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楼市“软崩盘”的十个征兆!

因为,9 月份供应量变多,很多人开始犹豫了,难道市场要暴跌了?于是,一些拿不定主意的人开始咨询,还要不要买房?

加上前一段时间,人民法院公告网显示,截至 7 月 23 日,因为,资金链紧张,2019 年全国有 271 家房地产企业宣告破产清算。从房企规模看,中小房企占大多数,且集中于三四线城市。

据听说," 楼市降价大赛 " 正式开始,起步就是降价 3000 元 / 平米,新房降 30 万,二手房降 50 万 ? 房价马上就要腰斩,北上广深已经启动,降价风潮即将席卷西安,市场主动权又要回归购房者手中。

其实,市场进入横盘期,西安并非孤例,只要政策稍有收紧,有些限购又限价的城市,肯定要做优惠,但这与楼盘 " 软崩盘 " 差距很大吧?(备注:除了急剧收缩的城市或者资源枯竭的城市,尚没有出现一个彻底崩盘,再无恢复的城市。)

楼市,阴跌案例不少,暴跌案例也有, 即便是 " 软崩盘 " 案例也十分罕见。炒房泡沫破灭的如海南、温州、鄂尔多斯、榆林等,这些城市房价冲上高点之后,跌落神坛,至今房价也没有恢复到巅峰时期。

其实,去年 9 月份开始,西安也是加快供应,翻倍增长,结果还是没有挡住购房激情,一直摇号到如今。当然,不可否认的一点是,随着限购政策持续,市场购买力略有不足,表现得越来越明显。

为了满足大家对于 " 软性崩盘 " 的期待,大致整理了十种 " 软崩盘 " 的典型现象,与大家沟通。

第一,国企不再摘地。央企国企 " 赌地王 ",早已经不是秘密,每一次地王潮的掀起,都离不开央企的身影,但每一次风险登陆,国资早就提前撤退。

第二,土地大量流拍。这意味着土地市场信心不足,大规模债务围剿和政策监管双重挤压,开发商拿地收缩,这就导致土地溢价率上不去,市场进入冷却期。

第三,中介集体破产。市场遭遇冰点,二手房流动性一定最差,底薪不养人,门店跟着破产。门店破产越多,说明交易量越差,反之,开店越多,说明交易量越大。

第四,房企集体倒闭。例如,1992 年海南岛崩盘,总共两万多家房企,结果一万多家房企倒闭,残存 600 多栋 " 烂尾楼 "、18834 公顷闲置土地、800 亿元积压资金。

第五,上下游破产潮。因为房地产上下游产业链密集,如果房企倒闭,必然引发钢材、陶瓷、地砖、石材、机械、水泥、电气等行业一并遇冷,这些属于人力密集型产业,遇冷就死。

第六,非法融资维权。中小型房企融资渠道狭窄,很多属于非法融资,因此,房企倒闭,项目烂尾,开发商跑路之后,必然引起维权潮。这一类型极为常见,案例不少。

第七,信用卡遭严控。因为信用泛滥,导致加杠杆买房不胜枚举,导致很多无信用、无资产客户进入买房大军,想要抄底转手,这一批人断供最为密集,银行防不胜防。

第八,银行利率大涨。银行为了降低自身风险,不断提高房贷利率,而且房贷审批放缓。这个信号极为明显,只要银行利率上调,市场就会有影响,如果房贷不批了,房价就一潭死水了。

第九,二手毁约断供。房价上行,卖家容易毁约;房价下行,买家容易毁约,毁约事小,很多人还会断供。此前,鄂尔多斯、榆林 " 软崩盘 ",也出现过弃房断供。

第十,品牌中心被砸。这恐怕是所有区域市场软性崩盘、楼市下行的共同特征。比如 2008 年杭州砸售楼部,2014 年榆林砸售楼部,都是代表案例,都在反映楼市底层需求。

目前来看,西安房地产市场既没有登记摇号表现的如此狂热,也没有外界谣传的腊月寒霜,仍然处于横盘当中。

现有的所有数据都在表明,西安土地供给不足、新房供补不足、开盘去化率较低、开盘去化量变大,与去年同期如出一辙。

截止 2019 年上半年,西安住宅存量仅有 668 万方,比去年同期减少了 340 万方,也就是少了 1/3,去化周期仅有 6.9 个月。而且新盘供给量不够,绕城高速之内 10 个新盘都不到,主要依赖老盘新推!

最关键是央企和国企摘地信心,明显比民企更高。例如招商蛇口摘地软件新城、中海摘地灞河新区、华润摘地港务区等,除此之外,还有金泰恒业、高新地产、西安建工、紫薇地产、天地源等本地国企摘地。

一些无聊网文喜欢放大个案,比如合肥二手停贷,就说合肥楼市危矣;西安供应量变多,就说楼市暴跌在即。其实,都是在混淆视听,在人口、土地、金融之上,一切都看政策。

最直接的一点是看利率,如果利率持续上升,对于房地产走势的影响将十分明显,门槛变高,买房的人也就变少了。

以上内容由"徐三刀评楼市"上传发布 查看原文
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