 20 日,上海自贸区临港新片区亮出 " 满月 " 成绩单:

一个月来累计接洽项目近 200 个,包括盛美半导体、聚力成氮化镓等集成电路项目,华彬集团华东总部、大唐网络 5G 研发总部等区域总部在内的 30 多个项目落户,并在 9 月 12 日举行集中签约仪式。

一个月前,临港新片区正式揭牌,建设大幕由此拉开。时间再往前,8 月初,国务院印发《中国(上海)自由贸易试验区临港新片区总体方案》(下称《方案》)。

" 对标国际上公认的竞争力最强的自由贸易园区 "" 特殊经济功能区 "" 参照经济特区管理 "" 投资贸易自由化 " ……一个个重磅甚至 " 首提 " 词汇,无不显示出新片区的 " 新 " 与 " 特 "。

临港规划图 图片来源:上海临港管委会官网

8 月底,随着《关于促进中国(上海)自由贸易试验区临港新片区高质量发展实施特殊支持政策的若干意见》(下称 " 临港 50 条 ")出台,新片区战略定位,变得更具体而清晰——

建设为更具国际市场影响力竞争力的特殊经济功能区和开放创新、智慧生态、产城融合、宜业宜居的现代化新城。

在华中科技大学教授、光谷自贸研究院院长陈波看来,临港像一个 " 先锋队 "," 主动适应国际高水平经贸合作要求,代表中国参与国际最高开放水平的竞争 "。

临港究竟是个什么地方?一个月来都有哪些变化?未来会变成什么样?带着一连串问号,城叔专程去了一趟临港。

刚刚踏上这里,沿环湖西一路前行,一路悬挂着 " 做勇攀高峰的探路人 " 等标语,很容易让人感受到这座自贸区 " 新秀 " 的十足干劲。据说,特斯拉超级工厂落户临港前,公司高层站在港口远眺杭州湾,不停说着 "Great"! 想必,脚下这片土地,也令他们充满希望。

临港沿路上的标语 图片来源:朱玫洁 摄

不久前,临港无人驾驶展亮相 2019 世界人工智能大会;9 月 20 日,临港发布新政,支持金融业创新发展,还将打造外国人才试验区……如今的临港,已逐渐适应聚光灯下的关注。不过,作为一座因港而生、尚未成年的新城," 聚产 " 之外,临港还要面对如何 " 聚人 " 的问题。

临港有多热?

临港新片区先行启动区面积 119.5 平方公里,相当于原上海自贸区面积直接翻倍;远期规划更是将近 873 平方公里,几乎相当于一座县级市的规模。当前的临港有多热?

8 月底,在临港一处新盘售楼处,用 " 人山人海 " 来形容毫不为过。而在临港新片区行政服务中心,这天下午工商注册页面已无法显示。

临港新片区行政服务中心大厅 图片来源:朱玫洁 摄

" 这两天做新设的人多,系统有点崩了。" 现场工作人员无奈地解释。大厅里,有人干脆从公文包里掏出纸笔,一边工作一边等。

" 现在的工作量是比(新片区成立)之前大一些。" 行政服务中心总咨询台工作人员透露,以前每天大概有 200 多人来取号办事,最近一段时间每天都在三四百人,其中大多数是来办工商一类事务,包括新设企业、迁移、注销等。

临港的热,始于新片区揭晓。8 月初的《方案》提到,要 " 实施具有国际竞争力的税收制度和政策 "、" 促进产城融合发展 " 等。其时,虽然细则尚未明确,但临港行政服务中心已设起投资服务咨询台,不时有人前来咨询。

" 相当一部分人是带着明确目的来咨询的,比如是不是这边设立(公司)就属于新片区了?新片区的政策和临港的政策有何利好上的变化?" 在临港从事招商引资工作的小金告诉城叔,得到明确答复后," 马上能确定的大概有 1/10,后面陆陆续续(办理的)大概有三成 "。小金透露,细则出台前,其负责的每周在临港新设和迁移的人工智能企业已较此前翻番。

8 月 30 日发布的 " 临港 50 条 " 细则,没有让这些翘首以待的人失望。

数量上,它比此前上海针对临港地区出台的两轮(2012 年、2016 年)特殊支持政策加起来还多(共 47 条);内容上," 临港 50 条 " 格外重视人才服务,其中人才落户与城市配套服务相关政策就有 23 条,占比近一半。

其中,包括降低 " 居转户 " 年限、限价房、减个人所得税、减企业所得税等多项实实在在的条款。这也意味着,在落户、购房、个税等多个方面,临港一跃成为上海政策最优区域。

对新片区内符合条件从事集成电路、人工智能、生物医药、民用航空等关键领域核心环节生产研发的企业,自设立之日起 5 年内减按 15% 税率征收企业所得税。

对符合一定工作年限并承诺落户后继续在新片区工作 2 年以上的人才," 居转户 " 年限由 7 年缩短为 5 年。其中,对符合新片区重点产业布局的用人单位的核心人才," 居转户 " 年限由 7 年缩短为 3 年。

