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专访 | 乐乎公寓罗意:当前大众认知与行业发展是“脱轨”的

亿欧网 09-20

乐乎公寓可以说是轻资产运营的典型企业,目前在乐乎服务的 6 万间房源中,只有 3 千间左右为包租模式,这还是创业早期遗留的项目。在行业步入 " 冷静期 ",企业纷纷寻求降本增效、开源节流的时候,从公寓服务商在各个环节运营策略的调整,能让我们较为直接的看到行业的变化。

乐乎公寓 CEO 罗意在接受亿欧专访时说到,当前人们对公寓市场的认知其实与行业实际的发展是脱轨的,准确来说,是市场预期高于实际发展;虽说进入冷静阶段,但 " 扩张 " 二字对于很多运营商来说依然重要;未来的公寓运营之争就是对客户心智的争夺,客户运营和社区运营是同一件事,现在行业对社区的看法明显 " 两极分化 "。

轻型模式尤其需要规模

乐乎公寓主要为业主或中小运营商提供标准化运营服务。它获取房源的模式有两种:乐乎城市青年社区品牌下的托管模式和乐乎有朋下的加盟模式

托管模式即充当第三方运营商的角色,通过对存量资资产的运营达到资产增值的目的。加盟模式则是针对中小公寓投资者,输出品牌、人才运营、信息化运营等公寓运营的标准流程和方法论。

" 轻资产运营其实是一个门槛很高的模式,因为业务琐碎,企业需要长期的投入后才能建立一套标准化体系。"罗意表示,为应对行业发展,不少企业在运作方式上往轻资产靠拢,其实不同类型企业有着各自基因,一味地选择轻资产模式等于放弃了本身优势。他认为,长远来看,模式没有对错。未来的长租公寓市场会是一种" 立体的生态 "房源匹配、资金匹配、上下游服务商和 IT 方案商等环节都会更加独立和细化。

乐乎目前运营项目近 150 个,6 万间房左右,现在每天还在以几十家门店的速度拓展规模。他坦言,因为单房营收较低,所以发展规模尽快形成网络效应在较长一段时间内都会是乐乎的重要战略。

不仅仅是乐乎公寓,对于许多其他运营商来说,规模的重要性一直不曾衰减,无论是出于平衡企业收支还是占据一定的市场地位。

与行业脱轨的市场

相较于发展规模,做出足够完善、能让大部分市场认可的公寓产品似乎更难。

从 " 甲醛房事件 "、" 租金贷事件 " 到门锁、水龙头频繁损坏和公寓管理问题,有关长租公寓的硬件和服务不尽人意声音没有断过。罗意分析,归根结底,行业正处于爬坡期,企业需要时间去成熟。另外当前市场对公寓的预期是有些过高的,这脱离了行业实际的发展。

" 如果让我评判,目前整个行业的成绩可能只在及格线边缘,我们不太会做出让客户感动的事情,有也是很偶然。"

在这一方面,乐乎选择了一条更为 " 务实 " 的路线,如调整 slogan 和给到客户一份" 靠谱清单 ",告诉租户哪些是他们确定可以给到的。这同时也是在替租户厘清认知。

至于颇受关注的公共区域增值服务,罗意表示自己是比较克制的。因为在他看来,公寓市场更像是一种 " 鼓型分布 ",市场真正的 " 腰部力量 " 不在白领公寓,而是还要再往下下沉 500 元 / 月的区间市场。

在这一区间的市场内,客户对公共区域的需求并不明显,空间的性价比才是最被看重的。若盲目设立公区增值服务,只有可能让租客为低频使用的服务买了单。罗意介绍,乐乎在公区配套上遵循了 " 一间房一平米 " 的标准,用以适当提升租客体验,提高房屋溢价。他表示,对利用公共区域增加营收的尝试,每家运营商都在做,但都收效甚微。

对社区的看法 " 两极分化 "

与公共社区 " 一母双生 " 的,是公寓特有的社群和社交光环。公寓最先被大众熟知时便伴随着行业不断宣扬的社交属性,但目前来看,大家普遍在这一块做的不够成功。

" 现在业内对社区的看法两极分化,有的‘谈虎色变’,有的把它当做增加营收的救命稻草。"

罗意认为,用纯线下、集中化手段,尤其对于连锁企业来说,成本非常之高,并且无法真正触达客户。许多从业者均是传统的资产管理者,所以在客户端触达上没有任何优势。理想的社区运营,需要用互联网思维,通过产品经理对客户需求的深度挖掘来实现。

乐乎的解决办法是开展会员卡业务。乐乎会员卡能带给租客的主要福利集中在租房权益的扩大上,如不限次换店、火速退房、押金急速处理和调节纠纷等。

当把琐碎的收费项目塞进会员卡后,罗意表示自己慢慢找到了感觉,只最近一个月内,乐乎会员卡就卖出约 5000 张。

" 我对社区是有敬畏的,可以不断去尝试,但不能把它当做救命稻草。做好公寓本身才能真正的救命。"

从 2013 年第一次真正意义上开展长租公寓业务至今,罗意亲历了公寓行业从早期供需失衡的发展期到一系列政策出台后的爆发期,再到如今冷静期,他始终觉得公寓市场的未来远超自己的想象。3 年时间,他认为只再需要 3 年时间,公寓市场的各方机构会找到更清晰的定位,行业分工充分细化。那时大部分企业已过了规模关,如何做 " 精 " 会成为新的主题。

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