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房价又涨了,一线城市新房集体回暖,喊穷的房企其实不差钱

金秋九月,中秋节刚过,在市场传统的 " 金九银十 " 之际,国家统计局连续发布了两份重磅数据,全方位复盘了全国楼市发展情况。

无论是 9 月 16 日的《2019 年 1 — 8 月份全国房地产开发投资和销售情况》,还是 9 月 17 日的《2019 年 7 月份 70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况》,数据和信息都非常密集。

风云地产界(公号:fydcj888)注意到,从整体来看,楼市商品房成交面积不断下降的同时,成交总额却依旧保持着增长态势,这似乎意味着 2019 年以来,全国房价一直在涨。

不过,如果按照城市划分,无论是新房还是二手房,很多房价处在高位的二三线城市已经出现了较为明显的回落;一线城市则基本保持坚挺。

在房住不炒的大背景下,房地产市场价格分化日趋明显," 炒房 " 的难度,正越来越大。

撰文/ 小白龙

编辑/ 缪凌云

01

" 量跌价涨 " 现象延续

2018 年下半年以来,全国商品房销售面积增长速度就呈现持续下降态势,到今年年初甚至出现了负增长。

数据来源:统计局

2019 年 1-2 月时,同比下滑高达 3.6%,此后降幅虽然一度有所收窄,但一直未能摆脱负增长阶段。

随着 8 月份数据出台,增长率继续为 -0.6%,至此,全国商品房销售面积已经连续 8 个月下滑。

值得注意的是,销售面积的下滑并不一定意味着消费者购房意愿的减弱,同一阶段,全国商品房销售总额虽然增速摇摆不定,但一直保持着增长势头。

这自然意味着,2019 年以来,全国楼市平均房价一直在涨。

如此情况下,为什么全行业都在嚷嚷着 " 寒冬将至 ",万科甚至喊出了 " 活下去 " 的口号呢?

原因藏在另一组数据中。

02

二三线城市降价趋势扩大

8 月份 70 城市数据显示,全国房地产市场价格出现了明显的分化趋势。

数据来源:统计局

从一线城市来看,无论是新房还是二手房,销售价格指数基本都保持了坚挺。

其中,北京和上海新房价格分别环比上涨了 0.5%、0.3%,广州和深圳均环比上涨 0.2%;至于二手房," 上、广、深 " 皆保持持平或上涨,唯有北京二手房销售价格指数,面对大批量入市的限竞房,自 7 月份开始就已经出现了下滑,8 月份则继续下滑 0.4%。

对比之下,很多二、三线城市房地产市场在 8 月份迎来了明显降温。

数据来源:统计局

例如不限购的热门城市重庆,8 月份新房销售价格指数环比下降了 0.3%。去年表现强势的南京也不例外,同样进入了下行行列,降幅 0.2%。

在 70 城二手房市场中,自 6 月份以来便有 20 个城市销售价格指数出现下降,这一数字一直保持到 8 月份。

杭州、重庆、成都这些楼市一度十分火热的城市,也都赫然在榜。

" 金九银十 ",楼市的虚火反倒在逐步降温,人口及产业支撑,才是决定一个城市房价的最根本因素。

03

房地产企业依旧不差钱

除了 " 楼市寒冬 ",今年市场提及最多的另一个词是房企 " 融资寒冬 "。

今年 5 月以来,监管部门不断缩紧各种房地产信托和海外发债。7 月份,更是针对房地产信托及美元债,单独发布政策。8 月份,对于 32 个城市开展银行房地产业务专项检查,公布了对中小银行机构现场检查的通报。不久前,中信信托等机构还因一系列资金流入房地产市场问题受到了处罚。

5 月开始,房企资金到位增速的确出现了阶段性拐点,从 4 月份增长 8.9%,逐步回落至 8 月份 6.6%,与去年同期增长速率相比,亦少了 0.3 个百分点。不过,相比之下,依旧处在高位。

数据来源:统计局

这意味着房地产行业整体的融资渠道,并没有想象中那么紧张;一个可能的情况是在向头部集中。

房企资金到位情况良好的情况下,全国房产投资速度也维持着两位数增长。

数据来源:统计局

1-8 月份房地产开发企业到位资金 113724 亿元,目前已经释放的投资金额已经达到了 84589 亿元。且投资增速在年底前保持两位数的难度不大。

2019 年年初以来,全国房地产开发投资就保持着 11% 以上的增长速率,在 2019 年 1-4 月份时,投资增速同比增长达到了 11.9%。资金管控政策密集出台后,5 月份开始逐渐放缓。

不过 8 月份的 10.5%,依旧比去年同期增速更快。

所谓 " 楼市寒冬 "、" 融资寒冬 " 大背景下,房企的投资热情并未太多消减。不过,继续保持着高强度投资,也有可能只是为下一个周期的到来,储备好 " 弹药 "。

数据来源:统计局

从区域来看,西部地区投资增速最快,增长 16.0%,东部地区、中部地区和东北地区也分别增长了 8.8%、9.8%、9.7%,中东部地区和东北地区则有所回落。

04

" 金九银十 " 难期

在二、三线热点城市房价降温,新的接力点难以出现的情况下,不少业内人士开始喊出告别 " 金九 " 已成定局的观点。

正如中原地产研究中心统计数据显示,2019 年 1-8 月,全国房地产调控政策高达 367 次,刷新了房地产调控记录。

如此严控之下,很难让大家对金九银十持有乐观态度。

以北京楼市为例,从今年 3 月的小阳春开始有所回暖,新房销售从 2 月份的 1049 套直接跃升至 2158 套,增幅高达 105.7%,而后销量持续了 5 个月的增长。但在 8 月份,北京新房成交 3059 套,环比大跌 22%。

二手房方面,8 月北京二手房网签 12050 套,环比下跌 5%,创了自 2019 年 3 月以来的次低。

新房二手房纷纷哑火的北京,9 月不少开发商推出了特价商品房,在价格上做出让步。

土地市场上,开发商在北京的拿地热情也下降明显。自北京孙河推出最后两个不限价地块以来,受到诸多关注,然而土拍溢价率却从 23.3% 跌落至 1.5%。与刚开始进入开发时的火爆程度相比,判若两市。

当然,北京楼市遇冷的一个很重要原因是调控政策的给力,特别是限竞房的不断推出,购房者的选择变多,无论是客观要求还是主观认知,都开始变得理性。对全国绝大多数楼市而言,参考价值有限。

毕竟,麦田房产统计结果显示,近 10 年以来,北京也就出现过三次 " 金九银十 ",分别是 2010 年、2013 年、2014 年。本质上就是一个 " 伪命题 "。

那么,你所在的城市情况如何?今年又是否能出现 " 金九银十 " 的景象呢,欢迎大家在文末留言。

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