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房价“窗户纸”被捅破 ? 楼市出现 4 大趋势 , 马云、李嘉诚不谋而合

搜狐焦点 09-17

房价 " 窗户纸 " 被捅破?楼市出现 4 大趋势,马云、李嘉诚不谋而合

过去一二十年,房地产在拉动国民经济,改善城市面貌,提高生活质量等方面发挥了重要作用,这是无法否定的事实。随着房地产金融属性的不断增强,慢慢的也积累了一些问题和风险,比如高房价和高负债,而且业内普遍认为这对消费和实体形成了挤压效应。但是,由于房地产的地位太重要,不仅是经济的重要支撑,更与人们的财富紧密关联,所以虽然经历多次调控,却也陷入了越调越涨的怪圈,这使得房地产 " 夜壶论 " 一度十分流行。不过,在笔者看来,这次调控与以往已大不相同,国家调控决心和力度之大,超出很多人的想象,通过以下 4 个层面的信号来看,房地产行业已经到了捅破 " 窗户纸 " 的时候。

第一,经济向高质量发展转型,国家对房地产 " 一锤定音 ",楼市开始逐渐回归理性

从 2016 年 930 调控开始,马上就迎来三周年。在这三年过程中,国家对房地产调控态度越来越明朗,除 " 房住不炒 " 理念,2018 年国家表态 " 要下决心解决房地产市场存在的问题 ",2019 年又明确提出 " 不会再把房地产作为短期刺激经济的手段 "。究其关键原因,我们可以从一份报告中找到答案。根据社科院发布的《中国城市竞争力报告 No.17:住房,关系国与家》显示,2018 年,房地产对国民经济的贡献率由正转负,再指望房地产拉动经济,增长贡献已得不偿失。

因此,国家对房地产 " 一锤定音 ",传递的信号十分明确:房地产到了捅破 " 窗户纸 " 的时候,经济发展并非离不开房地产,而是需要向高质量转型。当然,必须承认,这不是说房地产不重要,而是从 " 助推器 " 向 " 稳定器 " 转变。对此,中国发展研究基金会副理事长刘世锦说,经济增长不一定靠房地产,但稳定还得需要靠房地产。笔者认为,这个比较容易理解,毕竟房地产是一个 " 大块头 ",转型需要一个过程,但现在可能就是回归理性的起点。

第二,在推动脱虚向实的背景下,监管部门 " 重拳出击 ",房地产行业或迎来大洗牌

讨论房地产走向,不能脱离大环境。最近几年,高房价对居民消费和实体的挤压引起大家警醒。证监会副主席方星海表示,目前房价太高,压缩了家庭开销,拉低了消费水平,所以在房价上还有很多工作要做。中财办主任杨伟民也表示,干一辈子制造业,可能不如在北上广深买套房。因此,最近一两年,监管层不断 " 重拳出击 "。2018 年央行 4 次降准,2019 年已经 2 次全面降准,但房地产并未得到明显利好,因为央行明确了扶持实体,特别是民营企业和小微企业的目标。

除此之外,银保监会不断加强对资金违规流入房地产行业的监管,尤其是今年还收紧了房地产信托、海外融资等渠道。笔者认为,融资代表着房企的再生能力,没有了资金的加持,再叠加销售下滑,开发商或迎来 " 大考 ",今年上半年,全国有近 300 家房企破产。业内专家认为,中国房企数目是世界之最,随着调控收紧,未来还会继续削减。笔者认为,随着房地产开发进入低利润时代,大型房企规模会继续集中,行业或迎来大洗牌。

第三,住房总量充足,4 万亿旧改代替棚改,标志着房地产大拆大建结束

2018 年下半年,棚改货币化安置方式收紧。据财政部数据显示,2019 年我国各地棚户区改造计划 285 万套,与 2018 年的 626 万套相比,开工计划已腰斩。继棚改之后," 旧改 " 这个词在 2019 年火了起来。根据统计,全国需要改造的老旧小区约 17 万,涉及上亿人,投资额达 4 万亿。关于旧改到底与房地产有多大关系,业内一直众说纷纭,笔者基本认为,旧改可以改善居住环境,同时也可以提升房子的升值空间、租金空间等。

