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香港传真 | 长实大埔改地 被反对的地产商与《土地收回条例》

搜狐焦点 09-19

观点地产网 " 香港的总面积虽然只有中国的万分之一,但是在中国记录到的 2153 个蝴蝶品种当中,大概百分之十一,约 240 种能在香港找到。"

上述是香港渔农自然护理署对当地蝴蝶群落的介绍,当中官方的数据已是多年前搜集。截至目前,香港生活着约 260 种蝴蝶,包括几种珍稀品类。

但这种美丽的生物,似乎是长实集团推动旗下农地转换的 " 绊脚石 "。

最近,长实正申请更改香港大埔凤园一宗综合用地用途至住宅发展。根据规划,该地块拟建 5 幢楼高 28 至 29 层住宅楼宇,涉及总楼面约 74.9 万平方呎,合共提供 1462 伙房屋,预计可容纳约 4532 人口。

若能立即批准动工,最快将在 2024 年落成。只是这次批建在咨询期间就已经受阻,长实共收到 112 份意见书,接近全数反对。

港媒引述大埔区区议员邓铭泰说法,其称:" 凤园村不少村民忧虑用地建屋后,将进一步令凤园区内交通、环境空气及民生设施的影响恶化,希望发展商多进行地区咨询。"

除村民的诉求外,长实面对的问题还包括,凤园保有一处 " 具特殊科学价值地点 " 的蝴蝶保育区。

长实凤园旋涡

民生与环境保护,可能是香港新界农地转换难以突破的关键之一。

对长实来说,比较出名的是在 1989 年收地的元朗丰乐围项目,直至今年 1 月才最终获香港屋宇署审核通过建筑图则,批准兴建 19 幢住宅大厦,提供约 2000 个单位。

此前该项目长年因生态环境问题饱受争议,期间 2011 年 10 月 7 日,长实就曾委托专家研究项目对米埔屈翅萤(一种只生活在香港的萤火虫)的影响,补做生态评估及提出缓解措施。

而在凤园村,长实目前已建成 " 凤贤居 " 及 " 岚山 " 两个楼盘,其中,后者就因为十分靠近蝴蝶保育区而多年徘徊在审批阶段。

据了解," 岚山 " 于上世纪就已完成收地,2000 年向香港城规会提交规划,拟发展 12 幢高层住宅,8 年后再申请改为八幢 17-28 层的住宅楼及超过 200 间独立别墅。

角力多年,项目最终有条件获批。长实需要就项目距离保育区设 50 米缓冲带,并负责保育打理附近一幅约 7.5 万平方米的农业用地作补偿。随后岚山项目一二期,分别在 2015 年 3 月及 2016 年 1 月入伙。

发展商 " 诉苦 "

可以看到,开发商往往需要付出较常规而言更多的金钱、时间和精力来处理农地转换。

具体以长实集团在岚山项目的经验,其首先在 1997 年说服城规会将农地改规划为综合发展用地。

而根据香港《城市规划条例》,被划为综合发展用途的土地在落实发展前,长实需要就土地使用交出详细的总纲发展蓝图。蓝图除了发展商详细的建筑图纸、发展内容等,也包括项目对交通影响、环境影响、生态影响等评估报告。

这些报告会由城规会转发给相关的政府部门作评论,然后城规会秘书处会集中这些评论及一些公众咨询意见,回馈给城规会考虑。城规会通过后,下一步到地政署,最后通常还会面临环保人士的司法覆核。

新鸿基地产执行董事郭基煇在最近举办的业绩会上就说提到:" 农地转换有几个关卡要过,申请规划一步,已经要经过 8-10 年的时间。过了城规会拿到地政署批准,再经各个部门同意,拿到初步土地条款协议,还要另外 10-12 年。"

即大约需时 20 年才能到补交地价阶段,他提到集团在屯门有一块土地 "23 年还未能拿到土地条款协议 "。然而考虑到成本问题,地产商与政府间的补地价拉锯战亦要用去不少时日。