更重要的是," 临港 50 条 " 还明确:" 今后我市出台的政策,对企业和人才的支持力度优于本意见相关规定的,新片区按照‘政策从优’原则,普遍适用。" 这条 " 兜底 " 政策,打消了企业和人才对政策变化不可预期的担忧。

" 新片区支持政策,就是把资源向新片区集聚,使得新片区能够长期成为全市政策资源最优惠的区域,使得更多的人才、更多的项目能够向新片区汇集。" 上海常务副市长、临港新片区管委会主任陈寅此前表示。

一月来,临港新片区在人才服务政策上的苦心,回报初显。数据显示,8 月 20 日至 9 月 7 日,平均每天有 40 多家新公司到新片区注册登记。

企业来了,人也来了,楼市热度随之攀升。58 同城、安居客《国民安居指数报告》显示,8 月,在一线城市中,北京、广州找房热度微降,但上海受临港新片区热度影响,环比上涨 7.8%。

" 卡脖子 " 难题

实际上,临港之所以格外重视对人的服务,正是因为,16 年来,如何聚人一直是这座新城最 " 卡脖子 " 的问题之一。

临港地处上海东南角,自 2003 年开始规划建设,伴随深水洋山港而生。地如其名,依靠临海近港的优势,临港很快聚集起现代物流业、装备制造业等产业集群。建设之初,当地便引进不少与海洋相关的研究机构,包括上海海洋大学、上海海事大学等。

虽然产业发展较为迅速,但人气不足一直是临港的一大困扰,甚至一度被称为 " 鬼城 "。

此前,由于历史原因,临港产业区与临港新城(又称 " 南汇新城 ")分开管理,在产城融合方面存在一定体制障碍。2013 年有报道指出,临港新城人口约 4.6 万人,其中 3.7 万人都是大学师生。

2012 年,经过系列调整,上海市临港地区开发建设管理委员会成立,临港地区才终于形成统一规划、统一开发、统一管理的格局。

同年,为促进产城融合发展,上海发布 " 双特 " 政策——《关于在临港地区建立特别机制和实行特殊政策的意见》,而后又进一步出台 " 临港 30 条 " 细则。后者亦可视为 " 临港 50 条 " 的 " 胚胎版 ",好些条款都似曾相识。例如," 临港 30 条 " 已开始在居住证制度上下功夫——对于居住与工作均在临港的享专项加分。

在这之后,临港迎来更重大利好。2013 年 9 月,临港地区洋山保税港区成为上海自贸区首批成员。尽管,洋山综合保税区位于海岛洋山上,但仍不妨碍临港楼市骤热。高潮时期,一个小小的房屋中介铺面,10 余人忙到来不及吃饭,业绩也从全店一周平均卖 2 套房飙至一天卖 8 套,二手房一周涨 10 万元,更有买家表示,无论户型价格,有房就买。

表面上,临港热闹了。但如今回头看,当初楼市中多为投资的 " 过客 ",而非临港的 " 归人 "。尽管 2016 年上海对临港 " 双特 " 政策再次加码,但有报道显示,2017 年,临港新城中心地区——滴水湖片区,有的楼盘虽然销售达到 8 成,但入住率仅约 3 成。这一年,调整区划后的临港新城(面积 152k㎡)常住人口为 8 万人。

图片来源:朱玫洁 摄

这个数字,显然离上海对临港的期望较远。根据 2004 年获批的《上海市临港新城总体规划(2003 年~2020 年)》,上海临港新城总体规划用地面积约为 296.6k㎡ ,至 2020 年,规划区居住人口 83 万。

而后,在 2018 年发布的《上海市城市总体规划(2017-2035 年)》中,临港新城(南汇新城)人口规划已缩小至 65 万人(2035 年)。

" 发育 " 中的城市

临港人气低迷,区位是个重要原因。往往,看好临港的人,是因其临海靠港;而不看好临港的人,恰巧也是因为区位——距上海市中心约 70 公里,乘坐地铁或开车也要 2 小时。对比之下,从上海高铁站前往苏州也仅需 30 分钟。

因距离较远,十余年开发进程中,临港定位从一座远郊新城变为节点城市。在许多上海人眼里,临港是一个自成一体的卫星城,而不是与上海市区紧密联系的郊区。在 " 临港 50 条 " 中,临港新片区亦被表述为" 独立的综合性节点城市 "

问题是,需要 " 独立 " 的临港,自身基础本来就很弱。上海海洋大学档案馆馆长宁波回忆,2008 年随上海海洋大学新校区来到临港时,除两座大学(上海海洋大学、上海海事大学)和少数几栋楼外,周围很多地方还是芦苇荡。

目前,坐上唯一一条从上海市区通向临港的轨道交通 16 号线,你会发现,沿途高楼、园区越来越少,最后列车要在广袤田野中穿过数个站点,才能抵达终点滴水湖站。

乘上海轨道交通 16 号线前往临港,沿途的乡村风貌 图片来源:朱玫洁 摄

实际上,在 2003 年规划建设以前,临港主要是农村和乡镇形态。依靠洋山港,临港相关产业迅速聚集。但在产业区之外,其配套服务相对落后。临港新城两座高校附近的第一个大超市—— " 农工商大超市 ",也是师生期盼多年、又在当地努力下才落地。

