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中国房价有泡沫,但它真的不会跌

远方青木 09-18 1

房地产是我国的命脉支柱行业,也和大部分中国人的财富息息相关,房价,永远是亲朋好友之间最大的谈论话题。

和亲友之间讨论最多的,就是中国房价是否存在泡沫以及中国房价会不会下跌这两个问题,通常会引起激烈的争论。

之所以会引起争论,是因为这两个问题的真实答案存在严重的矛盾和冲突。

中国的房价的确存在泡沫,但是中国的房价真的不会下跌。

这两个答案看似是不可能同时存在的,但是他们的确真实存在于中国的现实中,让很多对楼市一知半解的人困惑不已。

今天,我用详细的数据,给大家分析一下,说说这两个看似矛盾的结论为何可以同时存在。

01

土地财政对中国的重要性

讨论中国房价,必然离不开对土地财政的分析,如果不懂土地制度和土地财政的利益分配,那分析中国的房价无疑是缘木求鱼,所以我今天首先给大家讲一讲土地财政的本质。

很多人对土地财政的理解,就是 zf 的变相税收,只是为了收钱而已。这样的理解过于肤浅,无法深刻理解土地财政对中国发展的功劳,也无法认知到 zf 对于土地财政的重视程度。

在过去的 20 年,不管你黑中国还是粉中国,都不会否认中国创造了世界经济奇迹,经济发展的速度让全世界的经济专家都高呼看不懂。

中国创造经济奇迹的最大功臣,就是土地财政,这一源于香港的土地制度被移植到大陆之后,突然被人发现,无比的适合刚刚改革开放的中国。

1949,新中国刚解放的时候,一穷二白,需要进行大量的投资进行建设。中国想建无数的工厂,想建无数的高楼大厦,想修无数的道路港口。

想法是美好的,现实是残酷的,中国没钱,想修几个钢铁厂都得靠苏联援助。

一个新生国家,注定要经过一个资本奇缺的过程,地球上所有的发达国家,都是通过对外侵略,掠夺殖民地的财富,来完成自己原始资本的积累。

一旦原始资本积累完成,这些资本就会带来持续的税收,这些税收可以再投资,从而自我循环,加速积累。

所以,发达国家可以做到和平发展,但是从来没有一个发达国家可以做到和平崛起,他们崛起的过程,一定伴随着血腥的对外战争。

全世界目前为止只有中国做到了和平崛起,这里面是有奥秘的。

原始资本的积累,要么靠外部掠夺,要么靠内部积累,而内部积累是一个很漫长的过程,强行积累则一定会引起大规模的社会动乱。

工业化和城市化的启动,都必须跨越原始资本的临界门槛,而原始资本的门槛和内部积累的难度,挡住了无数不发达国家的工业化之路。

新中国解放之初,没有外部掠夺的条件,采用的是内部积累的道路。当时中国采用了 " 计划经济 " 这个工具,利用工农业产品的剪刀差,不断将农业的积累转移到工业部门,来生硬完成原始资本的积累,试图让工业部门先发展,然后反哺农业部门。

结果大家也看到了,发展了几十年之后,中国的确靠自己的积累建立了初步的工业基础,但是总体经济水平和世界的差距越来越大,连续多年的强行积累,几乎窒息了中国的经济,但这也仅仅只是勉强启动了初步工业化而已,至于城市化所需要的原始资本,zf 根本无力顾及。

全国的城市化水平,常年徘徊在百分之十几左右,1980 年全国的城市化,和 1949 年相比,没有丝毫发展,原地踏步。

没有外部掠夺或者扶持,单纯靠自身积累,想崛起实在是太难太难。

我投资建个工厂,收益会暴涨,这个工厂会持续带来收益,10 年就能还清本息。但是如果我一开始借不到钱来建这个工厂,单纯靠自己的工资,我可能积累 100 年,才能勉强凑够建工厂的钱。

这就是原始资本的重要性,城市化的道理,其实也是一样。

都是土地,凭什么城市的土地比农村的贵那么多,就是因为城市能提供农村所没有的公共服务,这是城市价值的核心根源。

但是这些公共服务,不管是修路,还是修医院学校,都需要规模巨大的一次性投资,这笔投资会在未来数十年,源源不断的给整个城市带来收益和好处,给城市管理者带来持续的税收。

但是在初期,这笔钱从哪来?对外掠夺没有门路,对内强行摊派会引发动乱,基础设施巨大的一次性投资,成为了制约很多国家城市化的主要障碍,没有原始资本,你拿什么城市化。

没有对外掠夺能力的发展中国家,一般只能靠时间去慢慢完成自己的原始积累,所以他们发展缓慢。

而中国能成为世界经济奇迹的核心原因,在于中国有着全球罕见的土地公有制,这一制度结合土地财政,产生了意想不到的化学反应。

我们刚才分析过,基础投资会源源不断的带来收益,这笔买卖是划算的,收益还可以拿来再投资,也可以拿收益现金流做抵押,换取大量的融资,从而持续发展,这个道理,全球政府都懂。