此外,4 万亿 " 旧改 " 代替棚改,透露的房地产信号更值得关注。目前我国住房总量已经够了,但存在两个问题,一个是老旧房子较多,大家有置换需求;另一个是住房分布不均,目前可能没有房子,但一平均,可能还能分到不少。潘石屹甚至表示,住房严重过剩,房地产刚需时代已经结束。笔者认为,这预示房地产大拆大建的阶段要结束了,盘活存量房来满足住房需求是板上钉钉的趋势。除了 " 旧改 ",以后一定还会通过房地产税、空置税等措施来把空闲的房子推向市场,变成有效供给。

第四,房住不炒成为社会共识,房价 " 只涨不跌 " 和 " 必须买房 " 的观念发生转变

经历了三年调控,全国楼市整体降温,房住不炒成为社会共识。特别是进入 " 金九银十 " 以来,全国降价声四起。据中国证券报报道,北京某高端住宅项目每平米降价最高近万元,总价降了 110 万左右。此前,广州多个楼盘为抢客源,有楼盘每平米最高降价 8000 元。除此之外,合肥、郑州、武汉等热点城市都出现了降价促销现象。面对房价继续下行,房价 " 只涨不跌 " 的固有观念发生了转变,再叠加房贷利率上浮等因素,市场观望情绪比较浓厚,因此,笔者认为,为了完成业绩,未来几个月降价促销现象会继续增多。

除了房价 " 只涨不跌 " 的预期出现了转变,最近这两年,人们对于 " 必须买房 " 的观念也出现了松动。从客观条件来看,房价已经达到了现阶段的最高点,很多人怕买房吃了亏,所以选择观望。此外,国家正在推动住房租赁、共有产权等保障性质的住房建设,给人们提供了更多的住房选择。从主观因素来看,如今的 95 后,甚至 00 后更加追求个性自由,不愿意为了买房而降低生活质量。

基于以上 4 大 " 趋势 " 来看,马云、李嘉诚 " 不谋而合 "

基于以上 4 大 " 趋势 " 来看,房价上涨动力正在慢慢减弱,楼市的 " 窗户纸 " 也正在被慢慢捅破。对此,早早撤离内地房地产市场的李嘉诚早有预言。两年前,在接受采访的时候,他表示,如果房价太高,高到买不起的时候经营就有风险了,所以我不会冒险去赚最后一个铜板。但是,如果买房是用来自己住,还是可以买,但用来炒,还是算了。无独有偶。最近这两天,因为 " 离职 " 而广泛关注的马云也多次表达对未来房地产市场的看法。他认为,未来三十年,最不值钱的就是房子,到时候,一对年轻人要养 8 个老人,管理 5 套房子。

根据二人的观点看,一个说房价太高,一个是说房子太多,但归根结底来看,透露的信号是一致的:房地产已经到了捅破 " 窗户纸 " 的时候,高歌猛进的阶段过去了。那么,面对这种情况,还能不能买房?笔者认为,两人的观点只是买房的参考,如果有自住需求,在量力而行的基础上,当然可以买房,因为楼市降温本身就是利好刚需的一大因素。毕竟,我们总不能因为二三十年后房价可能会如葱价,而真的一直等下去吧?

在这里,笔者还是要多说一点,对于未来 30 年,可能不仅房子不值钱,车子也会越来越不值钱。数据显示,截至 2018 年,全国机动车保有量 3.27 亿辆,驾驶人突破 4 亿。此外,如同房地产市场一样,现阶段各家车企也在搞降价促销,几万元就能买辆车,所以未来车子也会越来越多,车价可能也会越来越低。那么,当房子和车子都不再是稀罕物了,未来什么东西会变得更加珍贵呢?对这个问题,马云曾说是我们身边经常 " 被忽视 " 的那些东西,比如空气、水,安全的食品。笔者认为,除了这 3 样东西,个人信用,以及我们对孩子教育的投资同样弥足珍贵。

来源:凤凰新闻网

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