有学者指出,临港公共交通、住宿、商业、生活休闲等城镇功能缺失,而且当地主要是动迁农民和原住民,人才缺乏,因此地区综合配套服务,难以跟上产业区高强度、快节奏的步子。

直到 2017 年,仍有居住在滴水湖区域的老人受访时表示,平时买菜需要 1 个多小时,要乘坐地铁到惠南(镇)站采购。同样在 2017 年,临港主城区终于迎来第一家商业综合体——港城新天地。不过,即便是现在,工作日走在滴水湖周边,道路宽阔、绿化优美,但沿路仍能看见很多空置商铺。走出滴水湖地铁站,最近的便餐聚集区也在 1 公里以外。

滴水湖地铁站 图片来源:朱玫洁 摄

本地人才不多,加上交通不便、配套不足,也导致很多人不愿到临港发展,这正是临港面临的一大难题。对于一些初创企业来说,他们看好临港的发展潜力,但在当地招工较难。因而,不少人选择注册在临港、办公在市区。

" 很难请到员工,最多能从附近的上海海洋大学找兼职。" 一家互联网服务企业创始人告诉城叔。而公司在市区办公," 工商局也是认可的 "。

同样,正在临港注册一家人工智能企业的负责人也表示:" 考虑员工需求,一开始应该也会把办公室设在上海市区,然后上海和临港两头跑。" 他还解释说,上海 IT 人才主要集中在张江、漕河泾板块,在临港能招聘的人才有限,而他们刚开始招聘的核心人员肯定是有经验的,拖家带口,不太可能搬到临港来。

罗马并非一日建成。年仅 16 岁的临港,仍是一座发育中的新城,人气自发集聚和市场带动效应还未丰满,一些领域不得不依靠政策优惠带动及上海市区辐射。而无论本地人、迁入者还是相关企业,都在期待临港能加强与上海市区的交通联系。

探索 " 产城融合 "

回顾过往,临港开发较同处浦东的张江高科技园区、陆家嘴金融贸易园区迟了 10 多年,在上海诸多板块中只能算是 " 小辈 "。

临港新城 图片来源:摄图网

经过十几年发展,临港已具有三甲医院、名牌幼儿园、中小学、商业综合体、星巴克、博物馆等城市元素,尽管密度不高。连接上海市区、临港新城与洋山港的沪芦高速 S2,也一年年繁忙起来。十年前,S2 上没几辆车,开起来很舒畅。现在,车主得习惯与大卡车为伴的拥堵时光,有时在收费口还得排长队。

6 年前,滴水湖片区方竹路、水华路上除了学生,几乎不见人影;现在,上下班高峰期,街上步行、开车的上班族也渐渐多了起来。

这些来去匆匆的身影中,有人选择扎根于此,有人则选择成为 " 候鸟 "。

两座高校——上海海洋大学、上海海事大学最先来到临港,其师生也是临港多年的人口主力。教师群体中,有年轻一代、来自外地的老师,开始在临港购房扎根。也有年纪更大的教师,不必牵挂小孩老人,索性把市区的房子卖了,利用房价差到临港住上了小别墅。

尽管上海海洋大学在 2008 年建成迁入时,为教师配套了限价房,不过许多老师仍选择在市区与临港之间奔波——即便这意味着,有时需要 5 点起床搭乘校车从市区到学校。为什么不干脆搬到临港?" 市区有孩子、有老人。" 这是许多人的答案。

显然,临港要从工业区变为居住区,并非一件易事。陈波告诉城叔,许多传统高新工业园区,往往是人们上班在一个地方,生活又在另一个地方,也由此形成每天的潮汐式景观。

不过,如今,临港除持续在医疗、教育等基础配套保障方面发力外,还意图通过大型休闲设施与节庆活动,旺人气、造氛围。

去年,首届滴水湖音乐节举办,上海海昌极地海洋公园也开始营业,周末客流量可达 5 万人。另外,冰雪之星、上海天文馆、北岛艺术中心、临港图书馆、水上运动基地等一批文娱设施也正在路上。

不仅是配套设施建设。对临港来说,如何通过规划提高配套设施与居民需求的耦合度,如何进一步构建本地社区功能、社区氛围,如何让 " 拖家带口 " 的人才也愿意在此扎根,路还很长。

" 我们正在和国家有关部委及上海市政府有关部门一起,加快研究编制临港新片区空间规划和土地利用规划,以及编制其他各专项规划。" 此前,上海市政府副秘书长、临港新片区管委会常务副主任朱芝松透露。

如今,临港既迎来前所未有的机遇,也面临同样巨大的压力。作为备受期待的 " 开放程度最高 " 的特殊经济功能区,在拥有更大改革事权、上海最优企业、人才政策后,在 " 产城融合 " 这个普遍性难题上,临港能否探索出一些新经验?

每日经济新闻

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