但是初始投资需要的资本,要对外掠夺不可能,要对内说服无数的民众,把他们的钱心甘情愿交给自己来投资,也不可能,于是问题成为了死结。

中国利用自身土地公有制的特色,靠出售土地使用权获得初始资本,利用初始资本进行城市投资建设,获得了稳定的现金流之后,以这些稳定的现金流为抵押,利用 " 城投公司 " 平台为手套再次融资,从而凭空融来了天量的原始资本进行再次投资,这一流程,统称 " 土地财政 "。

急剧膨胀的土地财政,让中国地方 zf 以全世界从未见过的办法完成了自己的原始资本积累,这些原始资本,让地方 zf 以全世界都目瞪口呆的速度完成了自己的城市化。

中国城市化的速度和规模,远超改革之初经济学家最大胆的想象,也远超全世界的想象,城市基础建设高速增长引来了大量的人才和资金入住城市,从而带来城市收益的暴涨。

城市暴涨的收益主要分三块,第一部分是城市税收的增长,这部分 zf 拿走了,第二部分是土地价值的暴涨,这部分也是 zf 拿走了,第三部分的房价的暴涨,这部分给最初的买房人拿走了,这是 zf 进行融资,给 " 投资人 " 的回馈。

中国之所以能和平崛起,最大的原因就是因为土地财政的融资模式,让中国不必对外掠夺,也不必对内强行积累,就和平的 " 借 " 到了足够多的钱,完成了自己的原始积累过程,然后通过长期的收益,来偿还这部分欠债。

土地拍卖收益,只是土地财政的一小部分而已,由土地拍卖收益为原始信用,利用城投行平台进行融资来进行基础建设,从而把土地收益进行数十倍的放大来进行信用借贷,这才是土地财政概念的真正核心。

每年的土地拍卖净收益和税收现金流,是地方政府能借钱的基础信用,一旦房价暴跌,地方政府的基础信用就会破产,这会带来难以想象的连锁反应,地方政府庞大的借贷,是打算用未来数十年的收益来偿还的,而不是现在,一旦基础信用坍塌,中央财政根本无力挽回这种级别的金融海啸。

土地财政让中国以匪夷所思的手段完成了原始资本的积累,从而完成了城市化的大突破,让中国模式成为了世界奇迹,走出了一条以土地信用为基础进行大规模融资来完成城市原始资本积累的独特道路。

中国成为世界奇迹到底特殊在哪,我数来数去,也就这一点最为与众不同了。

土地财政,是中国成为世界经济奇迹的最大功臣,它的确带来了很多问题,但是它的功劳我们不能否认。

所以,在找到一条更完美发展之路之前,除非中国彻底完成了工业化和城市化,再也不缺资本,成为了发达国家,否则土地财政就是 zf 不可能放弃的手段,绝对不仅仅是钱的问题。

明白了这一点,你才算对中国房地产的理解入了门。

02

泡沫巨大的中国房价

我刚才说,中国的土地财政的确有很大功劳,但是也带来了一些问题,其中最大的问题,就是中国的房价,产生了泡沫,而且还很大。

中国房价是否存在泡沫,大家众说纷纭,没买到房的说泡沫大的不得了,马上就要炸了,房价迟早要完蛋,而买到房的一口咬死不存在泡沫,所谓屁股决定脑袋。

中国房价在过去 20 年里,持续疯涨,价格已经涨上天了,但是涨的多就一定存在泡沫么?不一定。

例如腾讯的股价和茅台的股价,这 20 年的涨速比房价还恐怖,但是没几个人说他们是有泡沫的。

要判断一个投资品有没有泡沫,我们必须要有一个衡量标准,否则我们就无从下手。

而用来衡量房价有无泡沫的通用指标,就是租金收益和持有成本。

我们把钱放在银行理财,有 4% 的收益,从银行贷款买房子,贷款的基准利率是 4.9%,所以我们持有房产是有成本的。

如果你用自己的钱买房,你的持有成本就是 4%,如果你贷款买房,你的持有成本就是 4.9%,不管你是不是全款买房,你的持有成本都不是 0,这一点你必须要搞清楚。

然后,我们来看一看房子这个资产的出租收益,一线城市的出租收益普遍在 1.5% 左右,二线城市的出租收益普遍在 2% 左右,三四线城市则在 3~4% 左右。

我用 4~4.9% 的成本,冒着房价下跌损失本金的风险,去买一个出租收益在 2% 左右的资产,这不是在倒贴钱吗,如果房价不涨,每年倒亏 3%。

海外城市动辄 4%,5% 甚至 6% 以上的租金回报率,几倍于中国热点城市,日本东京各区的租金收益,普遍在 5~7% 左右,而日本的房贷利率,仅为 1.5%,收益剪刀差为全球之冠。

