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房租设上限!冻结房租五年!德国人为房住不炒有多拼?

格隆汇 09-15

作者 | 小国宝

数据支持 | 勾股大数据

前天,政法委、新华社与人民日报共同发声,直指香港问题的深层次矛盾:住房问题。

说起来,住房问题不止是香港的问题,大陆的问题,也是全球的问题。德国的住房问题一直被认为是解决的最好的,如此才成就了强大的德国制造。但是,最近,德国的房价上涨也让人坐不住了。

德国房子素以价值洼地著称,我们判断房子值钱与否,一种是租,通常是用房屋租售比来衡量。国际标准一般是 1:200 到 1:300 来衡量楼市良性运转,注意,这里是指 200 个月,也就是你大概用 17 年到 25 年的租金能够收回成本。

还一种是卖,大陆轰隆隆的经济增长下带的房价水涨船高,主要是以卖为主,租售比这种指标,大陆买房人是懒得瞧一眼的。

很久以来,国内楼市的租售比普遍偏低。

根据中房协今年 8 月份的数据,租售比最差的厦门要 83 年的租金才能收回买房成本,而国内的房产证的时限只有 70 年。

反观发达国家的成熟房地产市场,虽然也存在一定的泡沫,如奥地利、意大利、法国,买房收回租金所需年份分别为:46 年、42 年、36 年,但从租售比来说仍然比国内便宜。

而德国只有 33 年,又更低了,但就是这样,德国人又要给房租加盖了。

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柏林要给房租加 " 盖 "

德国的左翼党在柏林议会发起了一项房租限价的议案,要给柏林房租加 " 盖 ",对 2014 年以前的房子每月租金限价 7.97 欧元 /㎡。作为对比,柏林 2018 年租房市场的价格大约在 11 至 12 欧元 /㎡之间。

这个价格到底贵不贵?以居民购买力计算是最合理的方式。

2018 年,德国在职人员平均工资为 2937 欧元,按照今年 1 月份公布时的汇率折算成人民币是 2.26 万元,房租市场价为 85 到 92 元人民币。

国内以深圳为例,根据深圳统计局的数据,2018 年非私营企业的年收入为 110304 元,平均一下月薪为 9192 元,乐有家发布的《2018 年深圳住房租赁报告》显示,全年租金均价为 70 元 /㎡。

以 10㎡的出租房为例,柏林人的房租收入比仅为 3.7%,而深圳人要高达 7.6%,实际情况来看,由于大量租赁机构垄断了房源,深圳人用在租房的价格还要高 10% 左右。

下图是德国房租的增长图,以 3 房 80 平方米公寓,中等地段中等配置,房龄 30 年为例,其中黑色是德国平均值。

从图上不难看出,德国的房租价格曲线正是在 2015 年之后开始上扬的,这恰好是默尔克宣布迎接难民的时点。

如果横向对比,2018 年柏林房租其实也不高,只是之前确实非常便宜。

世界首都租房价格排名,柏林并未上榜

但这不妨碍德国政府的干扰,在加盖之前,就已经有了行动。

2019 年 6 月份,柏林市政府宣布 2020 年 1 月开始正式立法冻结租金水平 5 年,行政管制直接干预租赁市场。

由此可见,德国房价与租金想像大陆一样狂奔,还真不容易。

2

租房大国:德意志 VS 中国

1977 年往后的近 40 年时间里,德国的人均收入增长了 3 倍左右,但同期名义住房价格只涨了六成,与之形成鲜明对比的是大陆,就拿深圳为例,2008 年到现在房价差不多涨了 10 倍,但同期收入呢?

不过话说回来,如果你觉得在德国买房就是亏钱,那你可就大错特错了。实际上,德国住房市场的投资回报率非常稳定,长期在 4%-5% 之间波动。

从国民居住的构成出发,德国的自有住房率仅为 42%,而租赁住房率达到了 58%。

同时看一下中国的数据,据《2017 中国私人财富报告》数据显示,我国 2.44 亿流动人口中就有 67.3%(1.64 亿)的人群是通过租赁私房的方式居住。根据总人口换算,比例约为 11.7%。而实际上,有一部分人即使已将户口迁移落户,但在当地仍属于租赁人群,所以实际人数要超过 1.64 亿。

从发达国家经验来看,租房比例高是常态。从世界上 30 个人口最多的发达国家(包括美国,加拿大,俄罗斯,日本,以色列,澳大利亚和一些欧洲国家)的租房者和所有者的百分比来看,租房比例高的国家经济更活跃。

国内的未来趋势也应该是往这个方向去,政府因此也出台了租售同权、共有产权房等一系列政策,我们来看德国人是怎么玩的。

首先是政策导向,德国政府关于租赁市场的法律,在二战后的大管制阶段即已出现,但当时推行的是严格的租金管制和政府分配,行政手段为主,并不是为了培育长期租赁市场。

但在 1960 年开始,《住房建设法》、《住房补助金法》、《住房租赁法》和《私人住房补助金法》陆续出台,让德国逐渐形成了欧洲规模最发达、法制最健全的租赁市场。

完备而有效的政策成为德国租赁市场的奠基石。保障国民住房的权利,不仅写入了《住房建设法》,还写入了德国的《宪法》。为了实现这个目标,政府每年都按照《住房补助金法》与《租房补助金法》对国民进行补贴,这惠及了 86% 的国民。

英国伦敦政治经济学院资深房地产研究学者 Christine Whitehead 教授曾指出,除了 1997-2005 年间政府引入自用住房补贴政策外,德国的住房政策总体上是权属中立的,对买房还是租房没有特别的偏好。

