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50 宗地块平均溢价率仅 7%,近半数底价成交 9 月上旬热点城市土地继续退烧

华夏时报(chinatimes.net.cn)记者刘诗萌 北京报道

楼市 " 小阳春 " 的躁动平息后,近期土地市场恢复了平静。

中原地产研究中心统计数据显示,9 月上旬全国土地市场明显降温,月内累计超过 5 亿的地块合计 50 宗,平均溢价率只有 7%。这一趋势延续了上个月土地市场的低迷,8 月全国热点的 70 大城市合计土地成交 1057 宗,成交土地金额 2501 亿,溢价率只有 8%。

低于 10% 的土地溢价率并非今年的常态。4 月份以来,一二线城市连续小阳春升温,土地单月成交金额均在 3000 亿以上,溢价率也保持在 20% 左右。但自从 7 月份银保监会、发改委等部门连续出台收紧房企融资渠道的政策后,土地市场的 " 虚火 " 也随之逐渐降温。

" 整体看,全国土地市场的降温现象已经明显出现。" 中原地产地产首席分析师张大伟对《华夏时报》记者表示,在 9 月份收紧的预期下,热点城市的土地溢价率开始明显下调。如果这一政策持续,不排除后续土地市场流标再次明显增加的可能性。

一、二线城市土地市场退烧

数据显示,在这 50 宗地块当中,有 20 宗是底价成交,占比高达 40%,刷新年内最高记录,只有 19 宗地块的溢价率超过 10%。

从不同城市等级来看,一线城市当中,只有上海和广州 9 月上旬出让了土地,6 块土地中 4 块底价出让,仅 1 块溢价率超过 10%,达到 12.57%;二线城市中,包括武汉、杭州、天津等城市共出让 22 块土地,其中 8 块底价出让。

而此前的楼市 " 小阳春 " 期间,房地产企业依托信托等融资渠道大幅、快速进入房地产市场,导致土地市场短期升温。4-6 月份,全国平均土地溢价率分别达到 23.94%、12.98% 和 19.05%。6 月份土地市场高点时,这些热点城市无论是出让土地数量还是溢价率都远超现在。例如,广州单月出让土地 18 块,溢价率 22.06%;武汉单月出让土地 41 块,溢价率 15.3%;杭州单月出让土地 37 块,溢价率 15.62%。

尽管 5 月银保监会就发出 "23 号文 " 要求严查资金违规流入房地产领域,但直到 7 月份市场的预期才逐渐开始变化。7 月初,银保监会约谈部分信托公司,要求其合理控制房地产信托业务增量;7 月 12 日,发改委发布《国家发展改革委办公厅关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》,要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

融资收紧的预期逐渐影响到土地市场,7 月全国土地溢价率开始下降到 12.53%,到 8 月进入快速退烧阶段,只有 8%。从 8 月的土地市场数据即可窥见一斑,热点城市中广州、武汉分别出让 5 块和 2 块土地,溢价率为 0;杭州出让 12 块土地,溢价率仅为 0.84%。

土地市场或回到一季度水平

收紧预期仍然在延续。8 月初,银保监会又下发 "64 号文 ", 明确坚决遏制房地产信托过快增长、风险过度积累的势头。近期,按照 "23 号文 " 的要求,32 个城市开始对违法挪用资金流入房地产行业等行为进行专项检查。

过去两个月当中,多家金融机构因此收到大额罚单。9 月 11 日,北京银保监局开出了 6 张罚单,其中 4 张涉违规 " 输血 " 房地产,最高罚款金额达到 120 万元。8 月底,河南银保监局因向资本金比例不达标的房地产项目融资、违规为房地产项目提供融资,向渤海银行股份有限公司郑州分行开出两张罚单,金额一共 90 万元。8 月初,中国银保监会深圳监管局分别向中国农业银行深圳市分行和广发银行深圳分行开出 80 万、40 万罚单,原因是经营性物业贷款被借款人关联房地产开发企业挪用,个人消费贷款资金、信用卡透支资金流向房地产市场。

张大伟指出,从全国房地产调控政策看,2019 年来房地产金融政策的收紧成为最主要特点,房地产调控再次升级。在持续收紧的融资政策下,房地产企业资金情况不容乐观。根据国家统计局数据,1-8 月房地产开发企业到位资金 113724 亿元,同比增长 6.6%,增速比 1-7 月份回落 0.4 个百分点。预计 8 月开始,土地市场与楼市一样,有可能再次回到一季度的水平。

责任编辑:徐芸茜 主编:陈岩鹏

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