在房地产繁荣期间,房价由购买力最高的人群决定何时止涨,在房地产萧条期间,房价由购买力最低的人群决定何时止跌,这一定律在中国和日本身上,体现的特别明显。

纵观中国 15 年来的出租回报率,在 2004 年的时候,住房出租回报率还可以达到 6% 以上,而到了 2019 年,住房出租回报率已经跌到了 2%。

2% 的出租回报率,万万支撑不起 5% 的持有成本,这是在赌每年房价上涨必然超过 3%,如果不涨,就会带来恐怖的抛盘,哪怕房价腰斩,出租回报率也只能回到 4%。

从这一点说,中国的房价存在泡沫,毫无争议。

03

房价会跌吗?

好,现在我们知道中国的房价存在了泡沫,观点的核心支撑就是住房持有成本和出租收益率的高度不匹配。

那么有没有办法解决这个问题呢?其实也很简单,让房价跌下来,或者把房租涨上去,这个收益率不匹配的问题,就解决了。

但是房价是不可以跌的,我在第一段分析土地财政时和你们说过,现在的地方 zf 利用土地信用,借了大量的开发贷,这些都需要地价的信用进行支撑,房地产市场万万跌不得,暂时不卖地那点小钱还没啥,关键这是地方 zf 连环信用融资体系的核心基础信用,一旦有所损伤,极易引起连锁崩溃。

那么能不能把房租涨上去呢?这一点 zf 尝试过,不过失败了。根本原因是生活在大城市的租客,其房租已经占到了月收入的 30% 甚至 50%,房租根本没有翻倍,甚至翻倍再翻倍的空间和可能性。

我研究了过去 5 年的房租和平均工资的关系,全国在过去 5 年里,房租的涨幅和居民可支配收入的增长曲线几乎完全一致,都涨了差不多 50%,年均 7%~8% 左右。

而现在很多一线城市的房租收益率仅为 1.5%,持有成本高达 5% 以上,加上 1% 的风险收益,房租收益要到 6% 才算持平。这些一线城市要么房价腰斩再腰斩,要么房租翻倍再翻倍,否则是没办法做到收益率平衡的。

居民可支配收入没有翻倍再翻倍,想让房租大涨特涨的可能性,几乎为零,而 zf 也不允许房价腰斩再腰斩。

问题再次陷入死结,好像解决不了,要么就大家僵持着,看谁先顶不住。

但实际上,我们还可以有另外一种办法来解决这个问题,那就是降低持有成本。

怎么降低持有成本,很简单,降息。你刚才不是说出租收益率 2%,持有成本 5%,收益率不匹配么?泡沫很大么?

你不用房价腰斩,也不用房租翻倍,我直接把房贷给你降低到 2%,你的收益率不就匹配了,泡沫不就没有了么?

你会说,哇,房贷利率怎么可能这么低?

怎么不可能这么低,日本的房贷利率是 1.5%,香港的房贷利率是 2%,全世界论房贷利率,比中国高的还真没几个。美国这几年加息多次,目前的基准利率也才 2.25%~2.5%,而中国的基准利率高达 4.9%,印了这么多钱都没把中国的贷款利率给压下去,可想而知中国到底有多缺资本。

在 2017 年和 2018 年,决定结束 QE,进行加息的美国,现在不也进入降息通道了。

而近日,央行发布新规,房贷利率将参照最新的 LPR 市场利率进行制定首套房贷利率不得低于 LPR 利率(按 8 月 20 日 5 年期以上 LPR 为 4.85%),二套房贷利率不得低于 LPR 加 60 个基点(5.45%)。

所以,中国降低基准利率,或者给房贷市场定向降低利率,是完全有空间的,也存在这个政策手段。历史上,房贷曾经低至基准利率的 7 折,也就是 3.5% 左右,如果有必要,完全可以把房贷利率弄的更低。

只要降低中国的房贷利率,房价的泡沫就自然被化解了,所谓出租收益率和持有成本的不匹配问题,也被解决了。

这也是这个政策的微妙之处,一方面降低已购房的持有成本,另一方面银行可以自主抬升新购房人群特别是多套房的贷款利率。

不是泡沫大么,不是收益率不匹配么?怎么 zf 还在涨新购房的房贷利率,持续提高持有成本,这操作是不是弄反了?

