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袁一泓:未来几个月可能是刚需买房时机

乐居财经 09-16

文 / 袁一泓

凉热同体。土地市场是房地产市场的重要指标。

两大房地产研究机构近日发布的 8 月监测数据显示,全国主要城市土地市场已呈下行趋势。易居房地产研究院的报告显示,8 月份全国 40 个城市,土地成交面积为 4336 万平方米,环比下降 28.8%,同比增长 20.4%。预计未来几个月将继续降温。

中原地产研究中心数据显示,8 月份全国 70 个大中城市合计土地成交金额 2501 亿,环比下降 31%;成交土地均价 7492.76 元 / 平方米,环比下降 24%;平均土地成交溢价率仅 8%,较 7 月下降 4.38 个百分点。土地流拍 72 宗,为年内最多。

单单一个月数据,不能据以得出粗暴的结论。何况,对比前述数据可见,土地成交面积和成交均价环比虽然降幅颇大,但 40 城的成交面积同比仍然是增长的。

不过,有些指标还是有比较强烈的信号意义。比如,溢价率和流拍数量。我个人认为,这是观察土地市场的重要因素。如果这种低溢价、高流拍的现象持续 3 个月,那么,土地市场转 " 冷 " 的趋势就可以说是确立了。

土地市场与销售市场存在一定的相关性,但未必是正相关。比如,今年 3 月底至 4 月,部分热城市出现了一波销售 " 小阳春 ",随后才是土地市场掀起一波小高潮。是不是销售市场的短暂回暖给予房企拿地抢地的信心?有这种可能。而土地市场的回暖,却带来了房企意想不到的结果。

如你所知,5 月底以来,少数热点城市限购政策定点加码,去年底舆论以为今年会轻度放松调控的预期落空。更重要的,是房地产金融政策的持续收紧,涵盖了从发债、信托到房贷利率、开发贷款等多种渠道,作用点从投资端延伸到销售端。

引发这些调控的,正是土地市场的热度上升过快,包括高价地块的成交,高溢价率的蔓延,令监管部门大为警惕。借用银保监会系统日前召开的 " 不忘初心、牢记使命 " 主题教育总结大会用词,叫做 " 遏制房地产金融化泡沫化倾向 "。

银根缩紧,房企的应激反应一般是捂住口袋观望,不拿或少拿地。没有企业争抢,土地成交的溢价率就会降下来,甚至流拍。只有少数现金充沛的企业才敢趁机 " 捡漏 "。

地产界关心的是,土地市场降温下行,持续时间有多长、多深,趋势何时确立。理性地说,这就跟房价一样,很难准确预测。可以分析的,是它的传导效应以及对各市场主体的影响。

前面说了,4 月份销售市场的活跃助推了土地市场的回升,反过来,近期土地市场的下行,也会传导到销售市场。过往三个月,不少企业反映,房子不好卖。而 8 月份主要城市的商品房成交数据是不太好看的。

市场主体显然都感受到了这股凉意。有些消费者,转为观望。二手房市场最为敏感,中介机构发现,一套房的成交周期在拉长,买方的议价空间加大。

在投资端,房企拿地更加谨慎,决策流程更长了。一位房企高管跟我说,在看不清后市的情况下,只有先看看再说,因为现在拿错一块地的代价实在太大。北京某中小房企,因为错判区域市场拿了一幅高价地,至今仍喘息未匀," 地还晒着呢 "。

这也会影响到地方政府。虽然产业结构调整喊了有不短时间了,但有些城市还暂难摆脱对土地收入的依赖。土地卖不出去,或者卖不出好价钱,这些城市嘴上不说,心里也是很难受的。一两个月还好说,如果土地市场真要 " 冷 " 几个月,财政收入或许就会捉襟见肘。

有朋友问,土地交易下滑,会不会影响房地产投资?客观地说会。今年前 7 个月房地产投资增幅还是很不错的,但剩下几个月大概率会放缓。于是某些专家又要担心房地产投资 " 拖累 " 经济的问题。但 7 月 30 日中央政治局会议 " 不将房地产作为短期刺激的手段 " 对这种疑虑是最好的回答。

即使房地产投资增幅放缓,也会有其他投资补位。中央几次重要会议都提出要加快老旧小区改造,以及其他包括交通市政、健康产业等民生方面的投资。如你所知,这些方面的投资额相当庞大,老旧小区改造、海绵城市、地下综合管廊建设,动辄万亿级投资。明年专项债额度已提前下达,可以起到惠民生、稳投资的作用。

相比之下,房企们稍为焦虑些。有些中小房企更为紧迫的任务,是考虑如何生存,那就暂时别去思考拿地的事了。手握余粮的大房企,则要平衡公开市场拿地与并购的机会成本,以及公开拿地的时机。考验的是老板们的前瞻眼光与判断力。

几乎所有房企都面临如何加快去化的严峻问题。前几周我一直在呼吁房企打折促销,最近也确实有不少项目在进行较大力度的促销。不过,也要提醒有些房企 " 全员营销 " 的动作不宜过猛,你让人力和行政专员也去卖房,没完成任务就下岗?有点过了。

按理说,土地市场跟普通消费者没啥直接关系,但它与销售市场的清淡,都影响到了购房者。严厉调控下,房价大涨是不允许的了,但最好也别期望大跌。不过,未来几个月可能是刚需买房的好时机。有可能会出现力度很大的折扣,心仪的房子,不妨勤紧着点。此观点不构成投资建议。

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