其次,德国对拉高房租的投机行为进行了完备的价格封锁。以城市为单位,当地每年会由非利益相关的第三方出台一份租金基准价格,限制租金涨幅。

并且,在德国《住房租赁法》里明确规定:房租可以跟随市价,但 3 年内提价不能超过 20%,否则属于违法,将被处以高额罚款;与售房超过基准价 50% 要坐牢一样,租金涨幅 3 年内超过 50% 也将被《经济犯罪法》认定为犯罪行为,面临牢狱之灾。

国内的情况并不乐观,在长租公寓快速发展的同时,法制建设已经明显落后,这两年频频发生的长租公寓运营商利用垄断涨价、玩 " 租金贷 " 等乱象就是例证。

再次,充足的房源给高租房率和稳定的租金价格提供了基础。德国政府通过独特的住房合作社金融制度,通过先存后贷的形式建房,政府也为其提供无息建房贷款,建成后全部用于出租,存量高达 210 万栋。德国的住房套户比(住房套数 / 家庭户数)1978 年就达到 1.21,随后一直稳定在 1 以上。

这里值得提到的是,德国对租房的限制同样体现在对开发商的限制中。根据法律规定,如果开发商制定的房价超过合理房价的 20%,购房者就可以向法庭起诉。如果超过 50%,就定性为 " 获取暴利 ",开发商将面临高额罚款和最高三年徒刑的严厉惩罚。

在这方面来看,国内的开发商利用低价拿地,囤地开发等方式,斩获了超额溢价。同时,国内的炒房风气也让二级市场起到推波助澜的效果。

最后,德国城市体系属于多核心、均衡式发展。根据 2006 年德国官方数据显示,国内有 11 个城市群,其中人口占比为 71.98%,GDP 占比为 73.14%。合理的城市布局,使大多数国民分散在众多中小城市里。

国内的城市群则比较集中,珠三角和长三角属于经济活跃的城市群,其他区域只有零星的单座城市,如北京、成都、重庆、西安等。城市发展不均衡的现象比较明显。

另外,德国长期以来稳健的货币政策也使得通胀处于温和水平,CPI 基本在 2% 以内,而且居民也无需通过买房来获取公共资源,如养老、教育、医疗等。

随着国内大部分城市的落户政策放宽,人口流动性已经有了充足的改善,但值得注意的是,与人才流动相匹配的教育资源还与房屋产权深度绑定,租售同权的推进有望改善这一点,但更应该注意的是,我们城市建设政策的平衡性和拉动协同作用。

3

寻找租房最优解

德国政府处理房价的经验非常充分,那么,政府在租房政策制定商会遇到哪些问题?

从全球发达的租房市场来看,香港和新加坡的情况与德国是类似的。香港 31% 的居民住在政府提供公屋或居屋中,50% 购买私人住宅,新加坡 80% 的家庭住在政府提供的组屋中,20% 购买公寓或有地私宅,而德国 60% 的人选择租房。

为何同样是发达国家和地区,居民选择却截然不同?这里面的原因比较复杂,既有人文因素,也有环境因素。不过,最大的影响因子还是政府的导向。

从政府制定住房政策的视角去看,有两个目的要达到:一是福利,提供公共性住房保障低收入群体的基本生存,对应公共住房制度。二是经济,具体分为两个方面,一是促进经济增长,二是增加财政收入。

然而,这两个目的有时候恰恰是天平的两端,尤其是严重依赖土地财政的政府来说更加如此。

如果政府大力建设公房,就会占用土地和政府补贴,减少财政收入,也就减少了政府可以用在经济建设上的资源,不利于经济增长。

相反的,如果政府为了刺激经济增长鼓励私人住宅市场发展,可以一方面通过卖地、税收等增加财政收入,一方面私宅远高于公共住宅的增加值会直接计入经济增长中,同时大力拉动上下游产业一起 " 繁荣 ",但是这样会拉高房价,让大量居民买不起房子,不利于保障居民的居住条件。

所以这种情况下政府可以怎么做呢?两条路:一是 " 以公补私 "。像香港一样,一方面大力发展私人住宅市场,收取大量土地转让金和税费,另一方面将这些财政收入用于建设公共住房,实现财富转移和收入再分配。但明显的,从香港例子看,这条并不好玩转。

二是大力发展其他产业。像新加坡和德国的制造业,如果政府不靠房地产来增收,那么就需要发展其他产业。土地不仅可以用来建住宅,也可以用来建工厂,如果政府不依靠土地财政从私人住房市场上获得财政收入,还可以将土地以较低的价格批给工厂来提高收入,通过增加税收获得财政收入。

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结语

回顾德国房产市场漫长的近 60 年历史,控制房产价格的核心在于解绑资源:国家没有限制人口流转的户籍制度,房地产也没有捆绑教育等公共资源的能力,整体中性的租售政策下买房不如租房,使得整个房产市场进入均衡发展的阶段。

在发达国家中,一个问题是制造业空心,但德国并没有这个问题,其制造业一直以德国制造闻名世界,政府在居住成本上的控制功不可没。

我国人口庞大,更承受不起制造业的空心化,住房问题上,香港不可再等,大陆也更需要进步。一方面,国内一线城市居民的住房自有率在国内倒数,但租房补贴的力度、政策倾斜程度依旧有待商榷;另一方面,国内的租房价格并没有可供参考的公允价值,德国经验来看,设定一个合理的公允价格对租房市场规范化、规模化的帮助显而易见。

安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜。希望大诗人杜甫一千三百多年前的祝愿,能在物质足够丰富的今天变成现实。

部分资料参考自:

1、联讯证券研究报告《香港、新加坡和德国的住房制度比较研究》

2、任泽平《从德国房价长期稳定反思中国楼市调控》

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