新鸿基副董事总经理黄植荣曾举公司旗下延误 20 多年的马鞍山(楼盘)项目作例子称,该项目土地是生地,需要至少 3 至 4 年开山劈石才能开始建设,另外还要处理路桥、土木、排污等不同复杂基建环节," 成本从每呎约 3195 港元,飙升至每呎约 8000 港元 "。因此,新鸿基就该项目的补地价问题作过几次上诉。

糅合多方面社会利益及私人利益冲突,地产家族手握的新界农地成为香港房屋问题的焦点。

公开资料显示,截至 2018 年年末,香港四大发展商合共拥有超过 1 亿平方呎(约 929 万平方米)的农地:恒基兆业以约 4500 万平方呎居首;其次新鸿基地产持超过 3132 万平方呎;新世界发展有 1700 万平方呎;长实只是第四名,手握约 900 万平方呎。

无论如何,如此大体量的可开发土地被长时间空置,都是一种资源浪费。

呼吁农地收回

香港最近出现了事关房屋土地政策的两大话题,即 " 空置税 " 及 " 收回农地 "。

其中,空置税条例草案已在 9 月 13 日走到刊宪步骤,根据政府的计划,空置税将在草案最终获得通过并正式刊宪 3 个月后生效,几乎是板上钉钉。

但 " 收回农地 " 只是民建联一项非常初步的提议,香港政府并没有落实任何承诺或出台具体执行方案。

背景是民建联 9 月 11 日召开发布会,促请香港政府引用《收回土地条例》增加土地供应,大量兴建公营房屋,缩短公屋轮候时间争取达到 "3 年上楼 " 的目标,而农地是土地收回的重点。

民建联的主张得到业界和市场的广泛响应,香港地产建设商会执委会主席梁志坚 11 日称,支持政府向开发商收购农地兴建公屋及居屋,收回多少农地,由政府研究并决定," 现在是非常时期,土地供应严重不足,靠填海‘远水不能救近火’。"

" 收地,如果收地是用来兴建公屋,我们也接受。" 新鸿基地产主席兼董事总经理郭炳联 12 日表示赞成。

香港财政司司长陈茂波 13 日就称,《收回土地条例》一直都是政府增加土地供应的其中一个选项。曾任土地供应专责小组主席的黄远辉 14 日说,引用条例对舒缓房屋供应短缺有很大帮助。

截至目前,特首林郑月娥并未就此事表态,但有消息称或正在考虑当中。

《收回土地条例》是香港特区的一项法令,根据其规定,每当行政长官会同行政会议决定须收回任何土地作公共用途时,行政长官可根据本条例命令收回该土地。去年林郑月娥曾担心,轻易引用《收回土地条例》会引发漫长的司法复核。

另一权威表态来自香港土地政策小组主席刘振江,他在 9 月 16 日接受观点地产新媒体等媒体采访时,就承认由香港政府收回发展商持有的农地进行开发,是一个更快捷的方法。

" 私人发展商要面对的问题很多。" 其称,开发商在收到土地业权后,要做城市规划申请、换地申请、补地价等,当中有很多政府部门参与,审批时间会长很多。

同时,基础建设方面的要求特别难克服,非发展商能独立处理,需要与政府部门共同合作。根据过往经验,私人发展商发展一个大型项目,即使撇除收地的工作,平均需时达 15 年。

" 政府自己做主导的发展,政府会自行负责马路、污水处理等各方面的基建配套。且收回土地,清理土地后,立即可以立刻开展基建及房屋兴建。" 刘振江说。

他强调香港政府一直都有采用这条条例,收回新界的土地用来兴建公营房屋项目,如横洲、洪水桥两个新发展区。

但该条例并非最终解决方案,因为 " 从政府角度,从收地开始计算,每个发展项目平均仍需时约 6-7 年 "。

所以加快发展商农地转换申请也是迫在眉睫的问题,刘振江赞成,若能特设一个专责小组处理新界大型农地转换项目审批," 它能够处理不同政府部门各方面的要求,作出一个合适的调动,我相信能加快相关项目的发展进程。"

其透露,香港地政总署现时已经就(市区)大型换地、补地价的项目,安排了专门负责的部门、小组做有关的审批处理," 看到效率有重要的改善。"