中国改革开放以来,受过高等教育的人数,累积不足 7000 万,占据总人口不足 6%,高达 94% 的人是没学过什么经济学的,也不知道什么经济原理。

而即便是受过高等教育的人口里,深刻理解所谓投资收益率、持有成本、风险成本的人,那也是极少数,能占总人口的 1% 就不错了。

高达 99% 的中国人,买房压根不看什么收益率。

我身边的张三,十年前花 50 万买了一套房,现在涨到 200 万了,我身边的李四,5 年前掏空六个钱包,花 150 万买了一套房,现在涨到 300 万了。我 30 多岁了,自打懂事起,就没见过房价跌,谁买谁发财,房价永远涨这就是世界真理,凑够钱就买!

这就是绝大多数中国人的朴素认知,所谓的经济原理,宏观调控,对他们来说不是没有用,而是反应特别慢,机灵人一看政策出来就立马跟风收手了,而他们能硬顶着政策再让房价强势个好几年。。。

所以,zf 一方面担忧房价泡沫大,强行让房价止涨,还试图拉升房租,一方面连续提升房贷利率来压制这帮狂热的购房民众。

中国房地产二十年的连续上涨惯性实在是太强大了,资本市场历来信奉强者恒强,什么租售比,什么泡沫大,在这股惯性面前,什么都不是。

所以,在中国房地产行业,全国从上到下都认为泡沫较大,但是在 zf 担忧泡沫破裂连续出手稳定房地产市场的同时,zf 却在认为的抬升购房利率压制房地产市场上涨,这两个奇葩现象同时诡异的存在。

房价泡沫的确大,但是房价它就是不跌,甚至 zf 还要升息,通过提高持有成本来扩大收益差来人为增大泡沫进而压制房价的上涨。

以目前的租售比进行计算,中国房价好像的确存在泡沫,但是只要 zf 降低房贷利率,泡沫立马就没了。

但是目前 zf 不仅没有降低新购房的房贷利率,反而在不断的提高房贷利率,你说这代表什么?

这代表总体来说,政府现在压根不担心房价跌,而是在担心房价涨,一旦房价失控掉头向下,中国政府目前手中可用的政策牌实在是太多了。

二线城市的房租目前是 2%,贷款利率通常是基准利率上浮 10%,大概是 5.5%,很多人说泡沫太大。

那我把房贷利率从上浮 10% 改为直接打 7 折,也就是把利率降低到 3.5%,请问泡沫还大不大了,如果期间再多横盘个五年,居民收入和房租,都再上升个 50% 呢,那房租收益就到 3% 了,请问这时候泡沫还大不大了。

如果情况严重失控的时候,一狠心直接房贷打 5 折,2.45% 的贷款利率放出去,这简直就是在送钱啊,房价不应声暴涨才见鬼呢。

在以上分析模型中,我不考虑房租下跌的可能性,因为房租代表真实的消费需求,是不可能存在泡沫的,而在全世界都在不断印钞票,温和通胀的前提下,房租那才是真的永远涨,虽然可能涨的有点慢。

所以,我压根不担心房价会崩盘,这是不可能的事情。

土地财政是中国高速发展的核心原因之一,地方 zf 高速城市化的同时,也早已被土地财政深度绑定,土地信用是土地财政巨额融资的信用基石,地价绝对不能出事,也不允许出事。

zf 手中能护盘的政策工具何其多也,解除限购、解除限售、解除限贷,每一个都会震动市场。

就光房贷利率降低,每次降个 0.25%,从 5.5% 降低到 3%,这样的重磅政策能连出 10 次来刺激市场。

房贷利率降低到极致,可以参考日本的 1.5% 和香港的 2%,中国目前的房贷利率是 5.5%,你说这出牌空间到底有多大。

下面给大家一点购房的建议,这几年对房价的打压太狠,让房价真的涨不动了,所以我这几年不建议大家去购买投资房,房贷利率一个劲的提升,房价疲态尽显,又不是急着娶老婆,买投资房干嘛,不如等一等。

但是过几年,一旦房贷利率降低到某一个程度,降低了收益剪刀差,让买房的风险降低,收益提升,就需要立刻出手购房。

一旦政策放开或者说库存到了某个临界值,供需又会失衡,房价又和以往的每次调控一样,火山喷发,无法抑制。

至于刚需房,那还是买吧,省几年的利息钱没啥意义,结婚第一,对于刚需而言,涨跌其实都和你无关,都纸上富贵,你也落袋不了,所以够钱就买,越早越好。

但是,你真的不用担心房价会崩盘,所谓租金收益过低,房价泡沫过大,那其实根本不是问题,我们不需要房价跌,也不需要房租涨,直接把房贷利率降下去,一切问题都迎刃而解。

但是现在 zf 居然在不断的提升房贷利率,zf 的土地财政融了那么多钱,它都不担心房价跌,咱担心个什么劲。

房产,是大部分中国人家庭的最重大资产,关于房产的买卖,一个正确的决策,会让一个家庭由穷变富,一个错误的决策,会让一个家庭由富变穷或错失富裕的机会。

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