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买不起房也修不起房的时代要来了

21 世纪的前十年,我们买房是奔着 " 以房养老 " 去的。这是中国经济腾飞的十年,放水加强发展让房价坐上了火箭,买了房子就相当于 " 上车 ",坐等资产增值。

但是,现在高层开始严控房价,整一年下来北京上海的房价近乎停滞。一个严峻的问题越来越凸显:以后买房可能不再是 " 以房养老 ",而是 " 以老养房 ",老了后还要养房——

对比日本的房子,国内的小区衰败的特别快,而且在 21 世纪以前建的房子基本上都是 " 垃圾 "。

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老小区就是破

中国的房子,设计寿命几十年,其实往往住了十来年就想换了。而且是逼得你不得不换。这是为什么呢?

之前有人写了一篇文章,分析中国的小区为何不可避免地会衰败,写得很不错,大家可以找来看看。这里我大概 " 翻译 " 一下 :

H 先生 2009 年购买了自己的第一套上车房,是位于北京海淀区、已经有 12 年房龄的 " 老房子 "。这个 1997 年的老房子有电梯,当年是 H 先生的婚房,所以他希望买了以后就长期定居下来(毕竟地理位置确实不错),所以把它完全推倒重新装修。

" 但长期自住的打算并没有坚持太久,这套房在满五不久后就换掉了,出手时的房龄是 17 年。换房的原因也简单——小区环境在日益恶化,且经过努力后发现没有挽回的可能。"

当年开发这个小区的开发商已经因为经济形势剧变而不知踪影,相应地,小区也变成 " 无人管理 " 的尴尬情况。H 先生住的这 5 年中,暖气屡次不达标、楼道等公共空间被私自占用甚至封闭、垃圾清运不及时,打扫和清洁处于半瘫痪状态,电梯接近寿命极限,且无法给出更换方案 ……

最让他抓狂的就是电梯,虽然前后就用了 17 年,但在 H 先生使用期间,他已经开始担心这座十多年梯龄的寿命将至,电梯的安全问题令人堪忧,因为已经没有负责的物业来维修了。

虽然说国内会收公共维修基金,这部分钱就可以拿来修电梯,但是要动用公维基金,就成立业委会来号召 2/3 业主同意。这个在国内是非常困难的。谁都知道,咱国人团结起来很厉害,但谈到个人利益又容易成一堆散沙,开业主大会难、成立业委会难,而且成立了以后还需要 2/3 业主同意,才能动用公维基金。

根据北京政协网站,在现代物业管理方式已经普及 20 多年的情况下,北京依然有 80% 的小区没有成立业主大会和业主委员会。

八成!这是什么概念?

最后,H 先生的小区公共维修基金这事儿也就搁置了。这也变成了全北京甚至全国老龄小区头疼的事情,根据《北京青年报》2015 年的报道,北京公共维修基金缴存总额近 400 亿,使用率不足 5%。

5% 的使用率,剩余的钱谁也动不了地躺在了银行里吃微薄的利息,按国内现在的通胀率,假如十年后真的用上了,还能修多少房 ……?

如今,H 先生到房产网上去查相似小区的情况,差不多单价都在 10 万左右,因为方位好,有学区等因素加持。但认真住进去,这让人操的心却已经不止这些钱了!

这就是国内许多老小区的现状:无人管理或者责任不清的情况多,居民普遍对公共区域没有概念,养宠物的屋主也是让宠物随地大小便,社区环境着实令人担忧。

绿化带杂草化,或者因为管理不善土壤外翻,小区没有对宠物主人约法三章,狗屎堆化、尿馊味到处飘,草丛车位化 ……

基本上就是告诉我们:想在国内的房子里舒舒服服地居住超过 20 年基本上是不可能的。

之前掘金酱在深圳住的一个巨型小区,2000 年修成的小区,现在回去已经不堪入目了。虽然整个小区看上去整理得还不错,但具体到掘金酱住的那栋楼去看,入大门处被大量垃圾占据,门禁形同虚设,而楼道里的灯也年久失修,长期在黑暗的楼道里摸索电梯的按钮。

现在掘金酱住的一套 2007 年竣工的某知名房企的房子也不让人省心,房间漏水、钢筋结构明显变形,厨房的推拉门有一侧因此打不开,到了晚上还经常听到水管因水压高传出的轰隆声。

还好的是现在国内的人工费并不是很高,水管破了堵了找维修师傅来 7、80 块能搞定,空调有问题有电器公司的保修,或者能报销一部分维修费,如果这是在国外,房子里的一个小问题都能使你吃土几个月。

所以说,中国人买不起房也修不起房的时代马上要到了。

2

维护公寓,隔壁做的好多了

掘金酱说的隔壁,自然是咱们的邻居日本。

我们经常看日本卖的公寓,即使是 1980 年以前建的(俗称的昭和房)看上去也比国内 2000 年左右建的差不多。

(我告诉你这个公寓是 1980 年建的你信吗?)