不同的声音

事实上,有不少声音对政府引用《土地收回条例》收回发展商农地持保留意见。无关反对与否,只是怀疑执行的力度。

热烈的讨论主要关注政府与发展商合作的深度、规模和时间长度,不同机构或人士提出了不少具建设性的意见。

最近的一档论坛节目中,香港房委会资助房屋小组委员的公屋联会总干事招国伟就说,目前香港的房屋短缺问题实在迫在眉睫。

" 对公屋来说,目前轮候时间 5.4 年,却积存有 20 万宗申请。" 其提到:" 房委会一些发展项目最少都是 7 年,甚至更加长。"

招国伟认为香港政府更应该坚定立场," 大胆点……能拿到地、能帮到基层市民,将来能增加供应的,就要去做。" 他列出数据称,土地供应专责小组曾经估算,各大发展商手中持有的新界农地,在短中期内可以释放出 150 公顷土地。

" 香港政府应该更加坚决地向发展商手上拿回一些土地,相信没有人会反对。" 招国伟认为关键是 " 面粉变面包 " 的速度。

" 目前要保证 3 年上楼是天荒夜谈,但总好过不做任何事。" 所以收回农地不应该成为唯一方略,土地共享先导计划、居屋、首置上车盘、高尔夫球场收回、正在打官司的丁权问题、绿置居,白居二等,都要一同推进。

香港公屋联会亦发表声明认为,既须引用《收回土地条例》收地,也要推行土地共享先导计划,借此增建公营房屋。

" 土地共享先导计划 " 旨在利用那些不在政府发展规划的私人拥有土地,以在短中期满足公营和私营房屋的需求。对此,香港财政司司长陈茂波近日称香港发展局正进行相关研究,适当时间会公布。

至于农地收回的面积范围,正如上文所说,香港政府一直都有采用条例,收回新界土地兴建公营房屋项目。

但有声音担心,此前收回的范围主要集中在横洲、洪水桥两个新发展区,收回的对象亦只是一些个人拥有的土地。此次提倡引用条例收地,是否真正能从各大发展商 " 虎口夺食 ",政府与发展商是否能长期大规模合作,还是未知数。

美银美林 9 月 13 日发表报告,就指农地成功转换,对发展商短期盈利而言正面,因为农地价值可以及早实现。汇丰环球研究也发表报告说,收回全部农地不太实际,认为收回部分农地可行性最大。

如何确切保证发展商能全情投入,提高补偿金额或是一个办法。

香港土地政策小组主席刘振江表示,政府需作出适当的赔偿给予土地权益拥有者,除了法定补偿之外,还有一些特惠补偿。

公开资料显示,以 " 甲级农地 " 为标准,香港政府目前提供的收购补偿金为约 1300 港元 / 平方呎," 乙级农地 " 为接近 1000 港元 / 平方呎,而特惠补偿金也在 1000 港元 / 平方呎左右。

有观点认为这还不够,曾任土地供应专责小组主席的黄远辉就提出,过去专责小组曾多次建议收地,但未获发展商响应。因此要适当提升土地补偿价格,以尽快获得农地发展。

香港新界乡议局主席刘业强就表示:" 目前农地即使划归甲级,收地赔偿金额只得每平方呎 1300 港元,较市价相距甚远,希望价格能有所提升。"

乡议局研究中心主任薛浩然更直指,香港真正的 " 地产霸权 " 应该是香港渔护署和规划署," 有 7 成多土地被批作发展绿化带及郊野公园……政府如要收农地应有更合理赔偿。"

两位乡议局人员或许带有一定立场,但收回农地确实是现时最可行且迫切的事情。香港商报在今年 1 月份的一篇文章中就建议,应要设立具弹性的补偿机制,根据市况将特惠补偿金调升,吸引更对业主交出农地。

面对众口难调的局面,行政长官林郑月娥 9 月 17 日通过社交媒体发声,指政府会尽力寻觅更多土地,兴建多些房屋单位,重燃市民 " 上车 " 的希望。

香港各界都在关注她的下一步行动。

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