保养得好,这是许多去日本买房的国人最普遍的观感。

为什么能维护得这么好?掘金酱在这次考察下来得出几点原因:

1. 日本的房产是永久产权,在建房时就会按照百年使用年限的标准建造;但国内只有 70 年使用年限,建造商为了压缩成本肯定花费了不少功夫。

2. 建房行业高度专业化和工业化。精细化做工、SOP 化流程,让整个公寓建成时的错误率大大小于国内。

3. 居民和开发商严格区分公寓的私域和公域范围。比如阳台属于逃生时必经地点,所以属于公共空间,不能堆放杂物。

4. 人工费高也导致日本人更爱护自己的房子。

5. 地震、自然灾害让日本人对房屋稳固和耐用的要求更高。

(如果还有其他,欢迎各位补充 ~)

早在 1980 年,日本就提出了百年建筑的目标。所谓百年建筑是指,一是建筑结构寿命 100 年,二是 100 年内可以让家庭几代人安居。日本在战后高速发展中也吃过建房偷工减料的亏,但是在 1980 年之后,政府开始对建房细节进行更加精细的规定,以及市场整体趋于成熟,使得那之后的房子也变得更牢固。

2007 年,日本自民党提出 "200 年住宅 " 的概念,要求将原本目标为 100 年的建筑寿命延长至 200 年。而这里所指的 200 年,并不是说 200 年内不做任何的修复工作,而是指住宅的结构年限能撑到 200 年。

此前就跟一个在日本做工程监管的华人聊天。他告诉掘金酱,在日本,所有公寓从打造钢筋结构到后续房内电线水管分布都是高度成熟工业化的。管线产品由专业的设计公司设计,标准化、自动化程度高,产检极其严格,品控做得相当好。

除了有非常好的设计,高度专业的施工人员来安装也是王牌。国内卫生间的同层排水将管道敷设后用混凝土埋起来,不利于检修。相反,日本的做法是铺设完管道后,作架空防水楼板预留检修口,出现问题检修就十分方便。

中国建筑史上有个永恒的谜:就是为什么中国国力这么强大了,还造不出不漏水的房子?

所以当国内的人跑去日本买房问,这房子会漏水吗?日本人都会挺困惑。" 漏水?好好的房子,为什么会漏水?"

然后当你跟他解释后,他会这么告诉你:" 那个不叫漏水,那叫施工不良。"

回想 H 先生在讲述他的遭遇时,对自己入住的 12 年房龄的小区有诸多的问题,只用一句," 毕竟是十多年的老小区,要求不能太高 " 来自我安慰。如果说这事儿发生在日本,那估计业主们早就要跑去物业那边打人了。

工业化和流程标准化也造就了日本房屋的牢固。在上世界九十年代,日本在建筑技术方面取得多项进展,从房屋结构到软装设计,都完全像汽车工业那样流水线作业了。

每个施工小组只负责自己那部分,可以多线程并进作业。举例而言,一户建在地基阶段,会有施工小组用组合屏障把施工范围完全遮挡起来,保证不会有扬灰、漏水的情况出现,整个施工现场极其干净。

日本效率最高的房子,是仅用 8 个小时建了一个 300 多平方米的住宅,早晨 8 点钟开始建设,下午 4 点钟做完,而且品质非常好。

这些在国内,是想都不敢想的。一个电路或者水线出错,所有装修都要推倒重来。

而据报道,目前日本 20 到 60 层的建筑,包括住宅基本都采用了预制构件,其中约 80% 的建筑采用了全预制构件,即所有梁柱和楼板都为预制构件。一切严格按照设计来。

3

你住的新房

真的比别人的旧屋好吗?

此前有人说,日本房屋机构发布的《公寓寿命》统计,日本全境的公寓寿命仅为 33.4 岁,东京的平均值是 40 岁。

掘金酱想说,这个寿命标准一定是在一个更高的标准上评测的——除了公寓的折旧情况,还考虑了该公寓有没有电梯,对高龄居住者的生活是否便利等在国内看来属于 " 高标准 " 的评判标准来判定的。符合这个著名机构的要求的房子,在东京的平均寿命是 40 年。

这样的标准来看,基本上国内 90 年代的房子在日本都算废了。

与国内地大物博、开发商一拿地就拿很多,用来建小区不同,日本因为是永久产权,只能一小块一小块地拿,所以,一栋式的公寓楼是更常见的。而每套公寓都由一个管理公司经营管理,这其实就大大减少了经营和沟通的难度。

买日本房产投资的朋友一定不陌生,日本房子每个月固定要交管理费和修缮基金给管理公司,管理公司既然收了钱,自然会替业主消灾,修缮基金不会像国内这样沉寂在银行账户里,而是每年对公用设施进行保养和维修,保证它能正常使用。

所有可能遇到的问题,日本的管理公司都会在你买房前跟你约法三章,你有什么权力又有什么义务,以保护好自己的财产和维护公共关系,都写得清清楚楚。

我们出国去那些发达国家,会感觉到处都是旧旧破破。在美国曼哈顿大街上,经常看到的红砖房都基本是 50 年以上的老房子,比如帝国大厦也是于 1930 年建成;而在京都小径中看到的町屋也都有百年以上的历史。

咱们在国内看惯了一栋又一栋看似光鲜的新楼建起,然后就说这种国外的房子落伍,不免有点幼稚。

他们住的老楼,或许比你那刚盖好的新房还要牢固。

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